全解析House & Land Package

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-02-03 澳洲地产投资总商会



一、House & Land Package是什么

House & Land Package(下文简称 H&L)的概念有两种。一种是直接去土地开发商处买地,拿到地后自行寻找Builder。Builder根据客户情况提出一个建设方案再行建造。盖房子涉及到规划批准,设计,建造批准,建造,施工等多个方面。可是对于投资者来说,这是一项消耗许多时间,而且还有可能因为设计或者建设方面的问题而造成不必要的耽误。对于投资者来说,时间就是金钱,不推荐通过这个方式投资。所以比较适合自住业主Owner Occupier。

另一种,是一次性和销售方拿连地带房的套餐服务。顾名思义就房屋和土地一起打包出售,这是市场上期房的一种主要购买方式。对于投资者来说,没有太多的顾虑,只需要选择好心仪的地块。RP亚太大部分的房产,都是“Full Turn Key”的房子,也就是拎包入住房的意思。房屋交割的时候前后花园景观,浇灌系统,屋内所有配置等都帮你安装好了,盖好之后马上可以租出去。"FullTurn Key"的价格一般是固定价格,在盖房期间除非你自己要求升级,否则价格不会变动,一口价到底。

土地分为两种,一种是带title的,开发商已经开发好了相应的基础设施,地块已经划分,马路已通,下水管道等市政都已铺设完毕。这种地通常会较贵,但买家可以对土地甚至这片区域都有亲身考察的可能。另一种是untitled的地,表示这片地还未开发,不过开发计划已经递交政府审批,所以合同中会有一项title设立的预测时间。这个时间最长可达3年,RP亚太推荐的房产,基本上都是在3-6个月就批了。

土地交付之后,就需要支付土地余款,也就是说这时开始投资者就要还土地贷款的利息了。但由于节省了印花税,又可以拿到更加定制化的房子,许多投资者也宁愿选择这种方式。

每一个stage完成后builder就会发给买家一个invoice,RP亚太的会员服务包括了每一个stage的专业inspector去验收,省下不需要的开销和麻烦。验收合格后就可以通知银行去付清这部份的工程款了。



二、购买H&L的好处有哪些

1.    节省大量的印花税。买地再选房仅按土地价值来交印花税,不征收房屋部分价值的印花税;而买一样总价位的现房是按总价来交印花税。举例土地买进价是30万澳元,房屋造价30万澳元,那么先买地再造房需要交的印花税是$8990,而直接买60万的现房最终要交的印花税是$22490。

2.    可灵活跟建筑商确认造房开始时间及交房时间。

3.    资金准备时间比较充裕。可分期交房款,购买现房则需要马上付全款。


三、购买H&L的具体付款流程

1.    首先买家签土地合同时需要支付土地价格的10%,签建筑合同时需要支付建筑价格的5%作为首付款。

2.    到土地交割时,买家需要支付剩下土地价格的90%(含贷款部分)。

3.    土地交割后,建筑商收到政府的建筑许可(Building Permit)后开始动工建房,整个建筑过程分为五个阶段来完成,即:地基,框架,封顶,装修和完工阶段。


四、投资流程和付款方式如下

预定:

1.    买家首先支付5%的定金,不过如果您是RP亚太的会员,那么订金将会是有我们支付,投资者不需要掏腰包。

建设过程:

房子建造工程要分五个stage:

1. Slab - 房屋地基做好后,买家需要支付建筑价格的20%给建筑商。

2. Frame - 框架做好后,买家需要支付建筑价格的25% .

3. Locking up - 封顶做好后,买家需要支付建筑价格的20% .

4. Fitting - 装修完工后,买家需要支付建筑价格的20% .

5. Complete - 完工交房时,买家需要支付建筑价格的10%.

  

需要注意的是:买家只需支付20%首付,剩余80%可向银行贷款,每笔费用都在买家核查了施工进度后由银行直接拨给建筑商。

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