全面解析中国买家如何在澳购房

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-04-11 墨尔本中盛集团房地产





国内的房价越来越高, 让很多人对于在国内购房投资望而却步。 很多有远见的投资者早就把目光投到了海外, 但是因为语言或者对海外各方面政策不了解, 也让很多投资者觉得无从下手, 今天我们就来全面解析下, 到底如何在澳洲买房?


虽然中国人在澳大利亚买房不是一件多么复杂的事情, 可是还是有一些规定必须遵守, 不然投资没赚到钱不说, 更会让你惹上一些麻烦。



与许多其他国家的买家一样,中国买家首先需要在澳政府机构 – 外国投资审批委员会官网上提出申请,其总部位于澳首都堪培拉。不过,如果从事先获准向外籍人士出售新住房的开发商处购买新住房则无需提出申请。


澳政府想通过海外投资增加本国的住宅数量。所以一般来说,外国人无法在此购买二手房,除非将其拆除重建成多套新房产(需获得当地政府批准)。



外国投资审批委员会不会颁发任何预批文件,所有的潜在买家必须提供要购买房产的具体地址,从而审批委员会可对每项申请做单独评估。买家必须在购买前获得购房批准,如果在FIRB批准前签定购房合同,该合同须明文规定此交易在获得FIRB批准后才能生效。通常在递交申请30天内会得到批准答复。


自2015年12月1日起,向外国投资审批委员会提出的每项申请都将收取一定费用。

•       购买100万澳元以下的房产,需缴纳5千澳元申请费

•       购买100万-200万澳元之间的房产,需缴纳1万澳元申请费

•       购买200万-300万澳元之间的房产,需缴纳2万澳元申请费

•       购买300万-400万澳元之间的房产,需缴纳3万澳元申请费

•       购买400万-500万澳元之间的房产,需缴纳4万澳元申请费

•       购买500万澳元以上的房产,需缴纳5万澳元申请费,房价每提高100万澳元,需额外增加1万澳元申请费




自12月份起,凡触犯审批委员会有关外国投资者的相关规定者将接受更加严厉的处罚。

数据显示,一般情况下,外国投资者的申请都能获得批准。但有时,获批的申请带有限制条件,必须购买:


•       全新住宅、单元房及公寓;


•       购地建房套餐 – 空置地块上的新建住宅,一般坐落于全新的小区内;


•       12个月内即可开始施工的空置地块;


•       用于重建的二手房 – 增加住宅供应量。




澳大利亚的外资政策是以增加其国内新房供应量为目的的,因而外籍人士在一般情况下都不可能获得购买二手的独立住宅、公寓或单元房的批准。唯有的两个特例是:持有12个月以上有效签证的外籍临时居民在澳置业或在澳洲有业务的海外公司为其在澳洲居住超过12个月的高级行政人员购买住宅居所。




除了房子本身的费用,在澳置业还需要支付一些额外费用,包括:房产印花税、做按揭贷款的注册费和土地产权转让费。例如:位于维多利亚州的一栋价值60万澳元的房产,购买人有80%的贷款,产生的额外费用将接近5,1000澳元。近期,维多利亚州开始针对海外购房者增收3%的额外印花税。不过目前只有维多利亚这一个州实行这一新政。



其它费用还包括律师费和产权转让费、贷款申请费、房屋及财产保险费和按比例收取的一些服务费,如市政费、水费、房屋检查及虫害检查的费用。除此之外,在澳大利亚买房还需缴纳各种税费。




按外国投资审批委员会的相关要求,海外人士办理产权转让的程序要更复杂些,所以许多中国买家都选择聘请律师处理产权转让事宜,而非相关专业人士。


小提示

tips

卖房中介是有执照的专业人士,他们代表买房客户寻找、评估房产并协商购买价格,对买家来说,非常有帮助。




而在这里值得一提的,在澳洲要从事这个行业, 需要经过专业的考试获取证书, 并且需要有警方开具的无犯罪纪录的证明,才有资格。 澳洲非常注重保护消费者的权益, 所以澳洲的很多正规购房中介一定需要遵守所有规则,如果存在违规或者欺骗消费者等现象, 有可能将面临牢狱之灾。 


但是很多国内的购房中介,并不具备海外售房资格,没有正规的证书, 投资者在他们手里买房, 权利很难得到保障, 因为他们在国内,澳洲法律也无法制裁他们,所以投资者千万要小心选择,真正在澳洲有公司的正规买房中介。


下面就为大家分析下购买楼花的流程。


购房流程
1


看盘选房实地考察,付预定金通常是2000澳元(定金是像开发商表达自己的买房的意向,并且可以保留自己所看中的户型3天)

 


2


买方选中自己满意的户型就可以签订合同,这个合同需要双方律师看过确保合法无误的情况下签订(律师的费用约800澳元)。海外人士购买需要本人签字,我们会将合同寄到您中国地址,请您按照律师所标注的地方签字。  

 

3


签完合同请将合同寄回澳洲开发商,开发商签完字我们会帮您把合同送到您由自己选择的律师处,他们替您保管合同直到房子交割。签完合同的1-2周内请准备好合同价的10%转给开发商的律师信托账号或着可以准备银行保函递交给开发商,(前面的定金2000可以算在10%里面)开发商合同签完律师确认无误您就算是购买成功了。

 

4


房屋交割前3个月要向银行进行贷款,银行贷款给海外买家最理想的状态是给80%,但是大部分为了减小风险银行只给贷款70-75%也就是买方最保险的状态是要再准备合同价格的15%(因为之前已经交了10%)。打个比方:买60万澳元的房子之前首付了6万,交割房屋的前3个月就要再准备9万澳元,剩下的45万向银行贷款。只要您有正常收入,银行卡里每月都有固定资金入账,贷款都不会有问题,这个贷款的细节我们到时候会派专业做贷款的同事跟进。


5


交割时还得交合同价3%的海外人士购房印花税。部分的土地税(公寓项目基本没有土地税,独立别墅或者联排别墅土地价格超过25万澳元会有土地税(25万的土地,土地税是275块,超过25万的超出部分税率为0.2%,比如(260,000-250,000)*0.2%+275=295),这个土地税是过户律师来计算的,计算结果全部担当法律责任一分一厘都不会有差错。





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