面对国内急抛房产潮,沈阳土豪级大妈澳洲组团买房子

2014年05月07日 澳洲留学移民置业咨询


面对国内急抛房产潮

——沈阳土豪级大妈澳洲组团买房子

澳蓝集团沈阳首批澳洲看房团40人,即日启程

新闻提要:李稻葵:房地产将有巨变!一场浩劫无法避免

作者:李稻葵


清华大学经济管理学院Freeman经济学讲席教授,博士生导师,长江学者特聘教授。原央行货币政策委员会委员,十一届全国政协委员,清华大学金融系主任,中国与世界经济研究中心(CCWE)主任。清华大学管理学学士(1985年),美国哈佛大学经济学博士(1992年)。

要分析中国房价的变化,必须深入分析当今中国房屋的供应和需求。并找到中国房屋的供求关系从量变到质变的大概时间点。为什么我认为中国房地产仅仅是最后的疯狂呢?因为中国房地产发生了很多实质性的变化:

1、新一届政府上台,进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率,并对出售自有住房按转让所得20%计征个税。这样的政策会导致市场房屋购买能力的下降,同时导致投机成本增加。实际是从根本上减弱了市场购买力

2、中央货币政策已经从过度宽松,开始转变为既不宽松也不紧缩的中性政策。宣告中国过度宽松的货币政策已经结束。银行现在极度缺钱,不仅二套房贷利率不能优惠,首套房的利率也大幅提高。银行对房贷的贷款比国家政策还严格。说明银行资金确实很紧张了;

3外资彻底撤出中国金融市场,导致中国人民币基础货币相对减少。加上先知先觉的国内外投资者已经开始抛售中国房屋资产,这些行为会导致中国外汇相对减少,同样能导致基础货币减少。也能导致银行存款相对减少。这些会导致银行贷款能力相对下滑;

4李嘉诚等有国际影响力的人物开始抛售中国房地产资产,会影响很多精明投资者对市场预期的判断,带动部分精明者加速抛售中国房地产;

52013年新房和二手房成交量同步大幅上涨,说明大量的刚需已经接盘。大量的刚需在漫长的等待中,最后屈服大量入市抢购房屋。大量刚需高位接盘,意味将来接盘的力量越来越弱了;

6保障性住房继续修建,中央政府为了解决低收入者的住房问题,不得不大量修建保障性住房。但这些保障房加速了房屋的供应;

7、房价快速上涨,导致部分人彻底失去购买能力。导致市场有效需求减少;

8、鄂尔多斯和温州房价暴跌的前车之鉴,让部分先知先觉的投机者感受到危机靠近。同时,温州和鄂尔多斯房价大跌已经让当地银行坏账大量增加,银行业已经意识到房价下跌的风险,开始偷偷紧缩房地产贷款,所以各地银行对房贷审核越来越严,房贷利息远远高于国家的底线

9、由于开发商房屋销售很理想,2013年土地拍卖明显增加,地王不断出现。开发商乐观情绪明显升温。由于他们看好后市房价,必定会加快建设进度,1年左右市场供应肯定会明显增加

10中国人在国外大量购房,成为英国、美国、加拿大、澳大利亚等国的房屋购买主力军

澳洲房子如此优雅,难怪沈阳土豪大妈趋之若鹜

很多国家甚至出台购房移民政策吸引中国人去他们国家买房。如果中国房价再继续上涨,中国更多的人会在国外购买房屋;由于中国房价过度上涨,大量的中国人转而抛售中国房屋,购买国外房地产,实际也等于在增加国内市场的供应。并导致大量财富转移国外。等于中国人去接盘其他国家的过剩房地产,化解发达国家的经济危机。但将来我们的过剩房地产谁来化解呢?我在1年以前的文章中就分析了,中国房价上涨的必将导致中国人大量在外国购买房产。中国人之所以大量去发达国家买房,原因很简单。因为外国很多国家房屋性价比已经远远超过中国了。比如:100万在美国能买到的房子,在中国可能还买不到。一个中等发展中国家的房价超过了发达国家本身就是一个笑话。

11中国存在大量的空置房,最最保守估计超过5000万套。中国已建加上在建房屋和土地储备已经严重过剩。国家统计局数据显示:2012年,商品房销售面积111304万平方米,比上年增长1.8%,其中,住宅销售面积增长2%,商品房销售额64456亿元,增长10%

其中,住宅销售额增长10.9%2012年,房地产开发企业房屋施工面积573418万平方米,比上年增长13.2%,住宅施工面积428964万平方米,增长10.6%,住宅新开工面积130695万平方米,下降11.2%,住宅竣工面积79043万平方米,增长6.4%。按最保守的计算法,按开发商平均储备3年可开发的土地面积计算,房地产开发企业囤积储备住宅面积至少40亿平方米以上。加上地方政府储备的土地。总计土地储备面积当然更大。按现在的开发速度,至少可供35年房地产开发。

以上数据分析可以进一步得出下列结论:按人均30平米计算,住宅在建面积42.9亿平方米大概能解决1.4亿人的住房问题,加上空置的5000套房子大概解决1.6亿人的住房。意思是在建和空置的住房就至少能解决3亿人的住房问题。开发商囤积的40亿平方米住宅可开发面积可解决至少1.2亿人的住房问题。再加上地方政府储备的土地随便能解决几千万人的住房问题。解决2亿人的住房问题应该问题不大。意思是按房地产现在的开发速度,5年内能解决5亿人的住房问题。即使按较高的空置率计算,中国也至少能解决4亿人的住房问题。

数据显示,中国房屋自有率已经达到80%,在世界已经是很高水平,远远超过发达国家6070%的自主率。

根据20125月发布的《中国居住小康指数》报告,将近8成的受访者已经拥有自己的住房。;而之前发布的一份报告说,目前中国自有住房拥有率高达89.68%,远远超过美国、英国、日本(美国为65%,英国为70%,日本为60%)

中国仅仅只有20%的人没有买房。按中国城市人口7亿计算,当前没有房屋的城市人口仅仅1.4亿,即使中国住房率达到100%(当然这是不可能的,除非共产主义最高阶段实现了)。在建房屋加上空置房,中国房屋最少还过剩1.6亿人的住房。即使按国际空置率警戒线15%计算,中国现有7亿城市人口的15%,最高能容忍的空置房也只有 1亿人,即使不再新建一套住宅,我们还过剩0.6亿人的住房。我们也能解决今后6年的房屋需求(按每年1000万人城市化的进度计算)。加上土地储备我们能还能解决2亿人的住房问题。即使计算空置率,至少需要20年以上才能消化掉这些土地储备。

即便如此,地方政府居然还幻想将来通过出售土地来偿还高到20万亿的地方债务!还想通过出售土地来维持城镇化投资建设!

以上分析可以看出,中国房屋过剩已经非常严重了。中国房地产泡沫已经到骇人听闻的地步了。

不管是从未来的供求关系变化,还是中国房价国际性价比看。中国房价已经是强弩之末。由于短期房价上涨预期很强,囤积者现在还惜售,新建房屋入市时间问题。房价短期还可能会继续上涨。但这种上涨只是最后的疯狂。

很多人担心,一旦房价出现下跌,政府如果再次大规模放松货币怎么办呢?这个担心完全没有必要,因为中国房价持续的上涨,已经让中国全球制造业竞争力大幅下滑(原因我以前文章多次论述,这里不再重复),房价上涨已经导致中国每年几百亿美元资金外流购房,加上外资金融机构彻底撤出中国,以李嘉诚为代表的国内资本外撤加速。

房价上涨不仅伤害了中国的国际竞争力,也导致资本大量外流。这种情况下如果再大规模发行货币推高房价,人民币必将面临大幅贬值。而人民币贬值以前,资本会大量集中外逃,中国财富就会损失殆尽。其后果比房价下跌还严重,房价下跌,肉烂在锅里,房价再上涨等于把钱送给别人,坏账留给自己。当然如果真的要大规模印发钞票,我也无话可说,但我相信中国精英们不会这么疯狂的孤注一掷。因为即使孤注一掷,也最多是苟延残喘,最后结局会更悲惨。

世界上根本没有永远上涨的东西,如果有,那么有大家都可以通过持有该物品,让财富永远不停的增长。这些人的子子孙孙再也不用工作了。

帝要其死亡,必先让其疯狂。房价这种疯狂,已经在为自己挖掘坟墓。现在的房价如同6000点的股市,虽然看起来很疯狂,但距离万丈深渊已经不远了。股市6000点的时候,市场疯狂的叫嚷要去10000点,结果万点却成为了梦想,1600点却实现了。

从在建房屋速度、社会资金供求、国际资本撤离速度、房价上涨幅度看,中国的房价最多能再坚持一年左右,就会开始土崩瓦解。一场浩劫无法避免。

解决过剩产能或产品只有一个办法,就是降价。这就是美国为什么在危机发生以后,不愿意刺激经济的原因。因为刺激经济会导致价格高企,而价格高企会导致生产供应增加,根本不可能解决过剩产能和产品问题,而过剩产品和产能不解决,经济就不可能持续正常发展。所以美国宁愿大量发放失业救济金,长达5年的时间保持经济低迷,也不愿意简单的刺激经济。当然,美国能度过这次危机,全世界其他国家的鼎力相助(大规模刺激自己的内需)功不可没。

中国人经历了股市和黄金的疯狂,当时所有的人都认为股市和黄金是不可能下跌的。如今这些不可破灭的神话早已破灭。人们不仅没有吸取其中的教训,居然固执的再次认为房价是永远上涨的,即使全世界很多国家的房价泡沫已经破灭,即使鄂尔多斯和温州房价已经暴跌,即使李嘉诚开始大量抛售中国房地产,即使外资银行已经全部抛售完中国银行的股票,即使中国房屋空置率已经高的吓人,即使中国7个城市被评为世界最高房价。他们依然坚定的认为中国房价不可能下跌。等待他们的必将是比股市和黄金更疯狂的结局。人们会为自己的疯狂付出代价。

违背经济规律者,最后一定会受到经济规律的惩罚。那些叫嚷着逆经济周期者,根本不懂经济规律,只是无知无畏罢了。

中国现在过剩产能世界第一,几乎个个行业都出现骇人听闻的过剩产能。但我们的办法依然是刺激需求。我们的刺激政策,最后不仅不能化解任何问题,反而会制造更大的过剩、更多的债务和坏账,最后我们只能迎来漫长和痛苦的经济衰退。种瓜得瓜种豆得豆,我们自己种下的苦果只能自己吞下。

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