你了解澳洲开发商的种类吗?

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收藏文章 赞一个 已赞 2015-11-18 澳洲悉尼地产投资


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7类澳洲典型地产开发商

带你直击

开发商的特色


地产开发商是以房地产经营为主体的企业或者公司,通过实施开发土地而获得利润。


随着数年来澳洲地产业的繁荣,许多人走上了地产开发的道路。


地产开发商大致可分七类,不知道您了解了多少呢?




1多面手背后的开发商(The back of The UTE developer)


这类开发商通常以前或现在是商人,拥有许多能为他们的建设工作提供帮助的伙伴。


他们的定价和可行性非常易变、难以确定,这使金融家们感到紧张;银行家们更喜欢公认企业给出的确定的建筑报价。


众多周知,与开发项目相关的最大成本风险在于建筑,因此确保这方面的正确性非常重要。


一般来说,市场允许5%的建筑成本意外开支,但有时候,如果银行对建造商、涉及的任何专业性、报价或QS报告提出的问题有所顾虑,他们可能会坚持更高的比例。

银行对成本超支的可能性总是非常谨慎的,我们经常会听到这样的问题:“开发商将如何对成本超支的情况提供资金?”

这类开发商在这些方面经常会出现问题,但是如果你知道如何对交易进行包装并知道去哪里寻找解决方案,问题是能解决的。



2大家族开发商(The extended family developer)


有时候我们会看到由一个大家族组成的开发商,家族成员的经验水平各不相同。

通常,小孩继承了位于热点开发地区的父母财产,家族成员同意联合起来尝试自己开发项目,而不是把地块出售给开发商。

这可能会成为造成因感情和其他动机而凌驾于现实的因素。

大家族聚集在一起时,由于缺乏有凝聚力的目标和竞争动因,会很难快速达成解决方案。

一般来说,这种类型的开发项目如果缺少清晰、简明的计划,而且无法做出快速的决策,这些情况会导致失败。如果由于一些很明显原因,他们的项目很少发挥出全部潜能,没有做好折衷准备,也没有与合适的咨询顾问合作,那大家族开发商进展就比较困难。


3复苏的开发商 (The Phoenix Developer)


我们正在看到复苏的开发商带着众多开发项目逆转回归,这些开发商曾经在全球经融危机前非常成功,他们在全球金融危机期间由于与债权人的不幸交易出现一定程度的迅速衰退,但现在正如凤凰涅磐般重生。

通常,这类开发商非常有经验,但在全球金融危机期间很不幸地错误判断了市场状况以及他们自己的受影响程度。现在,他们已经走出了困局,正在尝试回到生意场上,但是他们的资金有限。这些开发商清楚他们正在做的事情,而且非常自信,目前不太可能再犯同样的错误。

他们对自己有限的资本更加保守,同时他们也在寻找资金合伙人,以利用自己的地位优势,通过有效地利用自己的经验和人脉,他们在不断向前发展。

在未来数年内,这些开发商最有可能取得成功。




4$1000 澳元期权费开发商 ($1,000 Option Developer)


这类开发商总是在外面四处徘徊,试图占用开发地块,从而在较长的一段时间内获得金额很小的期权费。

如果他们设法说服了供应商同意该策略,他们就必须弄清楚如何在资金有限或没有资金的条件下开发地块,或将地块卖给能够开发的人,从中收取一定费用。这确实是挑战!

我们听说过有一些高净值的投资者会通过提供所需的资金不足数,对这些准开发商提供帮助,但是他们需要准备好放弃很大一部分利润,这样才能反映出他们真正的风险/回报水平。




5第二代开发商 (The Second Generation Developer)


“我的父亲是开发商,所以我也是开发商”。希望父亲是成功的开发商,给了他们很好的教导。


如果是,他们成功的可能性就很大。


房地产开发是非常难做的生意,对行业有全面的了解提供了一个重要的优势,但并不是说你是第二代开发商就一定能成功。


在一定程度上,你的条件可以让你更容易取得成功,特别是在资金方面!


聪明的第二代开发商会从父亲的错误中吸取教训,取得更大的成功。




6"无所不知"的开发商 (The "know it all" developer)


“无所不知的”开发商永远是乐观主义者,他们相信,只要他们去做,所有房地产开发项目都将顺利运作,不管市场、区位、开发类型如何。


他们也不需要进行适当的研究调查或聘用能为开发(特别是成型阶段)提供帮助的专业顾问。


这类开发商不需要任何层次的帮助,他们认为房地产开发很容易(至少对于他们而言),是为他们的养老基金/生活方式提供最高保证的一种方式。


你需要知道的是,房地产开发需要技能,你在其他商业领域的功能并不一定代表你就能成为成功的房地产开发商,这一点很重要。


这类开发商也可以比作“新手开发商”(The Debut Developer)或“天才”(The Genius)、“梦想家开发商”(Dreamer Developer)。




7谨慎的开发商 (The Cautious Developer)


谨慎的开发商会预先识别风险,尽可能地找出能降低这些风险的方法。

这类开发商认为,每个开发项目的成功都是基于风险管理计划的成功。

他们还意识到,他们并不通晓一切,在他们的知识和技能有缺口时,他们会毫不犹豫地利用别人的技能。

实际上,他们是“聪明的开发商”,我们喜欢与他们合作,因为我们知道他们会在未来的很长一段时间内持续运营。


总的来说

总的来说,我们的经验表明,最成功的房地产开发商是符合以下要求的开发商:

  • 拥有稳健的风险管理计划;

  • 必要时聘用了相关的专家承担专业报告工作;

  • 落实了合理的营销计划

  • 对产品的市场、价格点和区位展开了适当的调研;

  • 在他们从事的领域拥有丰富的经验和知识;

  • 雇用了声誉良好、财务状况良好的建造商,并且有可靠的跟踪记录。



本文作者是来自建筑金融定制服务公司HoldenCAPITAL的Dan Holden。

该公司从事于安排建筑金融并通过自己的股权基金QueenStreet INVEST进行项目投资。

本文摘自:地产观察

原文:The seven types of property developer: HoldenCAPITAL

发布时间:2015年10月7日

翻译:果果



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