悉尼下一轮投资热点:西南第二机场影响区域

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-04-11 澳洲鼎盛投资


前言:机场是引子,配套的公路和铁路基础设施升级和改造则是新公司进驻和地产升值的依据。


据估计,第二机场给当地经济带来的好处包括:

1. 面积达到20平方公里的BadgerysCreek悉尼第二机场建设本身将增加1万多个工作岗位。7-10年内将为机场东侧和东南侧的各区提供数量异常可观的就业机会。


2. 机场周边将建立一个10多平方公里的新产业区,将吸引大型公司进驻和创造大量就业机会


3. 3-10年的时间里,将极大地推动第二机场周边,尤其机场以东和东南区域的房地产市场的布局,比如EdmondsonParkLeppingtonAustralOranParkLiverpoolRossmoreBringelyBringelyNorth和机场所在的BadgerysCreek区。推高这些区域的房价将不言而喻。


其中LeppintonEdmondson ParkOran Park等区的新Town Centre已经开始、或者即将开工建设。Edmondson ParkOran ParkLeppingtonAustral等区别墅类物业的价格目前已经升值、并且在继续蓄势待发。


请注意上图的西南部分清晰地提示了悉尼下一轮房地产热点区域


4.极大推动西悉尼地区公路和铁路交通基础设施的建设。减少西悉尼地区居民的上班通勤时间。


一、机场规划和建设历程和噪音范围:

有关悉尼第二机场的讨论从1980年代就开始了,但由于投资巨大及多方利益的反对牵制(悉尼现有的Kingsford Smith是私人机场),所以该议题一直悬而未决。


2012年的Joint Study on Aviation Capacityfor the Sydney Region显示:悉尼地区的空勤客流量在未来的20年中将会翻倍(从每年4千万人次上升到87百万人次)。现有机场的运输能力满负荷是每年4千万人次的运送量。所以,根本无法承担未来如此大的客流量、以及货运量。所以新机场的建设已经迫在眉睫,这才有了悉尼Badgerys Creek第二机场方案的尘埃落定。


机场建设过程:

(一)20144月,政府宣布第二机场(国营)选址确定在Badgerys Creek(政府在1986年左右开始为机场和配套的铁路和公路购买和预留土地)。

(二)2014-2015年是规划和设计时间。目前,政府和悉尼机场集团(Sydney Airport Corporation)的谈判已达成协议。



(三)第一期工程:面积20平方公里的悉尼第二机场已经确定于2016年内开工,第一期工程2023年完工,届时将拥有一条长达3.7公里的跑道。一期工程2024-2025年间正式启用。


第一阶段主要以花钱为导向,耗资40亿澳元。建设任务包括平整出20平方公里的场地。建立起一条3.7公里长的跑道和一个小型的国内机场、一个小型的国际机场、还有一个货用机场,可供世界上最大型的A380飞机起降。完工后将具备每年运送1千万人次旅客的能力。启用数年后,就可以达到现在Adelaide机场的规模。


此外,还将预留一条长3公里的交通隧道,将为通向未来悉尼第二机场的地铁做好准备。建造过程中将移走1亿立方米的表层土、岩石和土壤。工程量超过以往澳大利亚最大的工程Snowy Mountain Scheme东水西调工程。


(四)第二期工程,2050年完工。那时将建设第二条3.7公里的跑道。两阶段建设全部完成后,机场规模将可以和目前世界上规模最大的美国纽约市肯尼迪国际机(JFK Airport)相媲美,运送旅客人数将达到每年8千万人次。


(五)  飞机航线和噪音。噪音主要影响区域范围内没有规划大型居民区。


上图为第二机场噪音影响区域,其中没有规划大型居民区



二、新机场东侧和南侧将建设两个产业片区(估计面积在15平方公里左右,位于Austral & Leppington North片区西侧)。


图示悉尼西南开发中心(Southwest Growth Centre),在该中心的西北侧(左上方)靠新机场的处规划有两大片,面积约占15平方公里左右的产业区,未来将提供大量的就业机会。

三、机场配套公路和铁路建设:

(一)2014-2024这十年间将投入36亿澳元(联邦政府29亿,新州政府7亿)用于改进西悉尼地区现有道路设施。

1. Werrington Arterial Road升级改造,连接M4Great Western Highway(已开工)。

2. Bringelly Road升级改造(已开工)。

3. Northern Road升级改造(规划中)。

4. 新建M12机场高速公路(计划中),连接M7Northern Road

5Elizabeth Drive改造工程(已经基本完成)。

5. 当地次要道路的维修升级。


(二)机场铁路路线的设计和实施:具体的路线请见规划图。目前规划工作已经完成,实施的时间表还没有最后确定。有两种意见:一种是20242025年开工;另一种意见是2025年前完工。


四、然后重点来了:机场东侧和东南侧周边各区的建设进入快车道

在未来15年中,西悉尼的人口有望增长50%、达到3百万,将占到整个大悉尼都市区人口的一半。加上机场和配套道路的建设,西悉尼是不是正在变成一个大工地?悉尼的小伙伴不妨积极行动起来,看能否从当地Council的计划中看出蛛丝马迹,抢先收购有升值潜力的物业。




(一)AustralLeppingtonNorth片区规划,包括Austral区和Leppington区最靠近机场和最核心的区域。专家近日预测:2016年度在悉尼400多个区里,Leppington区的住宅增幅将最高。理由如下:

1Austral& Leppington North Precinct(片区)面积有2025公顷(20.25平方公里),片区内规划有17350套住宅,居民54千人。这个人口密度将接近略微超过现在悉尼各郊区的平均人口水平。

2Austral& Leppington North片区内,以Leppinton火车站为中心规划有一个主要的TownCentre1个片区中心和3个社区中心。这些中心都有社区服务和商业零售中心。

3、以Leppington为核心的TownCentre设计的目的是为未来周边30万人口服务。设有数个步行街;就业岗位至少将达到13千个。包括零售业区、商务区、商住两用区、社区服务区、货物批发区和轻工业区。此外,片区西北侧还有一大片规划好的轻工业区。

4、该片区距未来悉尼的BadgerysCreek第二机场直线距离约6公里,不在飞机航线噪音区下方。

5、专家预测2016年悉尼房价增长最快的10个郊区里排名第一的就是Leppington,相关报道见2015122每日电讯报(Daily Telegraph)



(二)Edmondson Park,这个Leppington东侧的邻区有非常完备的规划。现总结如下:

1、该区过去一年房价上涨18%

2、该区建设是LiverpoolCouncil重点住宅社区规划项目。整个区的基础设施由NSW的大型国有企业Landcom公司(NSWGrowth)承建(该公司承建过ThePondsJordanSprings等区环境建设)。

3、以EdmondsonPark火车站为核心的TownCentre规划有45千平米商业和零售面积、900多套公寓、TownhouseTerranceTownCentre计划,2016年年中由2500个工人开工,将第一期工程2017年完工。该TownCentre承建公司为Frasers(该公司承建过悉尼CentralPark,母公司是新加坡最大开发商)。



。Edmondson Park Town Centre规划


Edmondson Park火车站现状


(三)Oran Park区的发展和规划:该区位于Leppington西南,是Camden Council规划的重点住宅片区。

1、过去一年里

2、现在已经有学校、幼儿园、购物中心,1千套房子和3千个居民。该区规划人口25千人。是CamdenCouncil的重点工程。

3、TownCentre面积45千平米。第一期工程已经完成,包括两个超市。其中的OranPark Podium已经部分投入使用,雇员150多人,包括咖啡馆、餐馆和百货商店等。该TownCentre还规划有图书馆、市民服务中心。Camden Council的政府办公大楼也正在建造之中。

4、BadgerysCreek机场配套铁路(见本帖前述)将通过这个TownCentre,位置就OranPark Podium超市东侧街道对面。

5、该区有42%的人口租房居住。

6、城镇中心将会有以下设施和服务:

43公顷的开放空地,包括9千米长的单车道;12 个儿童游乐场、公园和休息区;

大量的可以玩足球、橄榄球和板球的运动场;40 公顷的河岸绿地走廊区

Oran Park规划

Oran Park Town Centre现状

(四)Liverpool

Liverpool区是LiverpoolCouncil(市政厅)所在地。是悉尼大都市区除了悉尼CBD和第二大CBDParramatta)之外的三个区域性城市(RegionalCity)之一。

为了配合悉尼新机场建设,LiverpoolCouncil2036年为时间节点,对LiverpoolCBD进行了一系列规划。主要包括下面几个方面:

1、LiverpoolCBD就业岗位比目前增加1万个,届时将达到32千个。吸引更多的商业和公司在Liverpool CBD营运。

2、LiverpoolCBD规划修建5万套以公寓为主的住宅,可居住另外的15万人口。

3、未来数年内,花费5千万澳元整修LiverpoolCBD的市容、LiverpoolCBD区域提供免费WIFI,装置更多CCTV

4、整修LiverpoolCBDBiggePark公园和LiverpoolCBD东侧的GeorgesRiver河岸,建立河岸公园。上面规划的5万套住宅有1万多套在GeorgesRiver两岸(目前已经开发的项目有The Mills)。



LiverpoolCBD规划


很快兴建的Liverpool最高楼




Liverpool Westfield现场


(五)Badgerys Creek第二机场影响所及的其它区域,包括RossmoreBringelyBringely North和机场所在的Badgerys Creek区。这些区域由于种种原因,发展会比前面的地区晚2-3年,不过依然会是悉尼房地产业发展过程中下一波所波及的地区。未来发展不可限量。



五、西南第二机场影响区域房地产投资的机会和魅力:

悉尼东区、北区、南区和内西区由于各种因素:地理因素、规划先天不足的原因、东区和内西区人口密度已经不低、北区和南区南部更侧重于地理因素和澳大利亚政府对环境的保护而不可能有大片土地的大规模开发项目。在政府规划悉尼未来可开发区域中,鼎盛投资凭借独到眼光、率先进入悉尼土地别墅套餐市场的丰富经验认为:西南悉尼新机场波及地区的别墅将是最有开发和投资潜力、也是未来最适合居住的理想地。


永久的土地、公寓的价格,自住投资两相宜的物业!这不是澳洲梦是什么?让我们来比较下,同样是买房,70多万到80多万的预算可以买到什么?

比较事项

公寓

土地加别墅

价格

70-100

7090多万

大小

一般室内70-80多平米

300平米土地加200平米建筑

每年供应量

2万套左右

数千套

潜在买家

华裔和亚裔较多

澳洲人口里的各个阶层

未来出售对象

住惯公寓的亚裔较多

澳洲人口里的各个阶层

城区改造

大多数地区机会少

多近机场、在交通或大规模住宅开发区

目前,我公司有悉尼西南多个区都有土地别墅套餐项目和其它资源,敬请垂询我们专业的置业顾问。


(说明:本帖内容见近期新南威尔士州和大悉尼都市区相关市政厅网站和报告、报纸和网络。因来源较多,不能一一罗列,敬请原谅)


鼎盛投资集团

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