为中国人提供的“专供产品”——美国包租房,HM华美优胜海外投资微信公众号文章

提示：点击上方"华美优胜美国房产投资"↑免费订阅本刊

【3月25日·周六】美国高端精品房展
投资、学区、度假一站式购房服务
相约 北京
点击【阅读原文】获取活动邀请函

美国房地产市场正经历着2008年经济危机后最繁荣的阶段。在热点区域，本地人抢房子都不是件容易事。如果这时有人不远万里，漂洋过海地向你推荐美国房产，还打上“包租”这类亮眼的标签，那十有八九是为中国人提供的“专供产品”。

这其中确实有少量的优质项目，但也有“坑”，你需要睁大双眼，学会辨别。

首先，你需要对美国房地产交易市场以及房价有一个基本的认识。

看项目所在城市的性质，是以常驻人群为主，还是以流动人口为主。

也要看这个包租的房子，在同等环境，同样配套的条件下，是不是比它周边的房屋要贵上许多，会不会把所谓的包租金，已经附加在房价上了？

不够谨慎的消费者已经因此蒙受了损失。

根据《劳动报》报道，上海有群投资客每人花5万美元购买了位于美国底特律的翻新别墅，销售方承诺“包租”5年，每年可拿12%的年化收益率。结果租金拿了一年不到，投资人再没拿到租金，而这间所谓的翻新别墅只是一只破屋，价格比周边房产还要高出2-3倍，不只房子欠政府的地税，投资人的钱也面临风险，目前正在集体维权中。

事实上，美国房屋交易、租赁市场链条完善，“99%”的房屋不需要包租！

其实整体来看，美国人口的流动性要远远大于中国，这也使美国的房屋租赁市场非常成熟。

有些地区也会因为人群流动性，或者市场需要，有常年短租的社区。像这样的小区，除了大部分为公司集体出租之外，也有个人购买后、再出租的单一物业。

比如像奥兰多这个城市，因为其一年四季温度适宜，是千湖之城，阳光之城，所以旅游产业特别发达！每年游客的到访量至少在6000万以上，促使当地度假酒店业也十分红火！

房租中位数代表着大部分的普通住宅的租金水平，而“度假村式”的别墅租金要相对高很多，因为这种“酒店式管理”的房产往往是以日租的形式出租，可以在Booking.com等酒店预订平台查到，好一些的度假式酒店日租在$200左右！

奥兰多度假村类型日租金都要在$150-$200左右

奥兰多当地酒店入住率几乎都在80%左右，除了普通的游客，还有来自英国、加拿大等欧美国家的人在此购置度假屋，一年来这住3个月。

所以该城市的“短租市场”还是相当成熟的，也会有一些“包租”的项目。但这些项目不是独立的一栋房子，而是一个社区，由开发商或者相应的公司统一管理。

这样的酒店式管理的度假村，社区内部配套完全是按照高档酒店运营的标准建造，与不同的居民住宅享受的配套截然不同！所以价格会稍微高一些，但管理透明，省心又保障。

奥兰多的奥都水岸度假村项目就是有专业的管理团队托管的“优质包租项目”，一期已经售罄，二期也已销售40%！先来看看该项目的收房“谍照”吧！

与“包租”不同的另外一种售后服务是：出租托管。

这样的出租托管公司，帮助业主代理出租的房屋，一年之内不会有空置期，公司会在租约到期前两个月在市场上打广告，这样一般会在租客退租前一两个月找到新的房客。

管理公司可以收取年租金的5%-8%，他们按自己的劳务收中介费，因此也不需要承诺“包租”。在这个行业中有这么一句话：“没有租不出去的房子，只有不合适的价格。”

在《劳动报》所报道底特律那种“包租”情况，可能是因为没有人买，没有人进入。

那些房屋当年购买时可能花了20万-30万美元，但随着工业衰落，人口外迁，房屋卖不出去，欠政府地税，政府会把房子没收。虽然可能房屋造价本身也不只5万美元，但无家可归的人住在里面，这些所谓的中介公司图便宜，卖给中国人。

“在纽约，再破旧的房子维修后，也能收到租金。因为纽约的流动人口多，在这里找工作要租房，一些华人房子还会被分成许多小间出租，那样租金就更高了。当然在纽约拍卖也没有这么便宜的价格，就是拍卖的房屋价格也要20万-30万美元。不考虑房价上涨，如果眼光好，房子选的好，一般租金回报率也在5%-6%之间。”不过这样的房子一般为年代比较久的二手房，当地人买来投资很划算，但国人购置二手房就会稍微麻烦一些。

除了租金收入，像纽约这样的地区，房价上涨的收益更大。纽约的房价与10-20年前相比已经是难以想像的高，即便如此，整个岛只有20公里，全世界的有钱人在这里抢房。外来的钱支撑起了纽约的房价，再与北京、上海、东京的房价比，也算合理。