奥克兰地区的房屋及土地价格一路飙升,根据本周QV(https://www.qv.co.nz)公布的数据,不少区的独体民宅(House)在过去3年涨幅都达到了40%以上。可是一提起公寓(Apartment),部分读者首先想到的是“公寓没有House增值快”、“公寓不带土地”、 “公寓存在建筑问题”......事实真的如此吗?本期逸居将带你走进公寓,深度剖析奥克兰公寓的投资潜力、需注意的问题和市场分析。
通过以下案例直面公寓投资走势——
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1.http://www.barfoot.co.nz/545078
地址:805/152 Hobson St
特点:1室1厅公寓
买入价:2013年年初,$34万
CV价:$35.5万
租金评估: $400一周
成交价:今年5月份$48.4万
涨幅:2年,涨幅42.35%
2.http://www.barfoot.co.nz/544197
地址:5F/14 Waterloo Quadrant
特点:2房1卫公寓
买入价:2012年5月,$44.5万
CV价:$55万
租金评估: $500一周
成交价:今年5月份$66.5万
涨幅:3年,涨幅49.44%
3.http://www.barfoot.co.nz/545248
地址:11K/1 Emily Place
特点:1房1卫公寓,地处CBD,室内面积48平米
买入价:2009年,$21.49万
CV价:$22万
租金评估: $400一周
成交价:今年5月份$39万
涨幅:6年,涨幅81.48%
投资公寓具有如下优点
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1.价格相对House便宜,可负担性强;
2.公寓普遍处于CBD或各区的好地段,出行、生活便利;
3.租金回报高,在当下各区House租金回报率连4%都普遍达不到的今天,公寓回报可达6%-8% 。
然而,客观情况下,部分公寓确实存在建筑质量不过关(主要集中在1995-2005年间建造的公寓)、物业管理费高昂等问题。
在购买公寓前要注意哪几点?
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1.Body Corp Minutes (物业管理会议纪要)
购买二手公寓,要看“Body Corp Minutes” 。这是物业管理公司或公寓物业管理委员会,对于所在公寓大楼过往的会议记录,详细记载了发生过的和潜在的各种质量问题,以及其他物业细节。某种意义上,它比LIM Report (土地信息备忘录)更有价值。因此,建议在购买公寓前凭此咨询律师的专业意见。Body Corp Minutes一般由房产中介提供。
2.Title(产权证书)
此文件会清楚的表明该公寓具体产权是属于永久产权(Freehold) 还是租赁式产权(LeaseHold)。即使产权属于永久产权,公寓的产权结构属于Unit类型,也就是绝大部分公寓属于所以业主通过业主委员会集体拥有,同时一定要尽可能的回避购买租赁式产权(LeaseHold)的公寓。
3.LIM Report(土地信息备忘录)
该文件会列明此公寓所处土地的资源审批、 污水和雨水管道的使用收费及限制,水土流失、洪水和有害物质等有可能影响所在地区环境的问题。
4.与银行确认贷款事宜
若通过银行贷款来购买公寓,在购买之前请提前联系放贷银行。每家银行都有庞大的数据库,记录了哪些公寓漏水、哪些公寓存在潜在风险。对于有很大风险的公寓楼,银行并不愿意贷款。因此建议买家提前做好相关咨询。
小贴士:目前各大银行对于总面积< 50平米的公寓,贷款额度最多只给予总售价的50%,意味着购买一套$50万的公寓,需自身付$25万现金。而总面积 > 50平米的公寓,银行最多只能提供80%贷款。普遍情况下为60% - 75% 。首付的高比例政策要求起到了限制公寓投资的目的。
奥克兰的公寓房产市场可能会发生的变化
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