地产界酝酿大变天 重磅管理建议出台:转售合同要报告 经纪不能代表买卖双方

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-04-19 加中国际集团



        今年以来,《环球邮报》等媒体陆续报道了很多地产市场的不良行为,包括经纪翻炒购房合同、同一经纪代理买卖双方以增加利润等行为,引发舆论热议和当局关注。省府2月8日宣布,省地产督察(Superintendent of Real Estate)会与独立顾问组合作共同调查正在大温哥华房市发生的违规现象。


        目前调查小组已经向房地产管理局递交了中期报告,提出十大建议措施,包括所有转让合约都需向地产管理局报告、地产经纪不可在同一宗交易中同时代表买家和卖家、加大对经纪的违规处罚等,建议直接对准目前地产市场上最突出的问题,一旦落实将有利于规范市场,这也是表明了政府整顿地产市场和经纪的坚决态度,地产经纪应该引起注意。


报告建议改革经纪作业模式  禁止同一经纪代表买卖双方


        今年2月成立的8人小组由卑诗地产监督Carolyn Rogers领导,成员来自多个界别,包括曾获选本国最有影响力百位女性的何恬怡等,本次中期报告重点关注4方面的内容,提出十大建议。


        第一方面是关于影子转售和经纪代表买卖双方。所谓“影子转售”(shadow flipping),是指在楼房买卖交易完成之前,地产经纪利用销售合同中的转让条款(assignment clause)将买卖合约转手多次,通过转售的方式推高房屋价格,不仅从中抽取佣金,还可以逃避缴付物业转让税及资本增值税等相关政府税款。这虽然并不违法,但却严重破坏了地产市场的秩序。调查小组建议,所有合约转让交易都应直接向地产管理局报告,避免地产经纪转售房屋推高房价。


        另外一些经纪在一宗交易中同时担任买卖双方经纪,内部控制价格,然后可以再高价转售给别人,这种行为也不违规,但是把顾客的利益放在第一位才是中介的信托责任,地产小组建议限制地产经纪在同一宗交易同时担任买卖双方经纪的权限。


        第二是扩大管理局的监管范畴,调整地产业界的自我管理模式。各种地产相关丑闻的暴露不只折射出火热的市场和各种贪婪做法,也显示了卑诗房地产监管无力的问题。有批评者称,卑诗的房地产监管机构热衷于保护地产产业,而不是公众利益。


        卑诗新民主党省议员David Eby曾表示,在2015年的536个对房地产经纪的投诉中,卑诗房地产管理局只调查了一起,Eby表示,在洗钱案件中,收到投诉的卑诗房地产管理局既没有叫警察,也没有通知加拿大反洗钱机构FINTRAC,“他们什么也不做”。调查小组建议重整管理局董事会的公众与业界代表比例,以及确保管理局对经纪的监管权力是足够的。


        第三是加重对违规业者的惩罚。大温房价不断升高,经纪人数大量增加,但对经纪的付款额度却止步不前。大温地产局(The Real Estate Board of Greater Vancouver ,REBGV)近日将对违规经纪的最高罚款额度从1万提高到3万,是自2004年来罚款额的首次提高。


        地产局主席Dan Morrison表示,在目前这个火热的地产市场,1万元的罚款已经微不足道,“有些人把这笔钱看作是做生意的成本,所以我们确实需要提高罚款额度。” 调查小组建议,应大幅增加违反《地产服务法》(Real Estate Service Act)的罚款,及对更多违规行为进行处罚。报告还建议,地产管理局应要求被处罚的经纪将佣金以及违规行为产生的获利交出,同时还需要缴交罚款。


        第四是加强消费者的知情权及投诉权,并通过多种语言提供予消费者。在顾客对地产经纪的投诉管道方面,报告建议消除地产局及地产管理局之间,对处理投诉的重迭地带,简化投诉程序,增加其透明度。报告还建议检讨目前地产商业模式,检讨未受规范的地产中介公司所有权结构,确保这样的商业模式不会削弱房地产管理局对经纪的监管能力。


针对报告建议  褒贬不一


        这份备受关注的调查小组建议报告出台后,有赞同也有批评的声音。曾协助美国总统奥巴马拟订房屋政策的卑诗大学(UBC)尚德商学院(Sauder School of Business)教授Thomas Davidoff表示,整体而言,他欢迎报告中包括提高罚款、在地产管理局引入公众代表等建议,多少可强化对业界监管。他说:“当然或许建议仍不完全,未来或可对个别严重违规经纪进行刑事处罚。”


        大温地产局西部总裁杨兴琳接受访问时表示,目前只要取得买卖双方的书面同意,物业经纪可同时代表双方。限制地产经纪可同时代表买卖双方,虽可减少出现利益冲突,但也难完全杜绝漏洞。他说:“目前同时代表买卖双方的地产交易仅占5%以下,就算未来完全限制,相信对市场影响不大。”


        对于这份报告,一直推动省府要向地产界加强监管的卑诗新民主党省议员David Eby表示,小组好像没有做过大量工作,他更不明白为何独立小组失去独立性,它三次会议中有两次都是听取地产界简报。


最终报告5月底出炉  建议具体执行或需立法


        地产管理局主席Marylou Leslie表示,管理局对报告的阔度和深度表示满意,并支持咨询小组的工作,期待小组最后报告提出的各项建议。


        公众可以登http://www.advisorygroupbc.ca/pdf/IAG_AprilReport.pdf阅读整个中期报告,如果有意见给独立咨询小组,可以电邮到yourinput@advisorygroupbc.ca。


         Rogers 表示,自调查小组成立后,小组成员一直关注公众利益,希望恢复公众对于地产界的信心。至于报告建议中的条款能否被落实,Rogers表示,这还要看立法上的变动。房地产管理局也受到立法限制,没有完全的权力更改所有条款,但她相信最后报告提出的建议可以达到公众的期望,一定会对现有措施作出部分大的调整,“我们不是小打小闹,不只针对小规则。” 最终的建议报告将于5月底出炉,新的建议措施或将令地产业界拥有更强及有效的监管制度。

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