上海各区拆迁史

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收藏文章 赞一个 已赞 2015-06-27 悉尼微房产


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【长宁】


公共租界“越界筑路”的愚园路、武夷路、新华路,都拥有着不逊于法租界西区的优雅居住环境。万航渡路两侧的兆丰公园(现中山公园)和圣约翰大学(现华政),是长宁独有的风景线。80年代末开始发展起来的虹桥开发区和古北新区,使长宁变成了有钱人的天堂。连接市区与机场的虹桥路,坐落着西郊宾馆(天子行宫)和上海动物园(原虹桥高尔夫球场)这两大重量级地标,如今也已成为别墅林立的低密度住宅区。


言归正传。气质高雅的长宁也曾有大片棚户。以前的长宁路远没现在这样宽,道路两边都是成片的贫民窟。从中山公园开始,一直到古北路桥(那时还是人行桥),棚户绵延不断。此外,越界筑路地区,尤其是大西路(延安西路)两侧,也分布着零星的小型贫民窟。


90年代中期开始,随着长宁路的拓宽,两边的棚户一片片地被拆除,开发成目前均价4万的高层住宅区。


2017年末,长宁将不会有任何一片棚户区或城中村。


这几年长宁的动迁可谓硕果累累。曹家渡长宁路上那一大片老式里弄如今已变成了“长宁88金廷”高档小区;江苏路昭化东路的街坊目前也在建造一栋很高的大楼;淮海西路上钢十厂旁的一小块棚户如今也造起了多层的住宅。还有凯桥绿地东侧那一块,昭化路北侧那一块,延安西路靠近交大法华校区的一小块,这些内环内“历史悠久”的棚户区都已成为真正的历史。


在内环线以外,宋庆龄陵园西南侧的一块,延安西路以南古北路以西的一小块,剑河路以东青溪路以南的一块,这些城中村也都被夷为平地。


值得一提的是仙霞路威宁路延安中学体育场边上这一大块段留存多年的城中村,如今也已成为宝华紫薇花园,售价达7万一平(所谓延安到哪里,豪宅到哪里)。


目前长宁正在拆迁的地块有如下几片:


1、万航渡路湖丝栈旁的那一块。包括一大片棚户区,三栋老公房以及一小片二级旧里。在苏州河与华阳新村之间,附近基本都是老楼。这片地区的改造将有助于扭转长宁华阳地区单调、破落的城市面貌。


2、安化路(近江苏路)以北的一小块。江苏路上有两条不为人知的安静小路——安化路和利西路,坐落着很多老洋房。但也留存着一些旧厂房和老棚户。安化路以北的那一块旧区,两栋老厂房已经拆除,但一小片棚户仍在拆迁中。


3、龙之梦以北,中山公园西侧这一片。有一定岁数的人应该都记得,90年代时沪杭铁路内环线长宁站附近都是乱糟糟的。随着明珠线的建成,这一带的环境改善不少。但最后一片棚户区依旧存在,拆了两年多,还没拆完。等这一块拆掉了,中山公园商圈也就完美了~


4、长宁路以北,临近华阳路的地方,还有两排二级旧里,目前正在拆迁中。虽然二级旧里并不算棚户,有一些海派特色和建筑艺术价值,但毕竟没有抽水马桶等基本设施,所以也只能被扫进历史的垃圾堆了。长宁的二级旧里很少很少,二级旧里最多的还是虹口和杨浦,集中在北外滩和东外滩。其次就是南市老城厢地区了。


除去以上四块正在拆迁的,长宁只剩下一块尚未拆迁的棚户了!

最后的一块!

位于番禺路东侧,紧邻华山夏都的一小块棚户。这也算是长宁棚户拆迁史上的绝响。


【闸北】


在90年代初,闸北内环内几乎每一寸土地都被棚户覆盖,中环沿线一直到2000年都是老厂房一统天下。


闸北内环内唯一的成片石库门里弄,位于西藏北路以东,河南北路以西,天目路以南,苏州河以北。中间有着一条享誉沪上的七浦路。因为这一片区域原来是属于公共租界,在抗战时期并未遭受日本人的轰炸。这里的老宅几乎全是一、二级旧里(以二级旧里为主),并无棚户。(科普一下,一级旧里包括新式石库门以及结构较好、建设较晚、设施较全的老式石库门;二级旧里包括广式石库门和建筑式样陈旧、设备简陋、屋外空地狭窄、一般无卫生设备和独立厨房的砖木结构老式石库门)。


日本侵华时期,几乎整个闸北都被夷为平地,之后遍地都是棚户简屋。建国后的头30年,虽然宣称“穷人大翻身”,但真正得以改造的棚户区,只有蕃瓜弄(天目西路共和新路)等极少数几块。党的喉舌翻来覆去也就只能宣传蕃瓜弄……


改革开放后,闸北棚户最先开始成片动迁的,自然是新客站附近。90年代,区政府打算把上海火车站南广场打造成“不夜城商圈”,太平洋百货、不夜城商厦、长城假日酒店均是那个时期的产物。2002年底,共和新路高架边上的不夜城绿地建成,这一片商圈基本成型。而这两年,随着长安路上一大片棚户区(原来曾是沪上哈密瓜的大本营)拆迁完毕,火车站以南、共和西路高架以西,已无贫民窟!


而北广场地区,从90年代开始,就一直是闸北人民的痛。那时南广场已经初见起色,而北广场仍被连绵不绝的棚户团团包围着,彼时的新民晚报经常也会刊登北广场一带居民的呼声,希望能够早日动迁。


而这一片区,也一直都是闸北的“流氓窟”。太阳山路一带,大洋桥一带,名声都非常恶劣。火车站前的中兴路,又窄又乱,完全就把大上海的脸面给丢光了!2000年以后,这些棚户区都成了打工者的乐园,毕竟离火车站那么近。


在世博前夕,这里终于也迎来了新时代。恒丰路旱桥两侧的棚户,在短短一年里都消失殆尽。中兴路从两车道拓宽成八车道,马路两边全部拆光光。太阳山路一带,也造起了中海万锦城1、2、3期,成为北广场难得一见的高档社区。彭越浦以东,共和新路高架以西,内环高架以南,火车站以北,只剩下零星的一点棚户简屋了。可以说,2008-2011年之间,沪北变化最大的莫过于这片北广场地区。


西藏北路以西的片区,如乌镇路、国庆路、蒙古路、曲阜西路,都是棚户简屋,目前正在如火如荼地拆迁中。


海宁路以南,西藏北路以东,河南北路以西,苏州河以北,如今只剩下一个街坊(浙江北路七浦路)正在动迁,其他都已被夷为平地!!短短3、4年,就完成了6、7个街坊的动迁,这才是上海速度!


而海宁路以北,依旧是成片的石库门,几乎没有任何现代化的小区。其中两个街坊可能将于今年开始动迁(开发权归珠江所有,动迁协议已基本签定)。200米以上的写字楼应该也是建在这一带。


中山北路高架以南,3号线铁轨以北,共和新路高架以东,虹口区以西,这一片区,残留的棚户还有很多。


1、首先看交通公园附近的这一块,原来都是棚户,2004年落成的精文城上城是个非常漂亮的商品房社区,旁边则是2014年竣工的高层动迁社区。


2、由西藏北路、天通庵路、宝通路、中兴路围合而成的区域,是规划于2004年的“中兴城”,后改名为绿洲雅宾利花园。受阻于动迁进度缓慢,2008小区一期(3栋高楼)才完工。时至今日,新建成的也只有二期社区(仅2栋楼)、三期中兴绿地(因地下规划有乐购超市,北片绿地拖了好几年才完工)。四期还在建设中,规模很大,约有10栋楼,动迁工作也搞了好多年。而中兴绿地北面依旧是一大片非常简陋的棚户,可能是五期写字楼的地块吧。


3、当前闸北另一个正在建造的商品房社区是东宝兴路上的青蓝国际(一期),这块邪地从动迁到晒地再到开工,拖了大概有10年了。一期西侧的二期地块,动迁还剩下些许收尾工作。小区南面则又是一大片棚户,不知何时能拆。北面的青云路上也有一小片棚户。


4、共和新路和西藏北路之间,也零星散落着好几块小型棚户区。


5、临山路“蒙特利名都城”北面的两片街坊,拆迁已基本完成,只剩下几栋旧厂房。


6、永兴路近西藏北路,铭德国际广场后面的那片街坊也在拆迁ing。


7、最后是宝山路、宝源路、宝通路一带,可谓是石库门与棚户区交杂。其中还能看到一片和淮海中路上某小区造型完全一样的新里!


想当年,宝山路沿线可以说是华界的精华地段,虽然比不上租界,但远胜于南市老城厢。可惜1932、1937年两次轰炸,这里繁华不再。


而在闸北内中环间,基本上都是老公房和中高档商品房。柳营路以北靠近普善路的一小片棚户已被夷为平地,西宝兴路和北宝兴路沿街还有一点点简屋。


在大宁灵石公园北侧,原本是一片工业区,现在变成了上海多媒体谷,已建成近十个商业项目,其中包括旧厂房改建而成的大宁中心广场。而多媒体谷以东,则建成了新梅共和城、宝华现代城、慧芝湖花园等环境优雅的高档社区。昔日的破落工业区摇身一变成为大宁国际社区,行走在其间,偶尔还是能看到一些尚未搬迁的厂房,预计五年之内肯定会夷为平地。


而中环线以北,南何支线铁道以南,这两年的变化有点大。好几片厂区都被拆平了,只剩下曾经辉煌一时的彭浦机器厂。


这块片区中,共和新路以西是市北高新技术服务业园区,其中短短的一条江场三路上集中了很多高科技企业。而江场西路上的中铁中环时代广场,汶水路立交旁的祥腾财富广场也都是这几年新落成的大体量商务设施。至于共和新路以东,可能打算同时搞商业和住宅,多个地块已接近完工。


至于南何支线铁道以北,就是彭浦新村了。当年良宇同志被分到一套这里的房子,但嫌太远、太冷清,没要。这里没有棚户简屋,也没有老厂房,有的只是平民化的居住氛围,热热闹闹的夜市(彭浦炸猪排的招牌现在遍布全市了。。。)。


【普陀】


长寿路沿线原以旧厂房居多,90年代末厂房一拆,高楼就鳞次栉比地建起来了。


苏州河以北是租界外,以棚户为主。


这就要感谢市府对“两湾一宅”的重视了。在棚户改造的浪潮中,领导们首先选中的是普陀区的两湾一宅,而不是闸北的北广场,也不是虹口的虹镇老街,更不是杨浦的茭白园路。所以普陀内环东北部,也就“率先实现”高楼林立了。


至于东新路(新湖明珠城)、曹杨路(绿地世纪城)的动迁,可以被看作是正常的发展节奏,毕竟从95-05年每个区都有一定规模的动迁量的。


言归正传,来谈谈普陀现存的棚户和城中村。


内环内,只剩下两大块了!


1、白玉路、宁夏路、苏州河围合而成的这一片,北片有一块“两万户”住宅,南面靠苏州河则有一大片棚户。短短半年内就完成90%以上的动迁,因为给的钱多。


2、另一块则是东新路沿线的“东新村四期、五期”了。四期位于东新路以南、苏州河以北,已经拆了一大半了。五期位于东新路以北,凯旋北路以南,尚未有动迁的迹象。


除此以外,普陀内环内找不到任何一处棚户了!只能在长寿路沿线看到一些二级旧里。


接下来谈谈内环外的。


1、首先是中山北路交通路、光新路围合的这一块棚户,小时候从闸北前往普陀一眼就能看到,实在是触目惊心。所幸在世博前后完成了拆迁,建成了上海香溢花城。


2、光复西路强家角桥下的一片棚户,紧邻华师大的。拆了好几年,目前估计还剩四分之一左右的住户尚未搬迁吧。


3、真北路高架以西、云岭西路以南、苏州河以北这一大片!大概有5、6块街坊吧,可以说是普陀区最大的贫民窟了。目前都已经快要拆完,届时云岭西路也可以扩宽了。


4、石泉新村旬阳路两侧的两万户住宅。正在拆迁中,进度喜人。


5、汉阴路和光新路之间的棉纺新村。即有棚户也有两万户。比石泉新村早拆N年,但进度却比石泉新村慢……


6、武宁路以南、曹杨路以东、上海星港小区以西。一小块棚户,不知何时能开始拆迁。


7、中山北路以北,兰田路两侧。其中兰田路东侧这一块规模较大,由棚户和两万户混合而成。紧邻教育学院。不知何时能开始拆迁。


8、曹杨路以东,铜川路以南的一大片,由厂房和城中村交织而成。紧邻真如副中心核心区。


9、祁安路往北走到底,这一片是大型动迁小区,小区北面尚有两片没有拆除的城中村,不过也快了。


基本上也就这些了吧。估计7、8年里,绝对能拆完了。难度最大的还是真如,其他的动起来应该都很快。


【徐汇】


华山路以东、长乐路以南、陕西南路以西,肇嘉浜路以北,是法租界西区。衡山路、复兴中路、淮海中路都是有名的马路。这里“文物”众多,有无数名人故居和历史优秀建筑,几十条林荫道永不拓宽,老洋房、老公寓、新式里弄几乎都是艺术品。


徐家汇算是很繁华的,尤其是漕溪北路两侧,但繁华之余也相当嘈杂。


而徐家汇之外,十年前都是一片荒凉。


十年前沿着宛平南路一路往南走,出了内环就是一片尘土飞扬,狭窄的马路两边都是棚户简屋,再走下去漫天的尘土顿时阻挡住我的步伐。后来才知道,当时这里坐落着沙土和煤灰码头,环境不是一般的恶劣。


那时零陵路、斜土路上的老公房,几乎就没有成片平改坡的,远不如同期的长宁、卢湾、静安。


那时中山南二路越往东走越冷清。高架南侧,不是旧厂房就是棚户区。相当荒凉。


中山西路沿线,也完全不如长宁段。有很大一块未开发的城中村。


内环外的田林、康健、长桥、梅陇新村,尤其是后面两块,几乎看不到高楼,商业也不是很繁华,街景远不如长宁的天山、仙霞新村和普陀的曹杨、宜川新村。


龙吴路上各种集卡。马路两边也是冷冷清清,没啥人气。


龙华烈士陵园周边一派乡土气息。


漕宝路徐汇段也是乱七八糟,有好几块大型城中村,还有煤气罐。


最明显的,则是轨交3号线从龙漕路到上海南站这一段。任何人都能看得出,完全就是城乡结合部啊!!!


不过借助世博会的东风,徐汇发力了。


平改坡的新村多了起来,内环线附近棚户都拆了,龙华机场没有了,很多马路都进行了拓宽。


最重要的是,“徐汇滨江”这个概念呼之欲出!原来这里是上海最恶心的滨江地带。但在世博之前,南浦站被废弃了,江边的沙土和煤灰码头也都拆掉了,变成了美丽的绿化带。滨江一线新建了龙腾大道、龙华中路等崭新的马路。豪宅如同雨后春笋般树立起来。


上海南站西侧、沪闵路东侧也修建了南宁路、安定路、宾南路等新道路,新兴的商务和住宅区正在建设中。


原本已经非常成熟的漕河泾开发区,这些年又陆续建起了很多新建筑,造型都相当给力。


下面我就来谈谈徐汇的棚户拆迁史。


解放后,肇嘉浜水上棚户区成为历史。50年代,填浜筑路,上海最宽阔的马路就此形成。


90年代之前,从徐家汇到万体馆几乎都是旧里和简屋。万体馆以南,完全就是乡镇景象,无处不在的农田、城中村,相比之下大杨浦还真有城市的感觉……整个90年代,徐汇都在大拆大建。


但徐汇太大了,到2005年前后,内环内是建设得比较不错了,可内环外依旧是一片乡气。


05年至今的这十年里,徐汇区有哪些变化呢?


1、首先看看法租界。在建国西路嘉善路,有一片保留了几十年的棚户,把嘉善路都阻断了。印象里是世博会前后才拆的,造起了豪宅嘉御庭。


2、宛平南路两侧,龙华路以南。随着宛平南路拓宽,沿线的棚户也陆陆续续拆完了。如今马路两边都已是豪宅社区。


3、中山南二路高架南侧(大木桥路和瑞金南路之间)。这一片棚户非常碍眼,内环线边上竟有如此脏乱差的贫民窟,坍台啊。世博会前夕全部拆完。现在该地块最北侧造了两栋写字楼,南面还有大量的空地正晒着。


4、中山西路高架西侧,紧邻明园小安桥,曾有一小片城中村,世博前夕拆完,如今造了几栋低矮的写字楼。


5、小闸镇。宜山路以东,中山西路以南,爱建园西北侧。很大一块,现已拆完,仅留下蒲汇塘南岸一小块未拆,即尚汇豪庭。


6、钦州北路以北,蒲汇塘以南,徐汇长春苑以西。这片城中村拆掉后,钦州北路得以重建。原址建起了徐汇世家花苑,是徐家汇中心的配套动迁房。


7、龙华路以东,盛大花园小学以南的一小块。近龙华古塔。颇有江南乡镇风格的城中村。已拆。


8、龙华殡仪馆以南很小一块。虽临近沪闵高架但很难被看到。已拆。


9、曹家宅。位于漕宝路以北,虹漕路以西。已建成动迁房小区。


10、罗城路以南,植物园以北。让我印象让我印象深刻的城中村,因为屋子前面有一条臭河浜。现已夷为平地,这下罗城路应该能拓宽了吧?


11、龙吴路西侧,百色路以南,零星分布着4块城中村。这几年均已建成新住宅小区。


12、外环以北,长华路以西工厂周围。已拆完。


目前徐汇区尚有如下几块城中村尚未拆完:


1、高家浜乔家塘。漕宝路以北,苍梧路以东。动迁已进入收尾工作。


2、桂林公园以西、漕河泾以北的一小块。动迁已进入收尾工作。


3、虹漕南路以西,漕河泾以南的一小块。动迁已进入收尾工作。

(以上三块离曹家宅都很近。也难怪曹家宅先行一步,建成了大型的动迁社区)


4、罗秀路以南,长华路两侧。东侧的一大片正在拆迁。


5、3号线龙漕路站——石龙路站的大转角。都可以看到农田。已进入收尾工作。


6、斜土路南丹东路口几排两万户。已进入收尾工作。


7、龙华中路以南,枫林路(延长段)东侧。拆了好几年,似乎进入收尾工作。


8、龙吴路东侧滨江地区,从沪杭铁路到外环线,零星分布着4块大小不一的城中村。均已进入拆迁收尾阶段。


9、虹梅路以东中环线以西,非常狭小的一片城中村。属于徐汇与闵行交界地带。


10、老沪闵路以西,罗秀路以北姚家塘地块。尚未开拆。


不出意外的话,在3、4年内,徐汇区就能成为零棚户、零城中村的优雅城区。


【虹口】


90年代开始,虹口一步步沦落。


普陀在棚户原址上建起了中远两湾城、新湖明珠城、绿地世纪城。闸北这些年北广场、苏河湾的拆迁也是如火如荼。反观虹口,拆迁速度远远落后于闸北,无论是虹镇老街、北外滩还是海伦路,都能看到残留的大片旧区。


首先看虹镇老街,这是和北广场、三湾一弄齐名的大型棚户区。关于虹口的旧改新闻,一大半都围绕着虹镇老街。而这十几年来虹镇老街的拆迁速度,实在是慢得令人惊叹!


瑞虹新城,曾是97年智力大冲浪“七八七八奖平方”节目的奖品。第一期住宅,只有寥寥几栋楼。到2005才竣工的二期,同样只有寥寥几栋。毗邻华师大一附中的三期,竟只有两栋楼!临平路上一期与二期之间的四期,到了2011年才姗姗来迟。五期规模也不大,也就五栋楼。每一期,都只是占满了一块小小的街坊。其他的楼盘,比如虹叶茗园、紫虹嘉苑、建邦16区一期,中信和平家园,体量也都很小。


反观普陀的中远两湾城,就有足足30余栋楼!新湖明珠城、绿地世纪城也是规模庞大。普陀当年一拆就是一整片,而虹口却是一小口一小口地细嚼慢咽……


现在,建邦16区二期都已结构封顶,瑞虹新城六、七期也已开工。但整个虹镇老街地区,还有大片的棚户尚未拆完:


1、天宝路、新港路、虹镇老街、天镇路围合而成的两个街坊。北临和平公园。应该是瑞虹八期吧。正在拆迁中。规模相当于瑞虹二期+四期。


2、东沙虹港路、泾东路、四平路围合成为三角形区域。狭长而辽阔的沿河棚户带,大约有两个瑞虹五期这么大。不知何时能开拆。


3、新港路以北,金轩大邸南面很小一块。拆了十多年都没拆完……发生了火灾之后被曝出原来拆迁队在出租空屋。


4、虹镇老街以东,三河路以北的三角形街坊,由棚户和两万户组成。面积和瑞虹五期相仿。不知何时能开拆。


5、沙虹路、瑞虹路、天虹路、虹镇老街围合而成的街坊。拆了三四年了,依旧没拆完。北面邻近师大一附中的街坊倒是已经开始打桩了。


6、飞虹支路以西,紫虹嘉苑以北的很小一块。不知何时能开拆。


7、临平路上,瑞虹新城二期对面有一排平改坡过的老公房。而老公房后面,隐藏着一大片棚户区,紧邻继光高级中学。棚户占地面积和瑞虹四期相当。不知何时能开拆。


8、太平桥支路、沙泾港、临平路围合而成的一小块区域。不知何时能开拆。


9、稍远一点还有天水路以北、四平路以东、爱家豪庭以南、沙泾港路以西这一大片棚户。不知何时能开拆。


看看,那么多地块,面积都不小,而且大多都还没摆上拆迁办的议事日程。虹镇老街战役结束时间遥遥无期。


虹口另一片拆迁热土,则是地理位置极佳的北外滩。与外滩、陆家嘴鼎立而立。


早年骑车徜徉于长治路、东长治路一线时,感觉相当好,马路两边的建筑很有味道。可惜,现在马路拓宽了,沿线的街坊都逃不过被拆迁的命运。


上海大厦后面的这片街区也非常精致,原本可以考虑打造成另一个外滩源。可惜,造外滩隧道时这里的路网进行了全面改造,原本那栋留存了几十年的三角形大楼变成了一块平淡无奇的绿地……


北外滩的另一大亮点就是犹太人街区——霍山路、惠民路、临潼路这一块。这里的建筑相对而言更加精美,而且又有历史意义,所以是整个北外滩区域唯一确定成片保存的街区。


毕竟整个北外滩的大多数石库门档次都不高(其中还零星夹杂着些许棚户),要逊于四川北路沿线的房子,更是远不如法租界西区。所以也注定了北外滩大拆大建的命运吧。


但问题上,北外滩拆得也太慢了吧。。。


闸北苏河湾与虹口北外滩的旧区面积相当。如今苏河湾西片(长安路一带)已经全部拆完,东片(七浦路一带)只剩下最后一个街坊,中部(国庆路一带)每一个街坊都在如火如荼地拆迁。


而虹口北外滩呢?这里的大多数新建筑,原址都是江边的老厂房,而不是石库门或棚户区。迄今为止,这里只拆掉了4、5块完整的街坊!!


不过这两年,拆迁的进度加快了。东长治路沿线的好几块街坊都开始拆迁了,唐山路沿线的拆迁也正拉开序幕。


而北外滩区域最密集的石库门旧里,还是在周家嘴路和昆明路之间的舟山路、安国路、保定路。这里集中着连绵成片的10余块旧街坊!此地环境也相当糟糕,马路菜场到处都是。不知道什么时候能够启动这里的动迁。


北外滩的棚户不多,基本上都是夹杂在石库门中间的零星简屋,主要分布在新建路两侧,这里就不一一罗列了。


未来几年,虹口还有一个重点拆迁区域,就是海伦路沿线。目的是让虹口、杨浦的车流从四平路可以直接沿海伦路、新建路一线前往陆家嘴。其中海拉尔路、金田路、周家嘴路合围的这一块是纯棚户区,其他街坊都是二级旧里夹杂着零星棚户。目前该区域的拆迁已拉开帷幕。


还有四川北路沿线,虽以中高档住宅为主,但也坐落着零星几块棚户,主要有如下三片区域:


1、邢家桥北路海伦西路,国贸花园北侧的街坊


2、欧阳路四达路,绿洲紫荆花园以南的街坊


3、邢家桥北路以南(近四平路),虹叶花苑对面,零星一小片,与旁边的花园里弄紧挨着


虹口的拆迁之路,任重而道远,但拆出来之後的房价,闭着眼睛都是1万美元/㎡起跳的。


【杨浦】


传说中的大杨浦,上海重工业的摇篮,曾出过多少风云人物。


杨浦的旧区主要集中在周家嘴路以南。以前公共租界东区一直延伸到复兴岛,比西区要狭长得多。但城区的质量就不行了,越往东面,棚户越多。经过十几年的建设,目前中环以外的闵行都相当热闹,还形成了韩国人聚居的街区。但杨浦的内中环间,从杨浦大桥往东一直到复兴岛相当破败。尤其是周家嘴路东段和杨树浦路东段,感觉来到了异域一般,不像城区,也不像郊区,更像是一片被遗忘的异次元角落。


周家嘴路以南,最西面是被媒体称为“平凉西块”的片区,旧称“八埭头”,曾经是一片非常热闹的街区。这里主要的建筑是石库门,伴有零星棚户。李敖的母校市东中学就坐落于此,校舍建筑总算在拆迁中被保留了下来。八埭头北块的数个街坊已经拆平,围绕着国歌纪念广场,将建起写字楼和中高档住宅,西门子等企业已落户于此。南块的几个街坊正在拆迁中,进度比起北广场还是慢了很多。目前整个片区仍有一半以上的地块尚未启动拆迁。


茭白园路兰州路一带,杨树浦港的两岸坐落着大片的棚户,占地面积足有和平公园这么大!这片棚户的东北面,则是一片占地同样辽阔的废弃厂区(靠周家嘴路、黄兴路)。


杨浦大桥两侧著名的“大桥街道”,因为穷而闻名。南浦大桥凭借世博的契机,完成了麻雀变凤凰的腾飞。可惜杨浦大桥没这么好的运气,桥的下方依旧是城市疮疤。


杨浦大桥东侧,相当大的一片旧区,面积都超过黄兴公园了……不过这不是纯粹的棚户区,中间还有相当大一部分二级旧里,差不多也算是上海最简陋的石库门里弄了。在世博前夕的面子工程中,这一片棚户和旧里,屋顶的砖瓦还被统一涂成红色……目前临清路以东的一片街坊已经开始拆迁,不过进度还是有点慢。


凉州路两侧也都是棚户林立,跟路名一样荒凉。


定海路、定海港路一带更是“流氓窟”,出过好几个杨浦大亨。


周家嘴路杨浦站对面,原先一大片旧区(由两万户和棚户组成),现已基本完成拆迁。也算是杨浦东南部这两年最大的拆迁成就之一。


杨浦的棚户区很多,除了上面提到的成片区域,还有一些零星的棚户,,大量的50年代苏联式棚户级工人新村,以及五角场一些民国时期遗留的老房子。


虹口和杨浦都是上海旧区改造的“老大难”。


【静安】


50年代时静安就没有什么简陋的住宅,只有曹家渡、镇宁路等和长宁接壤的地方有零星棚户。90年代,这些棚户被早早地拆除。


静安区90年代以来拆掉的房子大多是质量不错的石库门,只有档次最高的新式里弄、花园里弄,才能被永久保留。


这几年静安的拆迁主要有这几个区域:


1、石门一路大中里。无数人惋惜的石库门街坊,无数人怀念的吴江路东段,将被改建成主楼200+的太古广场。


2、陕西北路、昌平路、江宁路、海防路围合而成的街坊。晒地两年多了。


3、新闸路江宁路甄庆里,也拆了多年了,即将收尾。


4、康定路万春街地块。已拆完。


5、常德路以东,康定路以南地块。位于静安豪景西侧。已拆完。


6、常德路以东,康定路以北地块。位于静安豪景北侧。正在拆迁中。预计会保留部分建筑。


7、昌化路东侧,安远路南侧的街坊。旧里已拆完,但仍有几栋老厂房留着。不知有何规划。安远路以北(属于普陀区)的锦绣里也即将拆完。


8、东八块。因为周正毅事件,此区域的拆迁停滞了近十年。如今南部已建成静安雕塑公园和上海自然博物馆新馆,北面200+的写字楼静安中心正在建设中。剩下的街坊,有一半都在动迁中,将最大程度地保留原貌。


【卢湾】


卢湾段的东半部,90年代经过韩区长的大力改造,早已是高楼林立,充满时尚气息。此段仅存的一片石库门街坊——尚贤坊,将在其北侧新建一栋风格与之相得益彰的200+大楼。


再往南看。重庆南路高架以西,酒吧街茂名南路、出版社一条街绍兴路、法国梧桐修剪得特别精致的瑞金二路、十分幽静的思南路、还有复兴公园旁独栋洋房林立的皋兰路、香山路,都将法租界的气质彰显得淋漓尽致!而再往南一点的泰康路田子坊,则是充满SOHO气质的旅游胜地。


至于重庆南路高架以东,则显现出两极分化的态势。复兴中路以北,由于紧邻新天地和太平桥公园,这里成为了非同一般的豪宅区,当年华府天地8万一平米曾是汤臣一品开售之前的沪上最高单价。此地的高端住宅有翠湖天地1、2、3期,高品质写字楼有企业天地1、2期,而规划中的3期高度将超过300米,目前基本完成腾地工作。再往东面,西藏南路沿线的东台路古玩街也已进入拆迁阶段。


而复兴中路以南,一直到徐家汇路,则是品质相当一般的石库门,而且还是连绵成片的。目前复兴中路沿线的两块已经率先拆迁,继续开发翠湖天地,动迁成本在1万美元/㎡以上,预计售价也肯定是在2万美元/㎡以上的。其余那么多街坊主要属于中海,中海表示拆不动,至于售价么,3万美元/㎡?。


再往南看,徐家汇路沿线,则是大名鼎鼎的打浦桥。作为90年代卢湾区同时也是上海市旧区改造的典范,这里早已看不到任何一片棚户简屋。原来的臭河浜变成了宽阔的瑞金南路,原来的简陋房屋变成了高层住宅。值得一提的是,这一带的住宅楼,平均高度是全市最高的。可能因为当时还没出台容积率的限制吧。


而卢湾最南部,则是工业聚集带——五里桥区域了。只不过,从卢浦大桥眺望下去,目前已完全看不到一丁点儿工厂的影子,因为这里是世博会的重点开发区域啊!原来巴掌大的南园公园,被扩大了2-3倍!原先的老厂房,都变成了漂亮的玻璃幕墙大楼。如此景致,无疑为黄浦江增添了一抹亮色!


最后提一句,卢湾应该是目前拆迁规模最小的城区了,貌似只有复兴中路和东台路两块拆迁基地。虽然卢湾的二级旧里数量要远远多过静安……


【黄浦】


这里的黄浦,不包括卢湾,也不包括南市。


老城厢以北的租界黄金地段,上海现代城市文化的发祥地!


由于黄浦与南市合并后,旧改重点放在了董家渡和世博区域,所以老黄浦这十年来的拆迁近乎停滞。


这两年终于拆完了凤阳路新昌路街坊的南面半块。老黄浦仅有的拆迁成就啊……


还有人民路以北,四川路、江西路这一带的石库门,目前也在拆迁,进度挺快。


福州路书城附近的一片石库门也在拆,不过进度好像挺慢的。


老黄浦陈旧的石库门数量很多。主要集中在北面,苏州河沿岸,北京路沿线,可以看到成片的弄堂。但继新昌城之后,这里再也没有诞生任何一块新的商品房社区。


北京路五金一条街,简直就是丢上海的脸面。离南京路那么近的地方,居然搞五金行业,真是计划经济遗毒啊!据说这些年五金一条街的生意不行了,希望早日搬迁吧,北京路做任何产业都比做五金好。


近些年老黄浦做得最好的改造项目,非外滩源莫属了。能够把陈旧破败的街区搞得这么漂亮,而且又不失古朴典雅,真是值得在全区、全市推广。外滩后面的四川中路、江西中路,完全就可以按外滩源的方式进行改造。虽然我知道,黄浦区其实也没啥钱……


【南市】


如果说公共租界、法租界代表着西方殖民文化,那么上海县城就代表着中国传统文化。


先来说说南市的老城厢部分——由中华路、人民路围合而成的区域。目前这片区域内70%以上的旧房保存如故。


谈谈老城厢的历史。原来中华路、人民路是上海县城的城墙,“老西门”、“小东门”这些耳熟能详的地名自然是城门所在的位置了。如今城墙只剩下大境阁旁边的一小段还保留着。2002年左右,大境阁与城墙所在的街坊得以拆迁改造,旁边的旧屋变成了绿地,原址位于西林后街的白云观也迁址到这块街坊。


原来县城内有两条东西向的河道——方浜和肇嘉浜。20世纪初,都被填浜筑路,方浜变成了方浜中路,肇嘉浜变成了复兴东路。很多年轻人可能奇怪,肇嘉浜不应该是在肇嘉浜路、徐家汇路、陆家浜路一线的吗?其实肇嘉浜过了制造局路一带就向上拐弯了,沿着方斜路、复兴东路,流经老城厢。所以方斜路所在的街区旧名“斜桥”。


到了21世纪,方浜中路被打造成“上海老街”商业街,虽然业态档次比较低,环境也不尽如人意,但也还算热闹。新建的豫龙坊可谓是画龙点睛之笔,与老城厢的风格相得益彰,又充满现代建筑之时尚感。


原来相当狭窄的复兴东路(60年代以前还是弹格路),被拓宽成了八车道的宽敞大道,并建造了双层隧道通往陆家嘴。


原来只有两车道的河南南路,在2006年左右也拓宽成为六车道的主干道。


复兴东路与河南南路,一横一纵,成为老城厢内的交通干道。而区域内的其他道路,则都是狭窄的断头路,绝大多数都是“路还没车宽”。


很多人说要保护老城厢,不宜大拆大建。而我则不以为然。


其实老城厢的原风貌早在100年前就被破坏殆尽了。原有的城墙被拆光光,原有的河道被填浜筑路,原有的江南传统老宅被改建成了石库门弄堂(而且还是最简陋的那种弄堂)。相比之下还是松江仓城、青浦朱家角、金山枫泾保留了更多古时的风貌。


所以我觉得,南市老城厢里真正的瑰宝,只有豫园、文庙、书隐楼、大境阁等少数地点,其他区域,拆了也无妨。


不过老城厢的拆迁还是颇为缓慢的,可能因为现在政府控制容积率,露香园路这样寸土寸金的地方居然在造大片的别墅!


由河南南路、复兴东路这两条十字交错的主干道,可将老城厢分为西北、东北、西南、东南四块。让我们逐一来看每一块的历史和现状。


老城厢西北块,(主要道路有大境路、露香园路),大境阁与旧城墙坐落于此。该片区拆迁进度喜人。90年代沿着河南南路造起了太阳都市花园,是老城厢内最高的住宅了。09年左右露香园路以西、方浜中路以北区域开始拆迁,建起了“露香园”高档社区,目前一期公寓已经竣工,二期别墅正在建造。而这两年,露香园路以东的四块街坊也快拆光了!只留下了开明里这片精致的石库门。原本开明里在这片区域里算是鹤立鸡群了,有足足三层高,屋顶用的还是西式红瓦,比周围两层楼的里弄看上去高档不少。没想到这次居然还真的完整保存了下来!只剩中华路以东、方浜中路以南、松雪街以西,复兴东路以北的区域尚未动迁,基本上都是比较简陋的二级旧里,但没有棚户。


老城厢东北块(主要道路有福佑路、旧校场路、学院路),豫园、上海老街均坐落于此。90年代为了发展豫园商城,在城隍庙周围造了很多大型仿古建筑,形成了上海市区规模最大的批发市场。21世纪初,该片区东北角的街坊被成片拆除,改造成古城公园。片区中部的方浜中路(上海老街)基本可以代表老城厢的风貌。河南南路东侧、侯家路西侧、紫花路北侧、万丽酒店南侧有片很大的空地,闲置了十几年都没有开工……其余的地块基本上都是二级旧里,夹杂着少量棚户。


老城厢西南块(主要道路有梦花街、文庙路、学前街),文庙、小桃园清真寺坐落于此。该片区坐落着成片的二级旧里,其中尚文路的龙门邨应该算是比较鹤立鸡群的石库门了,肯定会被保留下来。中华路上老西门到小西门这一段非常热闹。


顺便谈谈老城厢“城墙”外的两个地块。老西门地块,由西藏南路、中华路、复兴东路、方斜支路围合而成的两块街坊,都是06年左右完成拆迁的。其中盐城路以北的这一块,规划要造3栋高层住宅,怎料其中一栋结构封顶之后就烂尾了,一直拖到世博前夕,整栋高楼居然被全部拆除!至今仍是空地一块,没造新的大楼。而盐城路以南的一块,两栋住宅楼造了两、三年了,进度相当缓慢,看似也有烂尾的趋势。难道老西门真是邪地?


另一块城墙外的旧区,位于中华路以南,江阴街两侧,共5个街坊。其中东侧靠河南南路的2个街坊已被拆平,西侧的3个街坊不知何时能动迁。


最后是老城厢东南块(主要道路有光启南路、巡道街),书隐楼坐落于此。这一片是旧区最多的一块,棚户的比例也比较大。在复兴东路沿线可以看到很多违章搭建的私房,竟有4、5层之高。(不过想想虹口、杨浦的棚户都是私搭成风,但闸北的棚户基本上都是1、2层的,绝少有违章搭建,这是为什么呢?)该片区西北角是老城厢最新的商品房社区——士林华苑,片区的东部有绿地名人坊,南部有浩城华苑、南花苑、黄家小区,规模都不大。其余的地块就都是旧里与棚户了。值得一提的是,明日星城北面,由中华路、河南南路、光启南路、黄家路围合而成的街区已经拆平,该街坊东南角有一栋烂尾了十年以上的老楼,每次看到都感觉触目惊心,不过这两年总算是完工了。


说完了老城厢,再来说说董家渡。这片临近黄浦江的街区,虽说也是著名的棚户区,但感觉总比闸北档次高一些,大概因为这里每条路上的棚户简屋当中总能看到一两栋比较漂亮的房子。


董家渡可以说是上海这两年拆迁最给力的区域了。董家渡路东段,南北两侧的大片棚户都已被夷为平地。董家渡天主堂曾经被密密麻麻的棚户包围,现在则是孤零零地矗立在那里。北面绿城黄浦湾二期的地块也已全部拆完,正在大兴土木。倒是上海滩花园南侧的两个街坊,从08年拆到现在,仍有零星钉子户。南面多稼路北侧、南仓街东侧的两块街坊,拆迁速度倒是挺快,短短一两年里已经快要拆完了。


现在董家渡主要还有中华路、跨龙路、陆家浜路、桑园街、东江阴街、南仓街、外仓桥街、王家码头路围合而成的不规则形状区域还没开拆,共4、5块街坊,棚户连绵成片。还有复兴东路以南新源广场以西的一小块棚户,前些年开拆没多久就停滞了。


说到董家渡,顺便提一下中山南路。


中山东一路外滩,可谓是最能代表上海的一张名片。


但往南走几步,到了中山东二路十六铺,景观就一下子差了好多。曾几何时,这里马路一边是杂乱的老建筑,另一边则是丑陋的十六铺客运大楼。而这些年,十六铺地区得到了翻天覆地的改造。客运大楼被爆破拆除,变成了漂亮的江边走廊。从延安东路到新永安路的7栋新老建筑也全部得以翻新,光明大厦等8、90年代造型各异的大楼全都改头换面,被统一成与外滩相匹配的典雅风格。而新永安路以南,外滩SOHO和外滩国际金融服务中心两大项目将彻底改变这一片的风貌。


多年前,我沿着中山东一路往南走,到了中山东二路十六铺这里,感觉就像从欧洲来到了亚洲。再往南走,到了中山南路董家渡,更是感觉来到了非洲……距外滩不到2公里的地方,建筑如此破败、市容如此堪忧,马路边上各种凌乱的老厂房,真是丢尽了上海的颜面!而世博前夕,中山南路沿线的市容也得到了彻底的改观,很多破败的厂房、仓库都拆了,江边的外马路沿线还形成了老码头景观带,成为一个时尚的好去处。


其实这十几年来南市改变最大的,不是老城厢,也不是董家渡,而是陆家浜路以南区域,尤其是斜土东路、国货路沿线。曾几何时,从蓬莱公园到南浦大桥,都是不堪入目的贫民窟。而现在,几乎都变成了现代化的高层住宅,最新建成的中福花苑二期怎么看都相当气派。目前这一片只剩下两小块棚户,一块在海洲丽园旁,徽宁路南北两侧;另一块在陆家浜路以南迎勋路以东,规模非常小。


至于世博地块(内环高架以南),07年左右完成了所有棚户的拆迁,剩余的部分老厂房在世博会上得以“废物利用”。世博盛会开完后,浦西片区的场馆都没怎么拆,全新的建设尚未启动,所以这一片到现在为止都是冷冷清清的“无人区”。


【浦东】


解放前,浦东只有两条主干道——与虹口、杨浦隔江相望的浦东大道,以及与黄浦、南市、卢湾隔江相望的浦东南路。几十年来,浦东发展的脉络深受这两条干道的影响,浦东大道沿线的金杨、金桥,浦东南路沿线的上南、杨思,尽管都在内环外,但都早已是成熟的社区。而紧临内环的北蔡,由于远离这两条干道,至今仍是大片的农田。


90年代大开发之前,浦东的棚户区主要也都集中在浦东南路和浦东大道两侧。


现在的小陆家嘴地区,以前是棚户林立的烂泥渡镇。


上海最高的住宅社区——世茂滨江花园,原址就是连绵成片的超大型棚户带,西面则是煤炭码头(现1.5万美元/㎡的保利one56和2万美元/㎡的滨江凯旋门),环境十分恶劣。


浦东大道北侧的滨江地带,自然也坐落着各种码头、工厂、棚户。


洋泾港两岸的洋泾镇地区,也曾是比较大的一片棚户区。


浦东内环内的其他区域,则零星坐落着十几片城中村。


而在内环外,棚户最集中的则是周家渡地块,也就是世博会浦东片区的原址。


刚刚提过,浦东原先只有浦东南路和浦东大道这两条主干路。所以直至90年代末,远离这两条路的区域,哪怕地处内环以内,也都是一片萧条。直到2000年,世纪公园、源深体育中心周围还都是一片片的农田。香梅花园、上海绿城、陆家嘴国际华城、上海滩花园洋房、东方中华园、中星怡景花园、御翠园、九间堂别墅、大唐盛世花园、上海新国际博览中心以及大半个联洋国际社区,在千禧年时依旧是一片田园风光。


而现在,整个浦东内环,看不到任何一片棚户区,江边也几乎看不到厂房和码头。仅剩下很小一块城中村,位于崮山路杨高中路,还能看到一小片农田,也算是内环内难得的一景了。


【闵行】


继承了上海县全部范围,是上海市区拓展的嫡系。


再过10-15年,闵行,也就是原上海县全境,将完成城市化。


80年代初,北新泾、龙华、新龙华、漕河泾、长桥、三林都属于上海县。随着这些区域的城市化,它们被逐步并入徐汇、长宁、浦东新区。1992年上海县与老闵行、吴泾地区合并,成立了新的闵行区,延续至今。


北新泾、龙华、新龙华、漕河泾、长桥、三林,这些是上海县内率先实现城市化的区域。


古美路街道、虹桥镇、莘庄镇、七宝镇、江川路街道目前也已基本实现城市化。


新虹街道、华漕镇、梅陇镇、吴泾镇、颛桥镇、马桥镇、浦江镇的城市化进展也是相当迅猛。


闵行区的每一片土地,都是充满希望的热土!


先说说闵行外环内这几年来的城中村改造成果吧。


1、首先说下万源城。如果打开2006年以前的地图,这一片都还是没有路的。当时连路网都没有延伸至此,这里仍是一片田园风光。


而现在,规划中的6个街坊,已经建成了5个。尤其是万源城御玺,西班牙风格的别墅与多层洋房,实在是上海西南的一道风景线!


2、随着合川路的新建,万源路以西,环镇南路两侧,原来的城中村被拆除,建起了动迁房万源新城。环镇南路与虹泉路之间也架起了桥梁,合川路东侧以本地人为主的街区与合川路西侧的韩国人社区被连为一体。


3、吴中路以北,老虹井路两侧。如今建起了低密度的办公楼群。


4、漕宝路天安豪园一期北侧。城中村拆完后建起了天安豪园二期。


5、沪闵路高架西北侧,南方商城边上。一大片城中村在09-10年左右拆完。目前北块建起了商品房社区,南方正在修建三栋写字楼和一个商城。建完后肯定是这一片区域的地标了~


6、漕宝路以北,合川路以东,大片的城中村和乡镇企业,总共5、6块街坊。目前城中村已悉数拆完,部分乡镇企业仍未搬迁。


7、宜山路以北,环镇南路以南,虹梅路以西,莲花路以东,这一整块街坊中,有两片非常小的城中村。目前都已完成拆迁,改建成新的项目。


8、中环线以东,虹桥高尔夫球的钉子户终于被拔掉,将建起古北壹号高档社区。


以下地块正在拆迁中:


1、漕宝路以南,西起新泾港,东至古美路。大片的城中村,还有南北干货批发市场。每次从七宝前往市中心,新泾港以西的静安新城街景还算不错,可一过新泾港,就像是来到了乡镇。再加上漕宝路徐汇段也是煤气包、城中村林立,一直要过了桂林路才能感受到上海应有的城市风光。好在漕宝路闵行段的南北干货市场已全部关闭,最东面一个街坊的城中村也已完成拆迁。相信假以时日,这片紧临漕河泾开发区的土地将绽放出不一样的光彩。


2、漕宝路宏明雅舍以北,外环线以东的大片城中村。正在拆迁中。


3、虹中路以西,程家桥路以东,光大花苑以南,大片的城中村。拆了多年,目前已进入收尾阶段。这片街区的档次也是挺高的,将来应该能有不错的发展。


4、虹中路以东,虹华苑以南的狭长区域。正在拆迁中。


尚未开始拆迁的地块:


1、规模庞大的九星市场,中间夹杂着5、6片小规模的城中村。


2、外环线以北,虹梅路两侧。规模不大。周边以工厂居多。


3、明申花园以南,蒲汇塘以北的一小块城中村。


4、古北路以东,吴中路以南,比较大的一片城中村。坐落于古北新城和湘府花园两片商品房社区中间。


5、湘府花园以东,吴中路以南的一小片。

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