近段时间英国房地产市场走势强劲,全球的投资者都将目光投向这个老牌成熟的市场。市场上大大小小的投资中介也都放出中国买家豪掷千金英国买楼，海外投资者占据半壁江山等消息吸引眼球。笔者也被无数次问及英国房地产海外投资者占比，住宅以及商业地产各个子行业可投资规模有多大的问题，本文将引用一些权威数据一一解答。
本文资料主要来源于英国地产研究机构“投资性房地产论坛”（IPF）今年刚出的一份研究报告，该报告第一次详细地统计了英国房地产行业的投资规模以及结构，为房地产投资者特别是海外投资者提供了一定的参考依据。主要作者是独立研究员Paul Mitchell，另外来自安盛、施罗德、苏格兰寡妇和IPF的研究人员也做了很大贡献。
先说几句废话：商业地产在此的定义包含三个维度，
1建筑形式大部分都是封闭的
2一般由商业机构使用
3主要是非公共所有。
在这样的定义下，公共拥有的商业物业也算作商业地产，但在建工程或者未开发土地不算在内。商业地产主要包含零售、写字楼和工业地产，也包括其他商业物业形式如赌场、剧院、酒店、加油站等；但不包括教育医疗机构、图书馆、博物馆、监狱等非住宅类建筑，也不包括如机场、港口、铁路、动物园等基础设施类的建筑。
因此，请自觉将大英博物馆、希斯罗航站楼这类建筑排除在外。
下面开始正文：
先说商业地产
2013年中期，英国商业地产规模为：
£6470 亿英镑-所有商业地产价值总和
6.79 亿平方米-所有商业地产面积总和
7.8% 市场收益率(reversionary yield)
[做个对比，上证指数2014年6月20日的958家上市公司的总市值为约14.7万亿元人民币，平均市盈率为9.71倍。中国的可投资商业物业规模约为11,7万亿元人民币(PrudentialA Bird’s Eye View of Global Real Estate Markets 2012)。]
其中，各子行业及伦敦的情况分别如下：
下图显示的是这十年来全英商业地产价值的走势。
关键点:
平均来看，伦敦占据全英商业地产总价值的34%，相对于13%的人口和23%的GDP来看，房地产占比相对较高。并且值得一提的是，十年前伦敦占比仅26%，而到2013年伦敦商业地产价值上扬50%，同时英国其他地区价值下降了1%，这使得伦敦的比例达到34%。
总商业地产面积相比2003年下降0.6%！而在这之前，英国商业地产总面积年均增长1.25%-1.5%。
收益率基本保持不变。
伦敦写字楼和零售地产市场价值增幅较大，而同时，非伦敦地区的增长几乎停滞。这让非伦敦地区的收益率显著升高。非伦敦地区几乎停滞的零售地产面积和租金增长，一个可能的原因是电子商务的崛起。
单个物业大小:
大约45%的零售和工业地产项目的租金收益都在10万英镑以下,约15%的在10万-25万英镑,相对应的物业价值大约是1百万-3百万英镑。这意味着超过一半的物业价值都在3百万磅以内，而意味着，英国一半的房地产物业都无法适应现代机构投资者的需求。
投资者类型：
下表总结了2013年中期的房地产投资者类型：
投资者类型 | 投资额(£bn) | 份额 | 10年变动 |
英国保险基金 | 41 | 11% | -29% |
英国养老金 | 30 | 8% | -1% |
集合投资计划 | 59 | 16% | 118% |
英国REITs及上市房地产公司 | 52 | 14% | 30% |
英国非上市房企 | 50 | 14% | 0% |
英国慈善机构及传统地产商 | 16 | 4% | 18% |
英国私人投资者 | 10 | 3% | 27% |
英国其他 | 18 | 5% | 23% |
英国总计 | 277 | 76% | 12% |
海外投资者 | 88 | 24% | 113% |
总计 | 364 | 100% | 27% |
我们最应当关注的当然是海外投资者，可以看到，这十年来，海外买家对英国商业地产的投资翻了一倍，目前的占比接近四分之一。但需要知道的是，这与股票市场53%的份额差距仍然大。大部分的海外投资者都是房地产基金，其次是目前迅猛增长的国家主权基金。海外买家的在伦敦金融城写字楼占据主导地位，投资了56%的金融城写字楼，另外在伦敦west end和midtown也占据三分之一的份额。
下图显示的是海外投资者的组成：
下表显示的是海外投资者主要购买的物业类型：
将英国本地投资者一起比较
住宅地产
住宅地产此处包含了学生公寓但不包含疗养院等养老地产（此类项目被视为商业项目）
2013年中期，英国住宅地产的价值总和为：
£46150 亿英镑
这一数字大约是商业地产的7倍
英国住宅房地产市场规模十年大约增长了51%（商业地产为11%）下图为十年走势图。
几乎所有的住宅都是家庭或者非盈利机构所有，共2280万套房，其中23.1%的住房用于出租（相对于自住而言），总价值为8370亿英镑，租金收益平均每月718英镑，相当月5.4%的收益率，平均每套房的售价为19.4万英镑。
值得一提的是，“主流”投资者，如保险基金、房地产基金等，在住宅地产商的投资仅为120亿英镑。
一些结论-英国到底有多少房地产项目可供投资?
从趋势上看,可供投资的房地产项目比整个市场上的房地产项目的增速要快,这是因为很多机构或个人的自有物业开始放入市场,另外一个影响较小的原因是另类投资市场的兴起,如疗养院、学生公寓、青年旅社等。
虽然过去十年中可以看到大量海外投资者涌入，但除了伦敦金融城的写字楼项目以外，海外投资者并没有占领市场主导，将本地投资者排挤出去。
更深入分析，可以发现：英国商业地产市场上两大主要投资领域-零售和写字楼达到投资标准的存量物业，几乎全部已经被现有投资者投资了。加之目前新开发项目较少，那么如果要延续现有海外投资者增长趋势，则需要开发新的市场！
教育、医疗、法院、监狱等建筑大部分由公共所有，这些是否会成为可投资地产项目得由公共政策来决定。而住宅对于主流的机构投资者来说，是很少触碰的领域。
房地产投资正在走向全球化，而英国本土投资者的国际房地产投资似乎脚步慢了很多，本土保险公司和养老金的海外地产配置仅10%-15%，而其海外股权投资配置比例超过了一半。
本文仅供学习交流使用，观点仅供参考，不作为投资决策的依据。
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