文/鹰刀

从业多年，被人问询最多的问题无外乎几个：

房价会涨还是会跌啊？

现在是入市的好机会吗？

这项目到底咋样啊？

你看这项目，宣传的多到位，肯定差不了，你凭啥就说不好呢？

做研究多年的习惯，除了按套路回答以上问题，更多是通过市场实际的感觉来判断楼市的冷暖。

尤其是市井现象。

股市一直流传着一个小故事：

券商营业厅门口卖盒饭的阿姨，常年看营业厅里来来往往、形形色色的投资人，后来炒股发财了！原因是她发现自己的盒饭销售是有规律的，股市冷清成交低迷，买盒饭的人少，计较价钱和分量，这是低点，她买进；买盒饭的人络绎不绝，热情高涨，不加几个鸡腿就不算吃好的情况出现，这是高点，卖出！

几乎无失手。

现在用时髦的话来讲，也叫大数据分析啊。投资楼市虽然没有股市那么短期和投机性强，但也有很多市井现象可以反映楼市投资的冷暖。

北京几个区域的大十字路口，常年有拿着一摞楼市宣传单的各色派单人员驻守，这也成为我判断近期市场好坏的一个依据。

如派单人员非常规矩，礼貌，拿个扇子之类的礼物来敲开你的车门，不要坚决不纠缠，不硬塞，证明市场还算健康发展，市场需求还可以，只要做的好不算愁卖。

如果派单人员洋溢着自信的微笑，在你车前停留非常短，很快能递进单子，被拒的比例不算高，扇子之类的宣传道具几乎消失，那证明市场火热，需求旺盛。

有段时间派单人员稀少（城管管的严除外），态度冷漠，爱要不要，塞都懒得塞，可见市场低迷，需求不旺。

近日和朋友开车停留，碰到复杂现象，前几种现象夹杂着都有，朋友问如何解释？答曰：市场纠结，需求纠结，风险纠结，盘久必跌。

去年研究了一下自己数据早被卖了无数次的手机来电，一段时间多接到的是新房项目的电话，尤其是城区高端项目，和朋友吃饭的时候大家此起彼伏的接到类似的电话，恐怕接下来一段时间某个价位市场的日子不会太好过了。

而常见的那种拿起电话就是：您XX的房子要出租出售吗?!去年下半年很少接到这类二手中介的电话了，结合市场情况看看，果然二手房卖的风生水起，谁有空搭理你？

没事喜欢看房产的营销事件，记得2000年初潘石屹和搜房做了一个什么房地产拍卖，效果很轰动，接下来老潘围着北京CBD中心一公里做项目，火得一塌糊涂。

做讲座的时候我问了他一个问题：

有多少比例的老客户跟着你投资？

潘总很认真的思考了一下回答：40%！

之后2015年SOHO中国又搞了一个什么无底价拍卖，效果怎么样不知道，就看这个营销手段的重复，当初那40%的忠实客户还有多少跟着发财呢？

春节在悉尼华人超市买菜，在卖鱼店门口翻着免费赠阅的报纸，正在数有多少个公寓项目在做推广，突然耳边传来买菜人和卖鱼人关于某热点区域项目的谈话内容。

买菜人：这你还不买？多少人都投资了！
卖鱼人：值得投资吗？
买菜人：当然，国内最大的开发商，高层公寓，这一片都搞这个开发呢，火着呢。
买鱼人：好，收了摊周末去看看。

听完这段话，默默地收起了报纸，回家拿着地图量，离开热点区域5公里以上，先投资块地吧。

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