悉尼和墨尔本地产繁荣之后,澳洲新足迹中文网站微信公众号文章

1%的五分之一，这可能就是那根稻草。西太银行周三宣布提高贷款利息1%的五分之一时，不详的阴影突然落到了房地产市场上。

按照某些权威人士的话，西太银行此次行动标志着房地产繁荣的结束，本轮房地产繁荣将悉尼和墨尔本房价推高到了令人眩晕的高度。

Shane Oliver，AMP Capital首席经济学家，一名资产市场泡沫及破裂方面的专家，称本周是房地产市场走向的分水岭，他说：“我会紧密观察本周的房地产拍卖市场清空率。”

Andrew WIlson，Domain集团首席经济学家，称西太的提息行动，以及普遍认为其他银行会跟随，已经改变了澳大利亚两个最大城市房地产市场的动向。

哦，那这场繁荣真令人惊叹。仅仅3年，悉尼独立屋中位价攀升了35.5万，达到100万。而下周将发布的最新季度数据将会比这更高。墨尔本房价启动稍晚，但今年的幅度极强。墨尔本的独立屋中位价在国务两年上升了12万，达到67万。

但是今年早些时候，为了限制房地产投机的监管措施开始发挥力量。西太银行称它为房屋贷款提息是因为监管部门提高了资本金数额。拍卖清空率过去几周一直在下降，投资者贷款增速回落，而悲观的市场预测越来越频繁。

甚至澳大利亚储备银行都认为民众对房地产市场繁荣的态度已经改变。储备银行在它的半年金融稳定性回顾报告中这样说：“在两个最大房地产市场，已经出现了信心改变的初步迹象”

这个信心改变体现在“买房时机”这一个由西太银行和墨尔本研究中心周三发布的指数上得到了体现。这一指数过去一年来下跌了11%，低于2013年9月最高点30%。而在悉尼，这一指数已经跌到了自从1975年开始统计以来的最低点。另外一项消费者对房价预期的指数也大幅下跌。

另外还有一个方面经常被房价和拍卖清空率淹没了的指数：房屋供应增速。过去几年来，澳大利亚大城市经历了一波强劲的住宅建设。

周三澳大利亚统计局公布的数据显示上一个财年一共开工了21.2万栋住宅，其中一半是公寓，这个数字创下了历史记录。

任何一个在高中学习过经济学的学生都会告诉你，当供应升高时，价格会下跌。储备银行副行长Philip Lowe周二讲话时称，很明显那一波新建房屋将对大城市价格造成影响。“现在还不能绝对的说，但是我认为我们已经看到供应终于发威，这将降低房价增速。”

储备银行已经多次对房价上升及投资者交投过多发出警告。房价趋势改变受到储备银行欢迎。但是Lowe博士本周再次重申了警告。“大家需要小心。”他说：“房价增速不会长期保持高于收入增速。”

那么，繁荣过后是什么呢？

对房地产市场以及整个经济来说，最好的情况就是房价缓慢下降。“最理想情况是房价轻微增长相当长一段时间。”Lowe这样说。

“我认为这将去除一些家庭帐目平衡表中的风险，并对整体经济有利。”但是Lowe博士也承认房地产市场的动向可能对经济造成损害。“房地产市场中的风险比几年前高。”

上个月，国际货币基金组织发布了一个对澳大利亚房地产市场的报告，报告称澳大利亚房地产整体高估10%，而在悉尼这个数字是16%。国际货币基金组织对此表示了关注。

国际货币基金组织警告称房价剧烈下跌将造成“严重”后果。房地产也这一至关重要的经济板块的投资和雇佣如果出现减少，那家庭会因此减少消费。

澳大利亚经济学家对房价是否下降看法不一。汇丰银行首席经济学家Paul Bloxham称，就算在西太银行升息以后，利率还是很低，这将继续支撑房价增长，只是增速会减慢。“如果实际房屋贷款利率上升一点，那这会造成房价增速下降，但我们不认为这会导致房价下跌。”

经济学家Saul Eslake称，监管最近房屋建设大增，澳大利亚最大的房地产市场并没有出现供应过度。“未来12个月内房价下跌的机会不是0，但是很接近。”

房地产市场改变会非常缓慢。Eslake称未来2-3年内，房价还是可能下跌，特别是如果利率开始上升。Oliver博士指出悉尼了墨尔本房价在2009和2011都出现了下跌，他说：“我认为1-2年内就会出现另一次下跌。”

“但是我不认为会是崩溃。”Eslake和Oliver都指出澳大利亚房地产市场应该分区对待，也就是说，未来房价走势可能会因为城市、地区的不同而不同。

随着矿业繁荣的过去，房地产c很为澳大利亚经济的关键因素之一。但是澳新银行经济学家Cherelle Murphy认为房屋建设繁荣即将到达顶峰，也就是说由房地产也提供的经济增速将逐步消退。

按照Murphy的说法，这如果与房价明显下降一起发生，那就“不好看了”。因为房屋对整个经济的影响有乘数效应，房地产放缓的话经济就危险了，尤其是在其他经济板块疲软的时候。

历史表明个城市及省份的经济在房地产繁荣期要经过好几年才能使用。悉尼上一次大涨，1997-2003年之间房价上升了160%-造成了新州经济相当长时间的疲软。

上个月澳新银行预测官方利率将在2016年中下降0.5%。“房地产音乐停止时”，利率就会下降。一些经济学家，包括Oliver博士，现在认为储备银行会在墨尔本杯当天开会时降息。

房地产繁荣造成的后果之一是沉重的债务负担。家庭债务作为可支配收入的比例在前10年中期终于稳定下来，但近3年又开始上升。国际货币基金组织上月公布的数据显示澳大利亚家庭债务与国民生产总值比例是全世界最高。一些经济学家对历史记录的高债务和低工资增长表示担心，他们认为澳大利亚家庭风险极大，特别是当房价下跌时。

房价上升造成的另外一个后果没有被系统的分析过-房价上升如何改变城市。悉尼和墨尔本越来越多的区房屋中位价超过100万。自从2012年悉尼房价开始上升以来，中位价格超过100万的区已经从107上升到了254-也就是140%的增长。

过去两年来，墨尔本中位价超过100万的区从28个达到了62个，也就是上升了120%。

咨询机构SGS Economics and Planning的分析表明在1990年代中期，墨尔本的中位收入家庭可以很舒服的支付距离市区10公里的，75%的区的中位价房屋。而现在，只有低于四分之一的小区能达到这个标准，而其中很多都在城市中心35公里以外。

SGS Economics and Planning的另外一个分析表明，高升的房价是悉尼及墨尔本贫富分化的关键因素。该分析采用了50项指标对悉尼和墨尔本过去10年的生活质量进行了分析。

该分析显示，那些拥有好位置的自住房并且有一个稳定工作的人，他们的生活得到了大幅改善。但是对其他人而言，生活越来越挑战。现在看来，贫富分化是房地产繁荣的后果之一。