你在美国买的房产,产权「干净」吗?

<- 分享“美国微房产”微信公众号到您的社交圈,让更多的人知道!

收藏文章 赞一个 已赞 2016-02-04 美国微房产




在美国的住宅房产权可以分为:


独立屋(Single Family Residence Detached): 产权拥有独立的土地, 土地上的独立屋和地上物, 土地下的物质。


半独立屋(Single Family Residence Attached): 产权拥有独立的土地, 土地上的独立屋和地上物, 土地下的物质。  此独立屋有一边和另一土地的独立屋相连, 彼此相连在地界上有一道共同墙(Common Wall).


联排屋(Townhouse; Row house): 产权拥有独立的土地, 土地上的排屋和地上物,土地下的物质。  此排屋至少有一边和另一土地排屋相连, 彼此在相连在地界上有一道共同墙(Common Wall).


共渡公寓(Condominium): 产权拥有独立土地的一定比例, 地上可分割住宅单元,和同土地产权比例的地上物和地下物质。  (住宅单元的所有业主, 共同拥有这块土地, 每一个业主土地产权的比例是所有业主均分这块土地的比例, 但是只拥有这个比例的土地产权, 而不是在土地上可以按比例具体的划出那一小块地)。


公寓(Apartment): 产权拥有独立的土地, 土地上多个单元的集合住宅和地上物, 土地下的物质。  

而此集合住宅和共渡公寓不同, 属于不可分割, 同时被一个法律人拥有。


美国房产土地的产权是私有制, 业主拥有绝对的地上和地下的权利, 如果在地下发现了石油也会是归这个土地业主所拥有。

但是有件事绝对会让你惊讶, 美国是非常重视且落实法治的国家, 任何人经过合法程序, 都可以对不属于自己的产权放上使用权利或限制, 而这些权利限制可能会影响产权过户, 限制了业主对产权使用或是房屋加建修改, 也就直接影响产权的价值。


尤其是历史较长, 经过多次买卖转手的产权, 有其他非产权业主在上面放上权利限制的机会就相对大很多。也就是说这个产权不“干净”的机会就相对大很多。




以下举几个例子来分析说明各种产权不“干净”的情况:


例1: Property Liens, 放在产权上的等待清算点


业主请有执照的专业技工来整修房产, 双方订有合法的契约, 完工后业主对技工的服务和工作不满意, 但技工有按照契约履行工作, 这时业主不愿意付清款项, 但又没有正式照契约上的条款规定提出不付款的理由。又或者只是业主单方面对技工不满意, 按照契约条款无法提出不付款的理由。

这时技工就可以拿着契约和未付清款的证明到县政府(County Hall)房产产权部门去申请宣告(Claim)一个待清算的点(Mechanical Lien)在业主的产权上, 然后在县政府的记录档案部门(County Recorder Office)登记生效。  

这时当业主要卖掉房产, 就必须面对这个清算点, 也就是说要把款付清才能拿掉这个清算点, 产权才能“干净”的过户给买主。  

如果过户时业主没有清掉清算点, 那这个点就会一起过户给新的买主, 新的买主就必须负责这个款项, 也就是新的买主买了个不“干净”的产权, 一般买主是不会愿意的。

另外还有很多其它种类的Liens, 如, Property Tax Liens, IRS Liens, Child Support Liens, Family Law Real Property Liens..  主要就是当产权业主有欠款, 债权人提出合法的证据, 就可以在业主的产权上放Liens.


例2:Easement, 非产权业主对产权业主土地的使用权


一般产权土地上都或多或少有一种别人可以使用的权力叫“Easement“, 它最常发生的就是公共事业单位如电力, 天然气, 供水局等在你的产权土地上划出一条带供它们进出使用或管线经过, 这条带大部分会在土地上可盖建筑物范围的界线外, 这是很通常的一种Easement, 是有利大家, 不太会影响产权买卖。  但是如果是特殊的Easement就可能会影响产权了。  

例如,  在很久以前城市建市之初, 由于市政排雨水设计的要求, 你旁边地块的雨水必须借过你的土地, 然后利用你的地块被要求设计的坡度把雨水排到市政道路上的雨水坡道, 所以你的地块就会被Record有个Easement是给旁边地块排雨水的使用权力。  

一般这个Easement 不太会被察觉, 在你的产权书上也可能就是个记录号码 (recorder number), 并不会描述旁边地块有这个权力。  但一旦过完户, 如果你是买学区房要加建房子, 由于你不能改变土地的坡度, 会使加建的困难度提高到甚至无法加建, 也就是说你买到了一个产权不”干净“的房产。

又例如, 有块土地是两面临街, 地面上有一幢独立屋原来只利用一面临街道进出,现在由于市政府对这块地的使用改变了, 准许这块土地可以被分割成两块, 分割出来的地块上面可以再盖个独立屋, 然后利用另一面临街做进出。

 

等于这块土地价值增加至少一倍。  有人看到这商机, 把它买下准备土地分割后再盖一幢独立屋出售。  结果发现有其他非业主在另一面原来不用来做进出的临街面, 沿着街面有一条1.5米的过道使用权 (Easement)。  因为当初在这面算是土地的后面, 不用来做进出使用, 以前的业主卖了这沿街1.5米的使用权给他人使用也算合理。  

但是现在由于土地做了分割, 需要用这面街做进出, 这时可能就要花钱买回这使用权, 要不然连业主自己的车子都不能停在这属于自己的土地上,因为占用了这 Easement 就算是侵权了。  这就是又一个不“干净”的产权。


例3:Historical Building List, 列入古迹房名单


你看上了一个四十年的老房子, 由于当时的工艺让这栋房子气质非凡, 看起来也价值非凡, 买来住是很有面子。  但是你要知道, 中国历史悠久, 四十年的房子不算老, 但在美国是不一样, 他们只有二百多年的历史, 四十年就有可能让政府把这房子列入古迹(Historical Building List)需要被保护。  

这个在过户的产权书上甚至都不会被提到, 换句话说, 你如果经验不足, 你是不会知道这栋房子是要被保护的。  但是当你买下后, 你就有义务去保护维持这个“古迹“。  也就是说你有义务需要花钱按政府要求的方式维护它, 如果要加建修改那更是不可能。  

所以当你要卖出的时候, 如果买主知道这是古迹房, 是会减低你房产的价值。  这又是另一种产权不“干净”。


如何找出产权是不是“干净”呢?


当你要买下心仪的房产时, 首先你要找个很有经验的执照房地产经纪让经纪带领着你把产权书上有可能让产权不“干净”的条文找出来。有些只有条文记录号码(recorder number)的, 需要到所属县政府(County Hall)的记录档案单位(County Recorder Office)把条文内容找出, 再请政府相关部门解释条文, 或请专精产权的律师查验, 看看对产权是不是有不“干净”的影响。


还有一种土地产权勘察的方法, 叫 Title Survey。买主可以聘请土地产权勘察的专家把产权范围内的土地彻底的清查, 这时如果有任何非产权业主对这土地有使用权, 他都会把它标示和画在这个产权范围土地的图上。例如有个非产权业主的使用权 (Easement) 是沿着土地的侧边有一条2米宽的进出带, 这条带(Easement) 就会被画在土地勘察的图上, 然后标示着谁拥有这使用权。


办理银行贷款也可以过滤产权的不“干净”。银行通常会请产权公司过滤产权, 如果有不”干净“的产权会影响价值的, 银行会把它挑出来, 也许就有可能不通过贷款申请, 这时就知道这产权有不”干净“的地方。如果这个不”干净“是卖主在事先没有告知(disclose), 买主可以决定不买, 卖主必须无条件退还定金。


最后,非常建议买主要购买产权保险。如果买卖是要经过贷款, 银行也会要求买主购买产权保险。但是银行通常要求的是基本险, 我会建议可以在合理的范围适当的提高产权的保险额度。如果经过上述检验关卡还有遗漏产权“不干净“的地方而会影响产权价值的, 产权保险公司就会根据合约来赔偿损失。


点击展开全文