奥克兰住房危机有多严峻?

前不久，新西兰政府宣布和奥克兰市长住房专项小组携手，共同探讨解决方案。

人口增长是住房需求短缺的原因之一。

新西兰央行最近出台了一份报告，研究了1996年到2016年人口增长对住宅建设活动的影响。一言蔽之，单个地区中每增加一个人口，随之而来的是0.25个新房或是65000新西兰元（2016年汇率）的新开工需求。

20年间，奥克兰人口增长将近50万(499,000)，增量超过新西兰其它地区。但是同期奥克兰拿到的建筑许可却只有后者的一半。直到2005年，奥克兰住房短缺的问题还不严峻。

但是2008年金融危机后的四年（2008年-2012年）,公寓建设活动戛然而止，大幅加剧了短缺的程度。

有观点认为，奥克兰并不存在住房危机，缺的是符合主流人群负担能力的房子。某种程度上说，住房危机，是可负担住房短缺造成的危机。

不同地区对新房大小的偏好因人口结构的不同有所差异。

值得注意的是，与其它城市相比，奥克兰人口发展更趋年轻化。折射到房屋大小的变化上，奥克兰新建小型房屋的比重超过其它地区。大量小型房屋的建筑许可反映了城市中心城区公寓的需求。在昂贵的土地价格下，奥克兰对小型房屋的需求在提高。

报告指出，新建小型房屋（150㎡以下）的数量和15岁到39岁新增人口的数量成正比，与65岁以上的新增人口成反比。在奥克兰，年轻人口的增长相对多，而老龄人口的增长相对少。

截至2014年，奥克兰小型房屋（150㎡以下）的缺口为8700，中型房屋（150㎡-250㎡）缺口为27800，大型房屋（250㎡以上）缺口为6600。

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与之相互的是，银行等贷款方最近也放出风声称，更愿意把贷款放给开发价格更低、绝对卖得出去的房产项目。

此前，负责开发项目贷款的资深贷款经理透露，“市场需求决定了哪些房子更好卖。银行就喜欢和这些项目合作。”该人士指出，定位太高、售价太高的房产项目在市场波动时有一定的风险，银行有较为谨慎。

过去几年的房地产热潮已经让不少开发商大赚一把。现在市场降温，开发商也更愿意追随资金偏好，选择一些中小型的项目。虽然回报会更低，但风险也更小。有业内人士指出，开发商在可负担住房的项目上不会有那么大的风险。市面上仍有不少难以负担的房子。但是可负担房屋的缺口依然很大。

对于开发商来说，哪怕利润空间被压缩了，但是他们可以确信，投资的可负担住房可以在市场上销售一空。

一直以来，奥克兰土地供应紧缺阻碍了开发商在良好地段推出可负担住房。2016年推出的《奥克兰统一规划》提高了许多黄金地段的开发密度。开发商的经济效益一下子得到明显的提高。现在，越来越多地看到，比以往更小的地块上建造起许多高质量的小型房屋。

澳大利亚开发商AUSTINO恰巧赶上了政策的东风。在距离市中心不到15分钟的Mt Wellington买下了一块地。126套的公寓已破土动工。因应市场需求，这些公寓瞄准的是首次购房者和降低居住面积的退休人群。

6万多的公寓首付，在市场主流人群可接受的范围内。值得注意的是，如今这些定价适中的公寓在建造品质上丝毫不马虎。新西兰知名建筑设计师Paul Brown操刀设计，PARKSIDE RESIDENCES 山海豪庭的户型突破了传统公寓小格局的做法。无论是21套一房一书房、99套两房两卫还是6套三房两卫，宽敞明亮、面朝公园是共性。

最近Corelogic的数据显示，首次置业者的比重逐渐在爬升。市场的降温丝毫没有影响到首次购房者的刚需。PARKSIDE RESIDENCES 山海豪庭最近收到许多首次置业买家的垂询，便是有力的证明。

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