龙鼎公寓投资解

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-03-24 澳洲龙鼎置业投资集团



龙鼎公寓投资解析
公寓发展
公寓这种居住方式在澳洲的历史上不是很普遍,因为澳洲地广人稀,就算是在10年前,公寓在市中心以外的地区也不是很常见,在那时,Box Hill盖公寓这种事情是很难想象的。

 自从“墨尔本2030“计划推出后,维州政府的规划从向新区进行大规模基础设施开发逐步转向在已建成的交通枢纽地区,包括主要的火车站和购物中心附近增加民宅密度,比如在South Yarra和Box Hill附近大批公寓拔地而起,就是在该政策影响之下的产物。接下来会有明显变化的地区是Glen Waverley等区。

墨尔本公寓潮起始于2010年,除了传统的公寓密集区CBD以外,Docklands, Southbank, South Melbourne, Richmond都出现了许多新的公寓项目,甚至距离CBD 15公里以外的地区也开始建造高层公寓楼。

数据显示,自2010年到2015年,墨尔本的公寓数量共增加了49,000套,占全澳洲各首府城市新建公寓总数的47%,数量超过悉尼。在未来三年,也就是到2018年的时候,还会增加48,000套新建公寓

目前的公寓供给基本保持在平均每年15,000套交工的水平。

墨尔本市中心未来将新建的公寓规划
墨尔本公寓数量涨幅
公寓投资优势
为什么要投资公寓而不投资独立屋或者别墅呢?

这个问题最主要的答案是可负担性,既包含了买房总价的可负担性和现金流方面的可负担性。同等位置同个区域公寓绝大多数都比独立屋要便宜不少,购买时的定金等压力相对较小,而且公寓的租金回报率(rental yield)相比较独立屋高,收取的租金能支付大部分的贷款和相关费用,而独立屋的租金回报率则相对低的多。        

 墨尔本的人口一直在迅速增长,公寓解决了相当的供给平衡问题,也是吸引投资者的一个主要原因,因为目前墨尔本的出租空置率很低,保持在3%左右的水平,整体来说比较好出租。        

目前墨尔本公寓的中间价,一房公寓在$40万左右,大多数范围在$34万到$43万之间;         

两房的公寓中间价为$57万(和昆士兰别墅的中间价相当),大多数的区间范围$41万到$61万之间。         

在很多基础设施完备的成熟地区,比如好的学校、医院、交通枢纽、购物中心等内部城区,独立屋的中间价可以高达$100万以上,这时公寓就为人们提供了一个非常好的选择。
租金投资回报
公寓主要租客为在市中心工作的白领和学生(其中海外留学生占比例较大)。

公寓租金
澳大利大大学一般为3年制。以墨大为例,附近两室一厅的公寓租金约为$560/周。如果两个同学合租平分租金,三年总租金约 8万7500澳币, 每人支付的租金是$4万3750澳币。如果再计算上每年大概6%的房租增长,则每人的房租花费约4万6500澳币。

如果,单独租一间一卧室公寓则每周租金约450澳币,3年的总租金共约$7万澳币!

投资公寓+自住
若56万可以购买一间2卧室公寓

- 如果首付30%,需首付16.8万澳币- 剩下的7成向银行申请30年的按揭贷款,按照4.8%的贷款利率计算,每月需还月供款$2057澳元。
- 如果把其中的一间卧室分租出去,每周可收租金至少$350澳元,即每月收入1516澳元。
- 所以扣除每月的租金收入,则自己仅需自己支付约600澳元就可以轻松偿还房贷。
 
而且,墨尔本房屋租金每年都在上涨哦,同时房价每年也上涨约7.8%(墨尔本15年涨幅为11%)。

3年之后,您收获的不仅仅是节省了自己本需要支出的租金花销,更有十余万澳币的房产增值。
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