【投资 · 风向】为什么,2016年中国人都在投资美国房产?到底有多赚?

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-04-11 华美优胜海外房产投资


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  经历股灾、人民币贬值、熔断,A股持续低迷,央行进入降息通道,汇率更是让你的家庭资产悄无声息的缩水很多


  过去12个月来,全球货币普遍贬值,唯有美元保持坚挺,可以说,高净值人群要想守住财富,就需要考虑合理的美元配置来获得更为稳健的投资收益,这是未来数十年财富管理致胜的关键。


  发布的报告称,从2015年底开始,投资美国房产的中国买家中,工薪白领的比例加速上升,比2015年初上升了52%。其中90%的买家将资金投入洛杉矶房产市场,截止到2016年3月底,很多房产已经升值了几万美金

(过去12个月全球货币对美元汇率普遍贬值)


  如果你有10万元的资产,过去一年人民币贬值悄无声息地拿走了你5000元的资产,一部iphone没有了;如果你有1000万资产,那一部宝马5系没有了。而如果你在2015年明智地投资了50万到美国楼市,一年间的汇率变化就已经增值了22.95万元人民币,加上5%的美国房价保守增长预估,又增值了16.25万,加起来就等于增加了39.2万人民币。近12%的投资回报,轻松增值。

  


(2015投资美国房产增值比率)


  为什么投资美国房地产呢?据外国投资房地产协会(AFIRE)数据调查,由于中国经济成长减缓、欧洲发生移民危机,使得美国成为目前投资最安全的国家,并且房地产价格上涨机会最大,多数外国投资客还将加大对美国房产的投资额度。在中国,A股市场上房地产股的股价走势与房价和整体楼市的相关度偏低。但在美国,相关地产股的股价却与整体楼市的走势息息相关。最近数据显示,标普500指数地产开发商板块今年来累计上涨近18%,房屋装修板块更是大涨近28%。美国楼市目前去库存仅需5个月时间,而且在大多数美国大城市,整体房租上涨明显,占收入比例创历史新高。

  


美国楼市去库存周期:月

  


标普500指数地产板块走势


  从政策上看,中美两国政府也给投资美国房产更多的优惠与方便。美国35年来首次对海外买家放宽房产税,降低外国人在美投资不动产所承担的税率。人民币加入SDR后,中国公民投资美国房产也将更为便利。


  投资美国房地产到底有多赚?


  越来越多的高净值人群开始投资美国房产,他们为什么要投资美国房产?投资美国房产有什么好处?


  1)抗通胀


  根据美国最权威的凯西-希勒房价指数,从1890年到2013年的123年中,有28年是下跌的,95年是上涨的。连续下跌达到5年的仅有两次,最大跌幅出现在2006-2011年,房地产泡沫破灭引发的金融海啸,累积跌幅为33%。


  连续10年累积涨幅超过100%的有3次,在过去的123年里,美国房价年化增长率为3.07%,而在相同时期,美国通胀为2.82%。美国房价以高于通胀率0.25%的速度涨了100多年,房地产是抗通胀的,此言不虚。


  2)双重收益


  房地产即可以拿来自住,还可以出租赚取租金,从而获得双重收益。从1960第一季度到2013年第一季度,美国平均房租对房价的比率为4.98%。加上房价每年3.07%的升值,每年约有8.05%的收益。目前,美国的30年期固定抵押贷款的利率在4.49%左右。相对于低廉的美国按揭贷款,买房的确算得上一个不错的潜在投资标的。


  3)财务杠杆


  财务杠杆如双刃剑,其可以带来风险,当然也可以带来好处。以美国的房产为例,投资者可以向银行借钱买楼,假定首期为30%,那么投資者就可以短期内以30%的本金控制100%资产。


  假定楼价为200万,投资者需要付60万的首期款,而楼价上涨加租金回报率为8.05%,每年有16.1万的收益【200万×8.05%】,在不考虑房贷和税收的成本下,其年化收益率瞬间提升到26.83%!【16.1万/60万】。


  4)增加信用


  购置房产可以增加银行的信用评分,从而获取银行更高的授信,利率有时也会更优惠。我们可能拥有股票、基金、黄金,还有房产和汽车,甚至还有一些维多利亚时期的油画,但当我们去申请贷款时,银行会喜欢什么资产?没错,就是房产!这也难怪,大部分富人,最喜欢的投资是房地产。这是因为有了房地产,似乎就有了和银行谈判,获得低利率贷款的砝码。




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