【远景规划】“墨尔本2030”计划如何影响澳洲房市?

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-03-11 澳洲地产之家


提要

自从“墨尔本2030“计划推出后,维州政府的规划从向新区进行大规模基础设施开发逐步转向在已建成的交通枢纽地区,包括主要的火车站和购物中心附近增加民宅密度,比如在South Yarra和Box Hill附近大批公寓拔地而起,就是在该政策影响之下的澳洲房市产物。接下来会有明显变化的地区是Glen Waverley等区。


公寓市场的成熟度




墨尔本公寓潮起始于2010年,除了传统的公寓密集区CBD以外,Docklands, South Bank, South Melbourne, Richmond都出现了许多新的公寓项目,甚至距离CBD15公里以外的地区也开始建造高层公寓楼。


数据显示,澳洲房市自2010年到2015年,墨尔本的公寓数量共增加了49,000套,占全澳洲各首府城市新建公寓总数的47%,数量超过悉尼。在未来三年,也就是到2018年的时候,还会增加48,000套新建公寓。目前的公寓供给基本保持在平均每年15,000套交工的水平。


公寓供给分布


如此多的公寓上市,都在哪里呢?从地域分布上来看,只有38%的新建公寓在CBD地区,31%分布在City Fringe,也就是CBD方圆2-5公里的区域,19%分布在CBD 5-10公里的范围内。




澳洲房市之公寓供给分布

未来5年的发展趋势从目前批文的情况来看,会向中等地带(10-20公里)的范围扩展。而且墨尔本将继续引领新建公寓最多的城市,超过悉尼,在未来3年中占全澳洲房市新建公寓总数的44%。


墨尔本和悉尼的公寓分布有着非常明显的反差,悉尼的CBD地区以办公楼为主导,公寓比例非常低,而墨尔本的最主要公寓聚集区还是在CBD及其周边。


公寓的角色


也许你会问,为什么澳洲房市要投资公寓而不投资独立屋或者别墅呢?这个问题最主要的答案是可负担性,既包含了买房总价的可负担性和现金流方面的可负担性。


同等位置同个区域公寓绝大多数都比独立屋要便宜不少,购买时的定金等压力相对较小,而且公寓的租金回报率(rental yield)相比较独立屋高,收取的租金能支付大部分的贷款和相关费用,而独立屋的租金回报率则相对低的多。


墨尔本潜在购房者对位于传统郊区的别墅欲望的减弱,那些距离墨尔本市区10公里的新公寓越来越受欢迎,将近每五套就有一套被开发、销售或修建。




墨尔本的人口一直在迅速增长,公寓解决了澳洲房市相当的供给平衡问题,也是吸引投资者的一个主要原因,因为目前墨尔本的出租空置率很低,保持在3%左右的水平,整体来说比较好出租。


目前墨尔本公寓的中间价,一房公寓在$40万左右,大多数范围在$34万到$43万之间;两房的公寓中间价为$57万(和昆士兰别墅的中间价相当),大多数的区间范围$41万到$61万之间。




在很多基础设施完备的成熟地区,比如好的学校、医院、交通枢纽、购物中心等内部城区,独立屋的中间价可以高达$100万以上,这时公寓就为人们提供了一个非常好的选择。


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