备注：美银美林集团是全球规模最大的金融机构之一，2008年9月由美国银行收购美林证券合并而成。目前，美银美林集团在150多个国家提供客户服务，主要业务包括商业贷款、债券、IPO和并购交易等金融服务。

美银美林（Bank of America Merrill Lynch）称，澳洲房价增长幅度正持续走弱，最近的房地产繁荣可能是澳洲人数年内能看到的最后一次繁荣。

3月份的数据显示，各州首府城市的中位房价仅增长了0.2%，同比下滑至6.6%，远低于2015年1月和2014年4月分别录得的高峰水平11.6%和11.9%。

图片来源：悉尼先驱晨报

美银美林在写给客户的报告中说道，房价疲软的增长或温和的下跌有可能在未来几年内持续下去，我们认为，这段时期将严格考验澳洲人长久以来对房产投资的偏爱。

利率已经维持在历史低位有一段时间了，虽然低利率最初促使新买家进入房地产市场，但极低利率长期持续的状况已经使有可能进入房地产市场的买家变得寥寥无几，相比降息周期刚开始时，现在的房地产买家已更加谨慎。

图片来源：悉尼先驱晨报，RBA行长Glenn Stevens

虽然房价增速的逐渐减缓没有对家庭消费或市场信心造成过度打击，但银行预计，在未来12-18个月内，公寓市场的供应过剩问题将显著恶化。

报告指出，“这种情况可能会使公寓市场内的新投资者感到担忧。虽然公寓过剩不会给别墅的价格表现带来实质性影响，但它可能会损害买家们对整个房地产市场的信心。”

银行认为，一些地区公寓价格的疲软状况将导致房价增速和新屋营建获批情况进一步恶化。尽管今年公寓价格增长会继续减速，但这种影响不会外溢至别墅市场。

供应过剩问题要花数年才能解决，特别是考虑到澳洲下滑的移民数量，这使总体人口增速放缓。享受负扣税的投资性房产业主会发现，他们需要持有这些房产更长时间才能实现足够的资本增值。

此外，该银行称，投资者还可能面临来自两党的监管风险。税务统计数据显示，2013/14财年的200万名业主中，有六分之一的业主按照规定符合缴税的标准，这意味着他们将成为政府税收政策的潜在目标。

不过，多亏了低利率，2013/14财年，每名房东的平均租金损失从2010-11财年的1.1万澳元下降到了8700澳元。

澳储行（RBA）行长Glenn Stevens对房价增速放缓并不是太担心。他认为，某些地区房价的调整是由于之前增速过快造成的。从他的角度而言，这是有益市场的。

上次澳储行（RBA）降息是在2015年2月和5月，美银美林称，房地产市场是为数不多的受益者之一，在降息之后的几个月里房价大幅跳涨。

图片来源：悉尼先驱晨报

该银行认为，RBA近期不可能降息，除非失业率大幅攀升，动摇澳洲经济。

它还称，“如果未来几年住宅难以实现增值，尤其是公寓，那么新投资者将愈发质疑负扣税投资的有效性。”

美银美林认为，高负债和全球扩张性货币政策可能会造成房价下跌，因此该行对房地产持谨慎态度。

该行称，“随着家庭收入下滑，借贷能力下降（或者说，至少没有上升），房价将遭受打压。”

“最近的房地产繁荣可能是澳洲人数年内能看到的最后一次繁荣。”