在美国现金买房和贷款买房租金回报率怎么算?(上)

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收藏文章 赞一个 已赞 2015-07-04 嬛嬛美国洛杉矶专业房产顾问



投资房产可以分为两种情况,一种是现金买房,第二种是贷款买房。以下逐一对这两种情况进行分析。


一丶现金买房的租金回报率

现金购买的房产的租金回报率的计算公式很简单,说白了就是出租房屋到手的净收入除以购房的总价。


租金回报率 = 每年净房租收入 / 购房总价%首先计算购房总价。购房总价很容易获得,就是房屋买家支付给卖家的金额。


每年净房租收入= 年租金收入 — 持有房屋费用及出租衍生相关支出。


年租金收入就是跟租户约定的年租金。为了估计一栋房屋的未来年租金收入,可以将附近社区同等条件的已出租房屋的租金拿来比较。例如,通过房产经纪人的帮助,找出周围同等条件已出租的10套房屋,看看这些房屋的年租金收入,就可以大致估计出自己想要投资的房屋的未来租金收入。但是这里有个技巧,一定不要拿这10套房租中租金最高的那一套作为参照,因为这样很可能会使你预计的租金收入虚高。比较正确的方法是找到出现次数最多的租金价格,然后以这个数字,或者比这个数字稍低的价格作为你的参照。


持有房屋费用及出租衍生相关支出一般包括:房产税丶房屋保险丶社区费丶维修费丶空置期分摊丶出租管理费等项目。


你购买的房屋一般很少能立刻找到租户,因此几乎总会有一段时间是空置的。所以在计算每年平均的净房租收入的时候,应当把分摊到每年的空置的那段时期的租金扣除。根据我们的经验,一般租赁合同为一年期,但可到期续约,实际的平均租赁长度可以估计为2年,平均的空置时间可估计为一个月,因此空置期分摊到年即半个月的房屋租金。通过确定合理的房租价格,就可以将空置期有效降下来。因为大多数租户对房屋租金很敏感,租金越低,就能越快把房子租出去。


我们上面提到过,应当比较周围同等条件的已出租房屋,找到出现次数最多的租金价格,然后以这个数字,或者比这个数字稍低的价格作为你的参照。根据我们房产经纪人的长期经验,这样做可以吸引到更多的租户来看房,房屋也能更快地租出去,这样空置期就缩短了。比较一下,如果定过高的房租价格,肯定鲜有人来问津,房屋将会空置很长一段时间。最后综合下来算一笔账,前者的收益肯定要更高。


设置合理的房租价格还有个好处,就是对你的房屋感兴趣的租户很多,所以房屋业主可以在提出租房申请的租户中挑选到信用丶品行最好的租户。这很重要,如果遇到信用不好的租户,业主就惨了。很可能第一个月会按时收到房租,以后房租就很难收齐了。收不到房租,业主只有驱逐租户。按照美国的法律,驱逐租户要走一个比较复杂的程序,对于业主来说,不但损失了收益,而且带来一系列麻烦。如果租户的生活习惯不好,也会给房屋带来不必要的损害,以后房屋的维修费就高了。总之,设定合理的房租价格,选择适合的租户,对于房屋出租收益的保障,非常重要。


租赁经纪人帮助租赁可以大大节省您的工作和时间,专业的经纪人可以帮您选择条件较好的租客,减少以后恶房客的困扰。租赁的佣金一般是全年租金的6%。


「物业管理费」是指,如果委托房屋代管人帮忙照料房屋,收取租金,打点修理水电设备等…所支付的管理费,一般为每月租金的6-8%。如果投资者本人在美国,或者有亲戚朋友可以帮忙打理这些事情,这笔费用也就可以省下来。


根据房屋类型丶所在的位置和房屋状况的不同,应当计算在内的项目也不一样。读者可以根据具体的情况,自行判断。例如,独立屋一般没有社区费,但也有些独立屋所在的区域有社区规划丶大门及社区公共设施,因此也要交社区费。城市屋一般缴纳的社区费中已包括共同火险,

不必另外买火险,这样计算房屋保险费的时候,不用将火险金额计算在内。另外,房产税的税率在每个州也是不一样的,从1%到3%不等, 加州地产税大多为1.2-2% ,所以投资之前选择应先确定目标房屋的税率。



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