从六张统计图表看美国当前房地产的走势

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-01-25 美国投资超市


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1,美国房价指数(All-Transactions House Price Index for the United States)




上图为1975年以来以季为单位统计的全美所有房屋交易的房价指数走势图。以1980年第一季度为100,谷峰是2007年第一季度的377.84,随后回落并形成双底图形:前一个底为2011年第一季度的309.4,后一个底较低,为2012年第一季度的309.36(仍为1980年时美国房价的三倍)。 随后美国房价反弹,到2013年第四季度即年底美国房价指数为331.12,到2015年第一季度美国房价指数为351.58,距离2007年第一季度的谷峰还有不少上升空间。(图中的灰色阴影部分为美国经历经济衰退的时期)


2,加州房价指数(All-TransactionsHouse Price Index for California)




上图为1975年以来以季为单位统计的加州所有房屋交易的房价指数走势图。以1980年第一季度加州房价指数为100,谷峰是2006年第三季度的641.47,随后回落到2012年第一季度的383.44(仍为1980年时加州房价的3.8倍)。随后加州房价反弹,到2015年第一季度该指数为512.17,距离2006年第三季度的谷峰641.47还有很大的成长空间。(图中的灰色阴影部分为美国面临经济衰退的时期)


3,新开工在建的私人房屋总数(HousingStarts: Total: New Privately Owned Housing Units Started)




这是1959年1月以来新开工在建的私人拥有的美国住房单位总数。住房单位包括三大类:1)独户房屋(Single-family houses,中国叫独栋别墅),2)连体房(townhouses,连体别墅)或康斗(Condos,有独立产权的公寓房),3)有五个及以上单位的公寓楼(Apartment buildings,单一产权)。单一公寓被看成是一个房屋单位,一栋有100套公寓房的大楼被看成是100个房屋单位。该统计指标是上述三大类住房单位的总数。


从图形上看,美国新开工在建的私人房屋单位总数像股票走势一样,是周期性上下波动的。该指标的最高读数是1972年1月249.4万套住房新开工在建,进入本世纪的最高读数是2006年1月的227.3万个单位,而历史最低读数发生在2009年4月,为47.8万个单位。这同道琼斯工业指数在2009年3月9日的6547.05点最低收盘价在时间上很吻合。随后该指标捻转上扬,2013年11月达110.1万,到2015年4月该指数为113.5万套。


从历史上看,该指标达到200万以上甚至200多万时堪称经济过热,终会掉头南下;而80万算的上属于经济过冷,是一个支撑线,历史上有好几次该指标跌倒80万附近后向上反转。该指标目前为113.5万,仅及1972年1月历史最高点249.4万的45.5%,只有2006年1月本世纪最高点227.3万的一半,未来尚有很大的成长空间。


图中灰色阴影为经济衰退时期,经济衰退期往往同该指标所表达的经济周期的谷底相联系,随后否极泰来,该指标开始走高。


4,美国已售独户新屋总数(New One Family HousesSold: United States)




美国新屋销售的历史最高记录发生在2005年7月,该月全美国共卖出138.9万套独户新屋(独栋别墅),随后新屋销售量一路走低,并从2009年1月开始横向徘徊,最低点为2011年2月的27万套,并从那里反转上扬,升到2014年2月的44万套。从图形上看,2009年初之后美国新屋销售量走了一个反向的头肩格局,而且右肩比左肩高,为未来进一步的上扬奠定了一个基础。该头肩格局的颈线为2013年1月的45.8万,进入2014年后1月达到44.5万,2月略有回落,为44万,随后逐步走高;2015年4月该指数达到51.7万套,仅为历史最高点138.9万的37%。


从1991年1月的谷底40.1万到2005年7月的谷峰138.9万,美国新屋销售量的大牛市涨扬了14年半;而从该谷峰跌倒2011年2月的谷底27万,美国新屋销售量的熊市持续了5年半,刚好完成了一个从谷底到谷底的20年周期。目前美国房市处在一个新的上升周期之中,虽然从2011年2月算起已经四年,但仍然是在本轮上升周期的早期阶段,距离下一个谷峰还很遥远。


5,美国待售独户新屋总数(New One Family Homes ForSale in the United States)




待售独户新屋(新独栋别墅)总数与已售独户新屋(新独栋别墅)总数的区别是,后者系在某一段时期如一个月之内已销售的房屋总数,而前者是在某一天市场上已经建好、等待销售的房屋总数。


美国独户待售新屋总数的历史最高点在2006年7月1日,为57.2万栋,其近期的谷底为2012年7月1日的14.2万栋,前后相差整整6年,与美国房市的熊市相对应。目前该指标正处于由谷底升起的阶段,2015年4月的读数为20.5万套,不到2007年谷峰的半,尚处于新的上升周期的早期阶段。


6,美国房屋月供给率(Monthly Supply of Homes in the United States)




房屋月供给率是待售房屋数与已售房屋数之间的比例,用来说明相对于已售房屋而言现有房屋库存量的规模,即按当前的销售速度,如果不建新房,待售房屋的库存量能够持续几个月。


它是一个反向的经济指标,经济不好时房子卖不出去,房屋的库存量就大;反之,大家抢购房屋时其库存量就小。由于它是两个指标-待售房屋数与已售房屋数之间相对的比率,很低的房屋月供给率未必一定表明房市的谷峰形成了(如2013年1月美国房市刚刚走出谷底不久,远未接近谷峰),但很高的房屋月供给率却往往是与房市的谷底相对应的(图中的灰色阴影部分为经济衰退期,而经济衰退期总是距房市的谷底不远)。


上图显示,自1963年1月以来,美国房屋月供给率的最高纪录是2009年1月创下的12.2个月,当时美国正处在2008年次贷危机所引起的1929年大危机之后最严重的经济衰退之中(注意图中的灰色阴影)。次贷金融危机之后,美国房屋月供给率的最低记录是2013年1月的3.9个月,这是美联储2012年9月推出QE3和12月推出QE4两轮量化宽松政策,以每月850亿美元的房贷收购刺激了房屋销售,使该指标降到了金融危机之后的最低点。该指标2014年1月为5个月的库存;2015年4月的读数为4.8个月的库存,离2000年前后曾经出现的3.5个月的历史最低库存尚有差距,说明美国房市远非过热,目前房地产市场仍然是在健康地发展。


来源:美国商会



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