【海外家居】常见投资误区剖析: 买带地别墅要比公寓增值更大?

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-03-01 澳洲优生活


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常见投资误区剖析: 买带地别墅要比公寓增值更大?


  不仅华人一向有土地情结,拥有一套带地别墅也是澳大利亚本地人的典型澳洲梦。很多华人都会误认为只有买带地别墅才会得到更多的增值,而公寓持有支出更大,增值也更慢。其实这是一个认识上的误区.


  以SYDNEY 地区为例,从过往的历史记录看,house 与apartment 的价格曲线图的起起伏伏在形状上几乎是保持一致的,相差甚微。特别是1980年到2000年这21年间,Apartment的涨幅甚至要比HOUSE还要高出约15%。在市场向上时,House并没有因为带地,而明必然要比unit的涨幅高,涨幅的表现甚至比APARTMENT稍逊。


  根据RP DATA的统计数据显示。当市场处于调整期时,也有HOUSE比APARMENT下降得更多更快的记录。


  当市场出现大面积波动和不稳定的时候,需要更多资金量的house就更容易处于有价无市的状态, 当租金回报率太低,投资人的压力太大时,就很难长期持有house来等待升值。所以当市场低迷时,豪宅型的HOUSE或者大地别墅往往也跌得最早跌得最多。


  相较之下,apartment在房产的调整期由于租金稳定, 持有压力较低,从而更容易熬过低迷期坐等市场复苏。很多人明白长线持有对升值的好处,却往往因为投资策略错误造成压力过大而抛售.


  很多华人偏好投资别墅的原因是认为APARMENT的STRATA较高,而HOUSE的不需要交STRATA FEE,从而认为APARTMENT更省钱。这是一个认识上的误区。买独立屋做投资房,确实不需要支出物业费用,但是超过46.2万(新洲法规)的地价部分却要交高额地税(每年交$100+1.6%X超额地价)。house的物业管理是房东自己的事。房屋除虫,保险,通下水道,割草,维修,养护,清洁等等,这些事情都由房东自己处理,是相当耗时耗钱的。公寓楼的这些费用,都是由房东们公摊,那么分到每个人身上的费用就相对低多了。而且这些维修管理的事务都是Strata公司请人打理,也会为业主节省很多的时间精力。尽管HOUSE 的STRATAFEE是被自我管理替代而表面上看省了点Strata fee,但是HOUSE的COUNCIL RATE与水费通常要比APARTMENT 更高。


  从租金回报率来看,House的年平均租金回报率多在3%-4%,部分贵区的回报率更低,而apartment年平均租金回报率在 4%-5%。选择house做投资,对现金流的要求更高。


  特别是买二手别墅或已开发好的土地,则更加面临银行低估造成需要额外多准备低估差额的现金部分的压力,而期房HOUSE的建筑时间普遍较短,也要求资金更快到位。


  从位置上看,在多数情况下,house离交通、购物、学校、医疗比较远,因此租金相对比较低,而且需要相对更长时间租出去。


  笔者一直主张投资相目需要个案分析, 笔者曾经带领客户投资过的西北西南西区和中央海岸的别墅都获得正回报且所需的出租时间很短。这里只作常见状况的探讨。Apartment通常离生活设施比较近的地方,出租相对快,租金相对高, 但墨尔本的市中心由于盘源供应量相对较多,造成与中国大城市房价规律相违背的状况也就不难理解了。


  从资金占用量上对比,投资HOUSE需要更多资金, 而apartment的投入则相对较少,


  例如用只能买一套HOUSE的资金去买2个不同地点的APARTMENT,显然更能达到分散风险的目的。


  从建设周期上对比,不难找到2到3年甚至4年的期房公寓,相对于交房期短的house来说,


  几年后的公寓房价通常有不同程度的上涨,就算银行给予的估价比较保守,对2年以上的期房 apartment来说,通常估值都能达到原价,甚至溢价, 这样对于投资计划的顺利实施是很有利的。而HOUSE的资金压力则要大很多,而且建筑期间还要支付土地和建屋的贷款利息。


  从退税利益上对比,Apartment的折旧较高,House的折旧较低。Apartment在退税上面的优势比house明显。APARMENT更高的退税收益对投资者的现金流大有助益,也提高了再投资能力。


  从升值的风险度对比,由于HOUSE分布的地域更为广泛,如果有大型的政府规划例如有新的火车轻轨超市等设施进驻,或提高建筑密度的REZONING,对HOUSE的升值是很有利的,


  但若无明显的因素支撑,也有很多HOUSE的升值是跑输于APARTMENT的。


  而处于各种设施附近的APARTMENT在这方面的风险则相对小一点。

  从规避或减少LAND TAX的角度对比, 以新洲为例,一套大地别墅可能就已超过46.2万的免税额了, 但若是投资公寓,即使总投资额远超HOUSE,往往要好几套APARTMENT才超出免税上限.


  其实与买股票不代表必然都亏损的道理一样,买土地也不代表必然就一定都能赚钱.投资回报好坏与投资品种是公寓或别墅还是土地都没有必然联系.选择一个合适的投资品种涉及很多方面的因素. 一个好的投资品种,无论是公寓还是别墅,都是值得投资的,但若是误以为只要是土地,只要是别墅就都好,则是一种高风险的投资行为.


  在我接触到的一些客户中,就有一些盲目买大地别墅或听说买地自己做建筑利润高而盲目买地被套的投资者. 房产投资风险相对较低是事实,但不代表凡是买地买别墅就必然赢利,


  媒体普遍悲观,大市低迷时一样有一抢而光的好项目, 媒体普遍乐观,大市一路高歌向上时一样有人投资亏损或者赢利过低. 投资只与具体的那一个具体项目密切相关.


  近日,笔者一直在力荐的墨尔本DOCKLAND VICTORIAL HARBOUR水景公寓项目的热销就是一个很典型的案例.彻底颠覆了墨尔本没有好项目,公寓比不上别墅的观念.关于一天内抢光150来套公寓的真实奇迹,  我们将有后续报道并继续收取EOI. 敬请关注.


  比较保险的办法是在采取投资动作之前多咨询专业内行人士的意见,并且如实将个人的投资需求,收入状况与资金状况如实向信得过的顾问反映,才能获得较为切合自身个性化状况的投资方案.只凭一腔热情或者道听途说的消息作为决策依据, 会增加走弯路的风险.




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来源:澳洲地产投资

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