【美国保险】案例分析：外国人在美国置业，为何更加需要做好遗产规划？,美国安居置业一点通微信公众号文章

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真实案例分析

最近发生了一起真实案例，跟大家一起分享。客户赵女士的女儿（以下称王太太）和女婿（王先生）是澳洲居民，大约3年前王先生以外国人的身份在美国置业，当时为了贷款方便房产的Title上只写了王先生的名字，事实上两个人是 in married, 但王先生并没有让太太签署quite claim deed( 放弃该物业产权），事实上已造成产权不清晰，产权有模糊区间。

今年王先生突发意外去世，王太太从澳洲赶来美国准备继承房产（该房产目前市值$200万美金），却遇到了棘手的遗产税问题。

对于美国公民或居民，在美国所购房产在做赠与或遗产继承时，每人终身有549万美元免税额，可是，对于没有美国身份的、平时大多时间身居海外的“非税务居民”，遗产免税额仅有6万美金，遗产税目前高达40%的比例，假如以王先生一人拥有房产产权，那么王太太需要支付的遗产税是：($200-$6)×40%=$77.6万，假如以王先生和王太太共同拥有房产产权，那么王太太需要支付的遗产税是：($100-$6)× 40%=$37.6万，而此金额必须要在资产所有者逝世后的9个月内以现金方式全额缴清。这谈何容易。前车之辙，后车之鉴。作为想要或已经在美国投资地产的外国人，从此事件中得出何种警示？总结如下：

问题一

问题一：房产的产权名字要清晰，假如夫妻是结婚状态（in married) ，夫妻两人的名字都需要在Title上，假如夫妻是结婚状态（in married) ，但只想一人的名字在Title上，那么另一方要签署quite claim deed，避免产权不清晰。

目前王太太正在找遗产律师，准备跟法官申述，希望法官判决该房产是夫妻两人共有，这样可以尽量减少遗产税金额。

问题二

问题二：王先生和王太太作为外国人在美国购买房产，没有提前做好遗产规划。

鉴于没有美国身份的外国人，在美国购置房产的遗产免税额仅有6万美金，我们建议以下两种方法应对，保护自己和家人。

外国人在美国购置房产的同时，一定要记得加买一份人寿保险。一旦房产业主过世，人寿保险可以用来付清遗产税，从而使房产能够顺利由家族中未亡人继承。这个建议同样适用于有美国身份的人，因为让家人在9个月内拿出遗产40%金额的现金，一般会有困难。
外国人（如果此生打算拥有或正在拥有美国身份），那建议用个人名义购买房产，因为如果夫妻共同拥有房产五年自住两年，房产出售后增值五十万美元免税，而公司拥有房产没有这个税务优惠。
外国人（如果此生不打算拥有美国身份），那么建议需要先成立公司，将房地产放入公司，然后将公司股票或股权作赠予或买卖转移，达到股份转让继承的方便性，从而避免遗产税的问题。
外国人假如去世，产业一样要通过法庭认证(Probate)的过程，才能由受益人继承，除非该外国人在生前已经成立生前信托。换句话说，外国人假如在美国用个人的身份购买房地产，应该由律师设立生前信托，去避免需要通过认证。