今年10月1号，IRD发布的新的针对民用住宅的买卖资本利得税的详细官方文件：“买卖民用住宅物业的光明线测试草拟书”（Bright-line test for sales of residential property）即将开始实施。
7月7日和7月14日，逸居先后发表了《IRD新政，十一之后，你到底税不税？》、《房产税收新政出台，教你和IRD算账》两篇文章。角度虽不同，目的都一致：在IRD新政的影响下，带您算清楚房子这笔“账”。
这周，逸居与大家分享在IRD新政中，对于民房买卖盈亏的税务究竟是如何规定的。
赵大妈于2016年5月在奥克兰购买了两套房，一套自住、一套用来出租。2017年3月，赵大妈的女儿从新西兰赴悉尼定居，赵大妈也决定随女儿去澳大利亚，并于2017年5月把两套房子都卖掉了。因为地理位置好，自住房赚了$15万；相反，出租房亏了$1万。
纳税解析
自住房：
因为IRD新政是针对投资房的，所以自住房的$15万盈利是免税的。
出租房：
在原来的政策下，亏损的$5万可以抵扣其他收入，如工资为$3.5万/年，则只需缴纳$2.5万（$3.5万-$1万）的税费。
在IRD新政中，这部分亏损无法抵扣任何收入。
黄大爷长期靠买卖房子与开发土地建房来赚取利润：
在2016年7月，因为开发项目A急需资金，黄大爷把手上的两套房子低于成本价卖了给朋友，亏损了$7万。 在2016年12月，A项目完成并赚了$49万。
纳税解析
在IRD新政中，黄大爷销售两套投资房所产生的亏损，是可以抵扣其他房产项目的盈利的。
因此，黄大爷项目A需要付税的盈利额是$42万 ($49万 - $7万)。
朱阿姨有一套自住的房子。2015 年11月，也就是IRD新政实施之后，朱阿姨再次买了一套出租房A。很不幸，出租房A迟迟未找到住客；2016年初，朱阿姨把出租房A卖掉，亏损$7万，并把回笼的资金投入到项目B。
朱阿姨投资的项目B是在一块大地上开发了一座商住两用的大楼，2017年1月，整个项目完成，赚了$140万。
此外，2017年中，朱阿姨还买了另外一套出租房C，然后在2018年初卖掉，赚了$10万。
纳税解析
项目B盈利的$140万需交税。但其交税是依据其它土地所得税的税法，所以不受IRD新政的影响。因此，出租房A的亏损不能抵扣项目B的盈利。
出租房C也是在两年内卖掉，盈利$10万，要付税的盈利是$3万。因为出租房A与C受同一个税法条例管制，因此要它们的盈亏是可以互相抵扣的。
需要指出的是，目前IRD还未定下“买卖民用住宅物业的光明线测试书”最终版本，所以以上只是IRD草拟书里面提到的一些建议，最终解释还要根据最后确定的法案而定。
以上内容感谢奥克兰ECOVIS®KGA有限公司联席合伙人Bernice Lo卢若桓(Bernice Lo) 会计师提供专业意见。以上信息仅供参考，详情请咨询专业人士或机构。
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