估价是由银行指定一家独立的估价公司去做，而这家独立的估价公司会指定一个专业的估价师去做评估报告，以保证这份评估报告的公平，公正和准确性。不同的银行还可能会通过同一家估价公司去做评估，这充分说明了估价报告是不受银行或者其他机构影响的。估价的结果对于贷款来说起着至关重要的作用。银行控制贷款人风险最重要的指标之一就是LVR(Loan to Value Ratio)：LVR越高，银行承受的风险就越大。而银行的估价报告就是决定LVR高低的基准。
估价师在做估价的时候又会以什么为标准来考量物业的价值：
· Location and neighbourhood –地理位置
· Land(Planning, Titles) – 土地大小
· Environmental issues – 环境
· Improvements– 室内外装修
· Recent market direction – 市场走向
· Market volatility – 市场波动
· Local economy impact – 当地商业也就业状况
· Market segment conditions – 当地社会结构
既然参考标准和衡量因素都相差无几，为什么同一个物业的估价报告会参差不齐甚至出现大大低于购买价格的情况，估价能真实的反映市场价格吗？当估价低于市场价格的时候我们应该如何应对呢?
首先，我们要区分“市场价”和“估价”两个概念：
市场价，是指一件商品在公开市场上的买卖价格。换句话说，就是买家愿意购买，而卖家愿意出售的真实价格。估价，只是对于某一个物业的市场价的评估或预测。既然是预测，就不可能绝对准确。就算估价师再专业，也不能完全准确的判断出物业即将出售的市场价。所以市场价和估价在概念上是不能混为一谈的。一个是客观存在的，另一个只是主观的预测。
其次，我们不能忽略物业估价客观存在的难点：估价本身就是一件非常专业且有难度的工作，这一点体现在房产上尤其明显。因为每一个物业都是独立存在的。没有任何一个物业和另外一个是完全相同的。就算再相似，也会有地理位置，楼层，朝向，噪音等的不同。这也就给了估价师出了一个难题，每一套物业的估价都没有绝对的参考物。
再次，我们要认识到历史成交价格对比具有滞后性：在估价报告中，很重要的一个组成部分就是最近成交价的对比。通常，估价师会参考过去六个月的在同一区域的相似房型成交价来给出估价。这个信息的参照在今天的市场是非常滞后的。就以悉尼为例，六个月的时间某一些区域平均价位都可能上升5%-10%了。如果估价师参考的是六个月之前的成交价格，也就不难理解估价为什么会低了。
最后，我们要正视银行对“借贷风险”的控制：众所周知，银行最大的风险就是借贷人不能继续负担贷款。在这种最坏情况发生时，银行则需要被迫卖掉物业来偿还借款。而在本来的借贷成本上，未来市场的变化，银行通过拍卖所产生的房产中介费，律师费以及一切手续费等都会成为银行的“借贷风险”。
估价并不能完全和真实的反应物业的市场价格。所以当有朋友遇到估价低于市场价格的时候，先不要慌，银行评估价低于房价的情况并不代表房子不值这个价格，从某种角度上来看是银行为了控制在抵押贷款中的风险来保护自己的行为。如何积极应对和解决的方式：
· 需要意识到如今澳洲大热的房市，物业低估是一个不可避免的现象。特别是购买楼花的朋友，两三年后房子才成交。作为投资者，应该了解这个现象的存在而准备一部分额外资金来应对，量力而行。
· 每个银行指定的估价师可能会不一样，所以同一套房子在不同银行所做出来的估价也许不同。我们会帮助客户在贷款申请之前先做好估价，然后根据每个银行给的估价来决定选在在哪家银行做贷款。多达十多家银行与贷款机构的免费估价可供客户选择。
· 对于资金紧张的投资者来说，如果低估了应该马上和我们联系，寻求解决方案。这一点也就体现了broker比银行的lender更好的优势：独立性。资深的贷款顾问熟知各银行的估价和走向，以及银行在各个阶段面对“借贷风险”的不同态度。
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