记录 继续聊聊我在新西兰做生意的经历 6——开始买房了,晒晒我的家

2015年08月24日 新西兰移民家园




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文 | smartjohnson


前几期内容请看下方:

Part 1

分享 | 送给大家:来个创业移民的申请日记看看~~

Part 2

记录 | 正式开帖!跟大家讲讲在NZ创业遇到的注意事项及那些移民过去的人们

Part 3

记录 | 正式开帖!继续聊聊我在新西兰做生意的经历

Part 4

记录 | 继续聊聊我在新西兰做生意的经历 4——开业了!

Part 5

记录 | 继续聊聊我在新西兰做生意的经历 5——熬吧!

准备买房子了



今天让认识的中介查了下我看中的那个房子,是PLASTER的,所以价格才如此便宜,这样的房子正常价格在80多万。比行情便宜了有十多万。PLASTER的房子漏水的概率比较大。新西兰的房子漏水和中国的不同,中国房子一般都是水泥的,漏水补下不用多少钱。NZ这边房子中间架构一般是木头的,一旦漏水时间长了会慢慢腐蚀结构,在最严重的情况下要换墙,一般150平米的房子换墙价格高达10万,可能比新造外墙更贵。这个房子有300平米,如果要全部换掉,价格可能会超过20万。朋友劝我不要买了。因为90%的客户只要听说是PLASTER就不看了,不会再花时间去研究内在细节。但我很喜欢这个地方,离开海滩不到500米,背靠保护区,是原始森林,这个保护区是用来保护贝壳松的,在山顶,没有设置入口,所以不会有人走进去。千年古树高达几十米。房子中间客厅高度在7米以上,客厅面积估计有100多平方。厨房,DECK,阳台,都超大,人住着很舒适。PLASTER的问题可以通过做BUILD REPORT解决,如果有严重问题的话,要么价格极低,把维修费预提出来,要么就是放弃了。


如果预提费用有15万的话估计就不会有大问题了。这样算下来价格要在65万左右才行。除了位置好,房子舒适以外,经济价值也不能忽视,但这个就难算了。客厅即使隔出来2个卧室,面积和格局依然比绝大多数房子的客厅要好,因为现在的客厅除了四周都是玻璃门外,屋顶是一排天窗。双车库大而且高,本身就有窗户,也可以出租。如果测算租金的话,整体租金回报率超过8%,每周租金收入超过还贷金额很多。首付25万的话,10年时间除了自己不用还贷款外,还可以收回首付。问题的另外一面是PLASTER的房子,以后卖出会有困难,可能别人70万买个房子10年后升值了70万,而我的只有升值20万,损失掉50万纽币。当然这个只不过是如果。反过来也不是不可能,因为土地价值和房子怎么造关联度不大,大不了你到时重新加工。现在人对PLASTER一刀切,随着时间,认识也会有个校正的过程。外墙死房子的主要部分,但不是全部。房子是独立三层的,自己家住在三楼,并不受到干扰。


在海边山上,能有人同住可能比就自己家3个人更有安全感。原来房主热爱园艺,几亩大的地上植物种类很多,大型的棕榈树现在买来种也要1000刀一颗。水源,菜地,积肥桶等都已经准备好,想种什么都行,想种多少都行。至少有一半土地没有利用,搭建DECK或者亭子,修建山道等潜力无限。


买房子和移民有点类似,一旦动了心,做其它事情就没动力了。NZ的房子实在比中国好太多,无论从环境还是舒适度还是租售比来说都好。很多华人都买2套以上房子,一套自己住,一套做投资,基本这样一来就全家衣食无忧了。假设每套50万,首付20%-30%,只要支付30万纽币现金就永久解决了生活问题。这样一算账谁还去做生意啊。我工作一天的纯收入是100刀,买个50万的房子出租差不多一天也是100刀,房子除了租金,长远看会有升值,我就不一定了,也就是说我还不值50万纽币?天哪,我真便宜。难怪好多老华人啥也不干。不过真的啥也不干好像也挺无聊的。只有做的事情多了,了解的东西才多,认识的人才多。等到房子买好了再回头做生意吧。但愿10月能搞定。

新西兰的市场


今天又去看了下,买房子可真难。买大路货简单,因为选择多,总有符合要求的。买个性化点的就麻烦,难的看到一个喜欢的,会有这样或者那样的问题。认识的人也不够多,有些问题无法得到真正专家的建议。多数人也是以讹传讹,说不仔细。有时想自己每周就2天必须上班,1天出去玩或者休息,感觉却非常忙,时间安排不过来,其实是需要适应新的环境,凡是不懂的都想了解,没做过的都想参与,很多时间都用来适应新环境了。还是先等LIM,看CCC有没有问题,如果没问题再做BUILDING REPORT.了解更详细的情况,最后如果还没有放弃的话就是出价了。实在不想买那些普通的FAMILY HOUSE,太普通了,没NEW ZEALAND的感觉。不过砖房是结实,就是样子普通点,方方正正的,用个20年也不会坏,不会显得很旧。在这期间可以去看看其它房子,也许思路就开阔了。感谢阿林每次都陪我去看房,给的意见很中肯,虽然当时听了不完全认同,回头想想是对的。


昨天蒋师傅来我店里玩了,他70多岁,可是特别迷恋电脑,精神状态就跟50多岁的人差不多。我发现我的朋友不到30岁的不少,但50以上的也不少,每天最少会有两档人来店里找我玩,和在国内时一样的。蒋师傅讲了他一个朋友的事情,那人原来开店卖菜的,生意不错,有几个员工,前两年迷上房产了,最近做了2笔生意。第一个是买了个很小的地,找了个印度的BUILDER,用8万造了个两室一厅,然后卖掉了。他们这些人都很精明,房子私售,连中介费都不想出。也许搞个免费的私售网站会不错。第二个生意是在北岸买了块地自己造,7个双人房全部带卫生间,租金在280的样子。一共用了80多万。测算租金回报的话是12%。真高呢。他这个思路就正好是我的对立面,以保值增值为唯一目标。仔细想想也不错。同样花25万首付买房子,5年后他租金收入加上增值回报,所得大约是70万,而按照我的爱好来做可能就只有20万,差距巨大。当然,房子不可能一直能租掉,房价也是涨涨跌跌。但总体的算法思路是对的。


前面看到有人评论我从最早的信心满满到现在的打算买房养老,这个也不是我想要的,新西兰的市场确实不怎么样。同期来的做电子类东西的有近10个人,暂时也没有做的好的。 行业很重要,拿几十万纽币做房产的或者做乳制品和当地特产出口的一年收入一般都不低于10万纽币,同期不要说小电脑店,就算那个大型洋人卖场业绩也很一般.DICK SMITH在不断关闭门店,另外一家连锁的营业额有2.4亿纽币,但利润只有300多万。MALL里店铺的换手比例在30%每年,没换的也不见得就业绩好,受合同限制,有的是想走走不了。零售店铺空置几年的都有。ROYAL OAK里的几个店铺现在卖的价格都比当初买入的价格低。经济整体不景气加上互联网的冲击,造成了零售业的冬天。不断看到批发商倒闭。一个保本的生意就要卖到几万纽币,当初我也想不通,干嘛要买个不挣钱的生意呢?可是后来发现那些新建的生意除了亏本外,因为没有营业额,拿PR难度也不小。看来存在的就是合理的。地产业是有周期的,现在是在上升通道,3月份房价超过了2007年的历史最高价格,照这个速度很快就会到顶。出口的本质是出卖新西兰的资源与纯净形象,除了华人之间相互倾轧厉害外,洋人也盯得很紧,不断调整政策。具体做起来不确定因素比较多,我来了1年已经发生了太多故事了。在美国的那些开手机店同仁从倒卖新苹果到收购旧苹果翻新卖去中国,几万美元本钱,一年利润也有近10万。不过我以前认为这些都不算生意的,不规范。


年纪越大,离理想越远,越过越糊涂了。

商业经验是第一位


今天又是我当班,不算忙,上午做了不到200,老样子。闲来没事把认真看过的几套房子的图片放到了图册里,就是他们耗尽了我的激情,现在啥都不想做了,凡事能拖就拖着。1号已卖出,58万成交,需要先花5万维修。2号就是最可惜的那套,46.9万卖出,因为车库问题无法贷款。3号是海景房,很漂亮,建筑质量也好。缺点是房间很小,没有发展潜力了。4号就是那个PLASTER,喜欢,但买这个有风险,而且几乎不会增值,要再卖也会很难。这下不知道要纠结到何时了。3号和4号都是10月拍卖。


出来1年了,基本没管国内的生意,可是依然在增长,以前每天发货是10台或者20台,现在是以50,100台为单位做了,我从心底里感谢他们。有时有人问:在新西兰不赚钱白做2年能不能拿到PR? 我看这也要看基础的,如果你在国内做生意一年连几十万人民币都赚不到,那么除非你力气特别大,有足够的力气好出卖,不然还真难。不过,能力差到了一定程度就好办了,如果在国内就是低收入的话,那去国外也没法更低了。打黑工的那些人都觉得NZ钱很好赚。辛苦点忙1年有5万纽币,反正都是脏活和累活,在国内做同样的工作一年就几万人民币。所以这事情要因人而异。创业移民表面简单,事实上前面的办9个月和27个月签证都很简单,几乎没见过失败的。但生意做好就不容易了。在所有要素中,商业经验是第一位的,其次是语言能力,最后才是钱。

是不是该找个助手了?

今天生意倒不错,上午做了350,保本了,下午能赚点。倒霉的是刚才去对面买面包,在CHECK OUT 位置等结账,看到一个高个子洋人拿了我一副太阳镜没走开,在附近转悠,等我结完帐走过去他不见了。每次看到别人拿走东西都没啃声,真郁闷。


很多电子配件这里都买不到,因为NZ量小,进了货等客户的话必须要有一定销量。如果做中国代购的话问题也不小,首先需要2周时间累积订单,然后发EMS的话12天到,发DHL的话5天到。显然只能走DHL.但DHL的首重差不多就要200人民币,合算到40纽币。按照每笔毛利10纽币计算,2周做5个客户保本,但再加上人工和国内部分运费(国内这些也分散,不在同一家)的话,预计要能接到15个订单才行。附带的好处是以后永远不会缺货了,只要不是重量或者体积特别大的东西。做这些都需要花时间,我需要有个助手才行。

房子终于到手了!上图!

房子买好了,最近太忙,没时间写,先上照片吧。





大致情况是在GREEN BAY,一块地上有两个房子,10号和10A,一个是2房1卫的,另外一个楼上4房2卫,楼下3房1卫。土地面积是916平米。一上市就有人出到了房东接受的价格,于是开始PREAUCTION,我和2个洋人抢,最后又多付10万买到了。从知道这个房子到买下来就隔了一个晚上。整体说来比较均衡,房子质量好,环境好,从托儿所到高中学区都不错,离开NEW WORLD超市200米,离开公园150米,缺点是少了点个性。没有TITIRANGI那么优美的风光和浪漫友好的人文环境。


其实我最喜欢的是TITIRANGI,特别是SOUTH TITIRANTI 那条街。除了有山有水,自然风光优美外,人文环境也不错,新西兰本地和来访的艺术家全部住在这里。得过奥斯卡奖的都是几百米内的邻居。很多房子光设计费都在5万以上。去看OPEN HOME 时发现主人不是画家就是做雕塑或者设计。这里的咖啡文化闻名新西兰。就连摆摊也不是随便摆的,要有2个以上老摊主推荐,只可以卖艺术相关品。看了1个月后发现我的境界还不适合买TITIRANGI的房子,买这里房子首先要有钱,看中的都要100万,更重要的要不在乎钱,因为这个区的房子不适合出租,增值也并不快。GREEN BAY在他隔壁,退求其次吧,均衡点。以后有钱了还是买TITIRANGI或者更远的。


当时时间很匆忙,就看了不到10分钟,觉得质量不错。市场周租金估计在1200左右,而周还贷在700不到的样子,只要银行利息不超过10%,理论上就不用再出钱,当然,实际上会自己住为主,只会把用不到而又不干扰的部分出租。买完后的3天特别忙,倒卖了批苹果和三星,没心思再考虑房子。3天后再去看有意外收获,发现学区,购物等都不错。从幼儿园到高中都是好学校,都在几百米内,离开超市和公园也只有100多米。


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