比楼市泡沫更可怕的是:你一直没买房!【新西兰房产生意111期】

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-04-01 新西兰房产生意



这三个周以来,关于房地产泡沫的争论又变得热火朝天了,人民搞不懂深圳的房价为什么在去年涨得那么疯,人民担心深圳、北京的房价再这样下去会不会直接崩盘了?人民寄希望于政府这次要发大招直接把楼市KO了,人民对国家再一次重启货币宽松忧心忡忡……总之,关于中国房地产未来的命运,再一次成了举国上下最大的热点。


但,我想说的是,我们这段时间所讨论的关于中国房地产的一切议题,在8年前的2007年,甚至在12年前的2004年,都曾经被热火朝天的讨论过,现在的这些争论,既没有太多,也没有太新。这段时间公共舆论所讨论的一切议题,都让我感觉无比的熟悉。


比如:关于中国经济和地方财政过度依赖土地和房地产的问题,关于房地产是否绑架了中国国民经济的问题,早在2004年,易宪容就发出了警告,后来他被封口了。


比如:关于深圳,关于中国的房价是不是在赶顶,会不会重蹈日本东京当年的大崩盘,在2007年也被集中的讨论过。王石在几年之前也公开警告过:中国楼市会重蹈日本覆辙。


比如:关于救市,关于M2的疯狂扩张会对房地产产生什么样的影响问题,在2008年也被集中的讨论过。今天的货币政策的重新扩张和史无前例的去库存,和2008年的4万亿,有什么不同吗?


比如:关于还要不要买房,成了所有的问题中最终极之问,房价都涨成这样了,还要不要买房?还要不要买房?


…………



1
第一个,是美国123年的房价史



卡尔·凯斯和罗伯特·席勒编制了著名的Case-Shiller房价指数——席勒是2013年诺贝尔经济学奖获得者,就是那个老是看空中国房价的人。


这个指数说:在美国1890-2013年长达123年的历史中,下跌的年头是28年,上涨的年头是95年,跌幅最深的一次是2008年,-18%。连续下跌达到5年的只有两次,一次是1929-1933年的大萧条时代,累计跌幅是26%。一次是2007-2011年的金融风暴时代,累计跌幅是33%。整体上,美国的房价在过去的100多年中的年平均增长率约为3%,略高于美国2.8%的通胀率。


这123年中,美国出现三次十年累积涨幅超过100%的大牛市,分别是在1938-1954年、1969-1986年、1995-2007年。



美国123年扣除通胀后的房价走势图

基本平稳上涨


虽然这个指数其中一个研究结论说:长期来看,美国房价的涨幅基本等于通胀率。但看那个曲线,以0.25%的速度连续涨了100多年,它论证了两个铁一般的事实:1、长期看,房价是上升的。2、房地产是抗通胀的好品种。


放到单个城市看,比如纽约,长期看,也基本如此。纽约在1988-2012年长达25年的时间里,房价增长率正好是美国的通胀率。



纽约近30年来实际房价走势图

正好是美国的通胀率



2
第二个,是东京半个多世纪的房价史



日本的故事大家都很清楚了,太多人拿中国楼市和日本楼市对比了,2009年之后,网上流传的那个中日楼市泡沫对比图,都很清晰的把崩盘时间都预测出来了,可惜没兑现。


简单说吧:日本房价是在1985年广场协议之后,开始出现赶顶的。大约1991年开始崩盘,到大约2005年到底,最大跌幅达到70%,房价又回到了20年前也就是广场协议那一年。


但你们只看到日本泡沫破灭后痛苦的经历了“失去的20年”,但同样不能忽视的是,在“失去的20年”之前,日本GDP从1960年代开始便保持了每年高达10%的经济增长。房价从1960年代甚至更早就已经开始腾飞,基本是一直飞到1990年代,前后经历了超过30年的楼市繁荣,日本六大城市地价上涨了56.1倍。这也是事实。


日本1956-1983年近30年房价大牛市



3
第三个,是香港30多年的房价史



香港在97年亚洲金融风暴期间,房价暴跌了一半以上,一直跌到2003年SARS危机,连跌5年,东京和香港房价跌起来的劲爆,比纽约流弊多了。


但问题是,你看亚洲金融风暴之前和SARS危机之后,香港房价涨了多少年?亚洲金融风暴之前,香港房价也有好几次牛市熊市,但基本都是“小熊大牛”。


从1980年到1997年前夕,17年的大周期里基本都是在上涨,涨幅有8-9倍。2003年之后到今天,也是10多年,房价也基本是一直在上涨,中间有调整也是小幅度,整体也房价早已超过了1997年的高点,去年均价大约到了9万元/平方米。全球最贵的分层住宅价格,一直都要靠香港来刷新。这也是事实。

香港1980-2010年30年房价走势图

1997年高点之前有17年主升浪



4
就讲这几个最朴素的真实面



一、在历史的长河中,那种房价暴跌50%、80%的大崩盘、大萧条,没几回。


20世纪到现在100多年,大崩盘俩手掌就能数过来。像大萧条、日本楼市崩盘、金融风暴,这些在每一个国家或地区都是几十年甚至上百年才来那么一回的。像日本那样一下子来个“失去的20年”,更是比较罕见的个案了。在你一生的时间里,可能会真正遇到那么一次,我说的真正遇到,是指在你成年能够独立投资独立承担风险的那个劳动阶段。也许你因此暴富了也许你因此破产了,但就算你想多经历都不会有更多机会。


二、毫无疑问,泡沫总是会破的。同样毫无疑问的是,泡沫在破灭来临之前房价会连涨很多年。


地球上还没有永远只涨不跌的房价,美国、日本、香港这些更成熟的房地产市场,在过去的100多年里,他们都无一例外的经历了大崩盘。认为中国可以例外的,是在侮辱别人的智商。不要觉得中国的房价连涨10几年是多么新鲜的事情,很多地方都出现过。拉长一点看,泡沫的破灭都是不可避免的。


但这些年来,我们总是过于强调崩盘的恐怖性,这太片面。大崩盘的确很恐怖,一夜之间全完了。但,你看看那些地方,在崩盘之前,房价连续上涨了多少年?美国三次大牛市每次的跨度都是10年以上,日本是30个年头,香港是17个年头,中国从房改之后,除了2008年,也基本是17年一路上涨。


越激烈的崩盘,前面一定是越长时间的房价上涨。


三、预测泡沫是徒劳的,坚持任何一种观点都会有对的那一天。


中国楼市从2002年起,就不断有专家告诫我们:楼市要崩盘了,不要买房。结果房价涨了10几年,崩盘还是没有等来,倒是自己离房子越来越远了。


再强大的政府、再流弊的经济学家,谁也预测不到、谁也挡不住商业大周期的突袭。预测泡沫都是徒劳的,成功逃过泡沫更是少部分人才会有的狗屎运。


长远看泡沫迟早是会破的,就像长远看人总是会死的一样,难道这样,你要每天把自己活得苦逼逼的?


这世上最不靠谱的事就是预测不可知的未来了,最简单的一个法子:如果你永远只坚持一种观点,一定是对的。比如,你每年都公开说一次:房价一定会跌的。看过去那些地方的房价史,一般最长也就30年吧,你一定会答对一次的。


四、长期看,因为害怕泡沫而不去买房,个人所承担的损失要远远大于躲过泡沫的收益。因为一个大泡沫的形成和破裂,有可能横跨你的一生。


美国两次大崩盘 ,横跨了接近一个世纪。日本在大崩盘之前房价涨了30年。回头看,中国房改以来,也有18年了。你的人生,有几个18年?有几个30年?为了等一个到现在都还没来的大崩盘,可能你要错过好几次改善自己的机会。比如:2005年之前,2008年,2010年。我想说的是:财富不是最重要的,时间才是,学习才是。


在深圳,即便是你迟至2013年在关内买一套四房,今天你也可能是一名千万富翁了,至少,你不用面对现在已经涨到1000万才能买一套的房子焦虑了。


所以,这样的虚无缥缈的大崩盘,你根本没有必要老是想着它,它爱来不来。


五、要看到的是,房地产是储藏财富和抵抗通胀的最好方式。


也许有更好的,但是,和普通老百姓攸关又最没有专业门槛的,就是房地产了。看看美国、香港那些数据,结论很鲜明,香港房价在98年亚洲金融风暴之后依然创了新高。每一个国家的房地产在长期过程中,都会表现出上涨,期间会经历多次的小调整,但基本都是:涨起来很凶猛,跌起来一般般,最后来一个大泡泡收尾,再重新开始。


泡沫是很可怕,但最可怕的是,你因为担心那个不知道啥时候来的泡沫而选择了什么都不做。那么,即便泡沫崩溃了,你自信有钱去抄底吗?房地产至少还能跑赢通胀,但你只持有的现金却在时间的流逝中,全贬值了。



总之,中国的房价,一线城市的房价,不要指望它没有泡沫,不崩盘,对这一点我从来没有怀疑过。因为我们从来没有经历过崩盘,所以才会相信房价永远上涨的神话。但市场就是市场,不存在特殊。即便你不断使用大规模的刺激手段,也不过是把泡沫发生的时间向后推延而已。


我们最应该学习的,是如何面对泡沫。



文章来源/侏罗纪


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