非美国身份在美国买房的“担心事”,美国投资移民EB5经验谈微信公众号文章

几位朋友来美国旅游，从美国西部到美国东部，再到美国南部，看看这边多数华人家庭的两层楼宽敞住房，花团锦簇的私家小院，房主兼地主的生活，热闹而紧密联系的社区，于是“神仙”动了“凡心”，希望在美国买房做个小小的地主。于是连日来，时间一直被朋友的在线QQ、微信等温馨地“瓜分”着，个人和家庭规划不同，如果能将国内闲置的小房换成美国度假的房子，旅游、度假、投资都不误了。

友人持旅游签证、商务签证、暨非移民签证入境，不能合法申办美国绿卡，于美国本地来说，是“非美国身份”，如果买房，似乎有总有点担心，如同镜子上蒙了一层纸——看不清，其实房屋买卖和国内雷同——五大步：看房、购房资格、付款、过户手续和房契、缴纳税收。

首先看房。关注一下自己的签证期，一般最长是6个月，这个工作最好在第一个月完成，锁定购房的大致区域和功能等大目标，找到知名的房地产经纪公司协助，他们会把很多符合当事人的信息发给对方，避免了网上“海选”的时间，同时可以了解很多房产政策和信息，如果英文好，找老美，英文不好，找华人房产经纪公司（经营时间长的），由房产经纪人带着当事人去现场看房，多看就会有感觉，没有房产经纪人带着看房，属于私闯民宅，不好交代。

其次是资格。美国暂时没有房产限购令，非美国身份，购房者是成人，购房时只要不到美国境内的银行贷款，用现金购买，一样可以，待遇等同于本地，没有城乡之分、没有种族肤色之分。这一点，可能全世界都清醒：钱有时是好东西。如果有意向，还得请专业鉴定公司来检查房子，所以房子质量，由专业公司把关，之后交很少的定金，签“定金合同”，一般是网上即时签字，英文不好的，看着头晕。从这一点上，在美国时间久的华人房产经纪公司比较合适，至少可以解释大概的意思。其中房产检验、维修公司、经纪公司以及当事人时间也需要协调准确，合理使用签证有效期的时间。

再次是付款。非美国身份的人，是不能从美国当地银行做贷款业务，只能现金和本票购买。难怪媒体中说加州的房产兴旺，很多人现金买房，助推当地经济，如果不贷款，购房手续是相对简单而快捷的。再付款之前，是网上签订合同，之后在办理交易的那一天支付剩余的大部分房款（个别不同，需要房产经纪人、买家卖家商议）。之后。在政府部门还要签署很多表格，英文不是很明白，看着还是有点头晕，但是政府工作人员会和颜悦色，不必紧张，不必担心谁会忽悠当事人，法律面前人人平等，这一时刻完美体现。

第四、过户手续和房契

一般情况，在有关政府部门签了字，交了房款，产权公司会在收到房款的2-3个星期，寄出购买者的房契（DEED）,我也很纳闷，为什么，美国买房没有漂亮的证书，就是一张纸，签合同都是网上进行，丝毫不浪费纸张。房契就是买房的法定证明，其实美国政府的电脑里早已储存了当事人的信息，有问题找政府，这时候“老娘舅”肯定非常友好地帮忙。

第五、税收

很多人认为美国买房税特高，其实这是一笔不小的支出，但是比起房屋总价是“小巫见大巫”，都是按照比例来计算的。房产税（Property Tax）、社区管理费、房屋保险、房子维修基金等。美国德州地区房产税大约在2.5%-3.5%之间，而且每年在上下浮动。一般3000平方多尺（300平方米）的独立别墅，一年税金3000多美元左右，还要根据地方的规定去核算，这些税收用于支付公立学校、警察局等公共部门。既然买了房，做了地主，似乎也要尽尽“慈善”义务。

记得回国时，朋友问，买房能移民吗？试想想，如果能买房移民的话，将是什么现象？这需要很多前提，不是普通百姓能解决的问题，但是有时却是地产商忽悠买家的噱头。购买美国一两套房子，肯定是不可能实现移民目的的。

据说美国政府在讨论：如果外国人50万美元购房，能申办美国居留签证，暨购房达到获得合法居留的待遇，但不能在美国就业。对此遭来很多疑义，有赞同的，也有反对的，即便是赞同了，仍然无法达到“变绿”的要求，况且这项规定还没成立。

但是如果投资商业地产，有土地、有收入、有当地的员工，并达到投资移民的要求，是可以转换成“以投资移民方式变绿”，这又是另一个领域的复杂问题，总之，因个人需要而择不同。

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