美国PK中国,买房除了面积装修,大不同的还有......

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-04-20 易居北美房产



    美国是世界公认的经济发达、法制建全、市场成熟、教育体制先进完善、文化包容性极强的国家,该国开放的态度和旅游市场的旺盛让很多外国人拥有了在美国度假和投资置业的机会,这在一定程度上促进了房地产市场的稳定发展和房屋租赁市场的活跃性。所以相对来说在美国投资房地产的风险较低,收益稳定,回报率也相应较高。美国购房的流程全部在相应法律的监管下进行,无论是开发商,经纪公司,还是产权公司,都不能有灰色地带,投资者的一切权益都受到法律保障,由此可见美国房产市场的成熟稳健。


房产经纪公司,服务贴心到位

    要想买到满意的房产,精挑细选是必经的过程。看房选房是一件耗费精力的事情,大到地理位置、交通情况、周边环境、配套设施,小到居室面积、朝向、格局、各项费用等等,事无巨细都要一一考察清楚方能做出最终的满意决定,而对于炙手可热的学区房更是要做足功课。

 

    以美国加利福尼亚州(以下简称加州)为例,这里的普通住宅对于在国内一线城市拥有两套以上房产的中产阶级家庭来说并不算昂贵。

 

    当然,加州真正贵的房子是在“学区好”的地方。加州大学系统享誉全球,其中的伯克利、圣迭戈、戴维斯等分校更是全美乃至全世界大学的翘楚。优质的教育资源必然带动周边的房地产经济。而无论是中国人还是亚裔都非常重视子女的教育问题,学区房通常会被炒出很高的价格。近年来由于外来移民和购房者人数的不断增加,一套学区地段的普通公寓都有可能标出七、八十万美元甚至上百万美元的天价,人们仍旧趋之若鹜,加州的学区房可谓炙手可热。

 

    价格不菲且与子女教育息息相关的住宅,让有能力购买学区房的中国人或亚裔在房源的挑选上变得极为慎重和仔细,对教育的长远投资绝对不是孤注一掷的挥霍。在买房的过程中,房产经纪公司和房产经纪人的作用不容小觑。

 

    在加州看房,房产经纪公司给人的印象是一切操作简单、透明,而房东与房产经纪公司以及买家之间看不见的“信任”则更令人印象深刻。



    通过网络搜索房源是最常见的方式,房屋基本情况、居室照片、售价、房产经纪公司的联系方式等信息都可以在网上查到。如果对某套房子有意向,买家可直接致电给房产经纪公司预约看房时间。需要说明的是,美国的待租售房的门口都有一个带锁的小盒子用来存放房屋钥匙,而房产经纪公司有一把万能钥匙,可以打开盒子取出房屋钥匙。这样一来,就避免了国内那种房东不放心把钥匙交给房产中介而不得不一趟趟劳心劳力地跑去为看房者开门的痛苦经历,节省了大量的时间成本。这个细节安排得十分人性化,但很多中国人也明白这在国内是行不通的——房产中介很可能会私配钥匙;无孔不入的小偷会潜入房产中介盗取钥匙等等。而作为房东,也只会把房子交付给一家房产经纪公司全权打理租售事务,像国内这种一套房子挂几家中介的情况在这里是不存在的。从看房这件事上就可以感受到“诚信”的力量,建立在双方互信、真诚、没有欺骗的基础上的交易也变得更为省心省力。

 

    如果买家有满意的房屋,由房产经纪公司牵头,买卖双方谈妥价格等细节后即可签约。美国的很多房子都是带家具的,拎包即可入住,非常方便。上一个房客在搬走前会把房子打扫干净,不给后来人留下任何负担,这已经成为了一种社会默契。如果是租房,租住期间任何房屋细节问题都由物业公司处理,责任权利一清二楚。租金会自动打入指定账户,房东即使住在国外也不需要为房客的各种细节问题来回奔走。

 

    如此看来,在美国找房产经纪公司看房与国内相比实在不能相提并论,服务真可谓贴心又到位。也许正是这些方便、省心的透明操作,让买房这件大事变得不那么折磨人了。


面积和装修,别被国内概念误导

    在美国说到买房子,通常是指独栋别墅而不是公寓,公寓并不是美国房地产的主流项目。一般的独栋别墅至少有三个卧室,卧室越多价格自然也就越贵。在同一区域内房子的价格往往和卧室数量成正比,只要粗看一下有几个卧室就能对房屋价格有个大致定位,这和国内采用面积乘以单位售价的计算方式是完全不同的。另外,室外的花园占地面积越大总价也会越高,因此室外花园的面积对独栋别墅的总售价是有很大影响的。

 

    在美国,房屋面积以居住面积计算,居住面积必须是室内居住的可用面积,如果别墅的地下室没有装修就不能作为居住面积计算在内,阳台、车库都不能计入居住面积。房屋的总售价不以一平米多少美元来计算。以独栋别墅为例,价格会受到多种因素的影响,比如地区安全性、车库数量、室外花园土地面积等等。因此在美国选房子仅仅单纯地考虑所谓的单位面积价格并没有太大意义,而是要综合考虑所有因素,以及参考整个小区附近房子的价位。

 

    在中国,房子的总面积和价格都是按照建筑面积计算的,这就涉及到得房率这个概念。所谓得房率,是指实际可供住户居住和支配的面积与每户建筑面积的比。现下国内新房的得房率越来越低,上海等地有些新开盘的公寓得房率只有70%。因此购房者在美国选择房产时,一定不要忽略中国房价基于建筑面积而美国房价基于居住面积的计算标准。以这样的价格差异来看,如果要拿中美房价做比较,那么中国每平米的房价必须除以得房率才能得到相同的衡量标准,比如一套100平米的中国公寓只能和美国一套70平米的公寓相比。 


    除了计入面积不同,装修标准也不尽相同。中国的房屋分毛坯房和装修房,售价也有很大差别。毛坯房大多只有门框没有门,墙面和地面仅做基础处理而未做表面处理,水泥墙、水泥地、各种管子暴露在外,需要购房者花费更多资金进行全面“大装”和购买一切家用电器,虽然这类房屋的售价较为便宜,但其他支出也并不是一笔小数目。而在美国是没有毛坯房这个概念的,普通中产阶级社区出售的别墅或公寓(贫民窟和高犯罪率地区除外)都是装修好的,装修内容包含以下方面:所有室内装潢均已完成,地板、地毯、玻璃窗、墙纸、墙漆等细节之处都无需买家再费心费力;厨房设备如煤气炉、烤箱、碗柜、油烟机、冰箱、一体柜等一应俱全;盥洗室的浴缸、马桶、脸盆、淋浴设备、壁式储物柜、瓷砖、家用洗衣机、烘干机等全部到位;室内中央空调、热水炉子、防火防煤气预警装置等都已安装完毕;如果有车库,车库的自动门系统、内部粉刷等都已完成。以中国人的眼光来看,这绝对是精装修级别了。

 

    相比较,美国房子的总房价包含了全部装修和家用电器,而不是另外单算,省去了大笔的额外费用,也节省了精力。

 

    因此在比较两国房价时,除了减去得房率30%的差异外,还需要计入至少10%的装修和家电成本(在中国这类费用约合房价的10%,如果精装费用会更高),而不是单纯地对平米数相同的两地房产进行比较。

 

制定投资方案,切勿盲目跟从

    境外人士在美国购置房产并没有什么特殊限制,也没有签证方面的特殊规定,只有少数几个州例如新墨西哥州、俄克拉何马州要求只有公民或居民身份才能购买当地的居住和商业性房地产,大多数州只对农业、矿产等战略用地有所限制。至于购房数量,部分州对于土地拥有数量的确有所限制,但一般是不允许拥有上百或上千英亩土地(100英亩约合40.5万平米),因此一般的居住或商业投资置业完全不受其影响。在美国,房屋和土地都是永久产权且可以世代继承的。

 

    国内有部分消费者存在盲目跟风的心理,抱着一夜暴富的梦想不惜借外债倾家荡产去美国购置房产。盲目的跟风投资是极为不可取的,任何投资都具有一定的风险性,即使是制度完善、相对稳定的美国房地产市场也不例外。在这里需要提醒投资者的是,一定要找正规的持有美国房产执照的经纪公司进行咨询,这类公司会严格按照法律依据向投资者说明房产的所有问题,不会隐瞒任何细节,如果有所隐瞒就是违法,房产经纪公司和房产经纪人会被吊销执照,这在美国是非常严重的罪行,很少有房产经纪人会为了佣金铤而走险欺骗投资者。

 

    投资房产需有一套完整的规划方案,比如费用预算、地理位置、主要用途、租金回报、房屋配置要求等等,目标清晰明确才便于房产经纪公司和房产经纪人帮您搜索到称心如意的房子。在选房的同时也要摆正心态,既想学区优秀、租赁市场好、升值潜力大,又想价格低廉,这几乎是不可能的,房子没有万能的,要优先考虑最主要的需求。

 

   此外,购房后的维护工作常常是中国投资者容易忽略的问题,在国内你可以自己打理房产,但是在美国就要聘请专业的物业公司来替你管理房产,所以一定要提前了解当地房屋的维护费、物业费、房产税等一切会产生的费用。


来源:网络

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