在美购房节税大支招!

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-02-23 美国L1签证及美国生活


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刚刚结束的2015年底,投资移民EB-5法案延期,美国绿卡不涨价,催生新一波移民潮。据外媒统计,来自中国的投资移民4年激增11倍。华裔富人涌入,因为每年房价稳步上涨,买房投资本金变相增值。同时,每逢报税季,买房者会获得房贷利息,贷款点数,地税,房贷保险等税务优惠。因此买房成了华人移民保值投资的理财首选。

 

买房享有税务优惠,不等同不要缴税。诚然,人在社会,纳税一生逃不掉,然而善用策略,省下一大笔税费,也不是"不可能的任务"。

 

保留这些凭据出租房也能抵税

 

对於自有住宅而言,卖房时,可享主要自住宅增值免税,大约每两年可以享受一次。基本原则是:从出售那天起往回算五年,如果只是纳税人一人持有,两人自住两年以上,可享受单身25万,夫妇合报50万美元的免税额。如果房子是出租房和自住宅交替使用,从2009年起,免税的增值部分需要在出租期按比例扣除。

 

除了自住外,华人热衷把房子出租,以房养房。许多人只认为出租的唯一收益是租金,但其实房地产的出租亏损也能抵税。

 

另外,专家建议,屋主维修出租房屋所花费的支出,一定要保留收据,以便报税时使用,因为这些都可以算作支出,以抵租房收入。如果请工人,也建议屋主从国税局(IRS)网站 上下载1099表格,这样支付给工人的费用,可以用来报税。许多华人在聘请工人时,都愿意以现金方式交易以取得较低的收费,但这样做,不仅报税时没有凭据,而且无法获得冲抵租金收入的出租成本支出。

 

出租房折扣冲回越早越好

 

出租房的另外一种节税策略是折旧冲回。只有房子的价值可以折旧,土地价值部分不能折旧。每年的折旧部分帮你省税了。出租房分27.5年来折旧算。比如说,你买个房子20万,土地值4万,房子本身值16万。你每年就可以折旧16万/27.5. 27.5年以後,你已经把那16万都折旧完了。这时候你把房子卖掉,卖了30万。增值的10万,你要付长期资本利得,税率比较低。可是那16万以前帮你省税的折旧部分,你要重新交税。这部分税,就叫做折旧冲回(deprecation recapture)。

 

专家称,不少屋主放弃折旧,这样做不太正确。因为一所房子可能出租几十年,国税局很难查是否拿折旧来抵税,所以税法规定不管已折旧还是可折旧都要吐回,不拿白不拿,白白损失折旧不划算。而且金钱越来越贬值三十年前湾区一所二十万的房子,现在已值百万。当年折旧省下的税,用今天的物价折算,可能升五到十倍,因此建议折旧越早越好。

 

换房考虑"1031"延税

 

如果屋主打算卖掉手头的房子,再买进新的房子,还是可以考虑"1031"延税办法,这是利用"卖"与"买"房屋交易的时间差延迟交税。举例来说,以前10万买的房子,现在25万元卖出,赚了15万元,如果国税局按30%的比率收税,屋主就需要交5万元税。如果利用"1031"的方法,在规定的时间内买了另一所房子,那这5万元税就不需要现在付了,可以留到以後卖这所房的时候再付。

 

当然"1031"延税方法要符合不少要求,比如在卖房45天内要找出想买的房,180天内要过户,钱要交给"合格中介"保管,纳税人和买卖中介不能碰钱,也不能利用增加贷款来套现。同时,必须是投资用房换投资用房,不能换自住房;交易必须在规定的时间内完成;新购的房子必须等同或大於旧房子的价值等。专家提醒,1031是缓税,不是免税,建议想使用"1031"延税的屋主必须提早准备,并在专人指导下严格按照要求进行交换,以免造成不必要的损失。

 

用谁的名义投资是个问题

 

如果你是以个人名义投资房产的,可以通过房子的地税(房产税),保险费;房子的折旧费,装修折旧费,地板,门窗,厨房,屋顶等分类折旧费;房子的维修费;房地产公司的管理费;房地产经纪的中介费等这些方式来抵税。对高收入者来说,省下的税可以高达联邦40%和加州13.3%,相当於政府帮你给了一半的开支。

 

如果你是用公司名义投资房地产的,除了以上提及的抵税项外,所有公司的租金,电话,日常维持,日常管理所需要的所有费用;员工的所有工资,福利;用公司的名义买的电脑,家具,电器等"办公用品"等等,通通可以抵税,专家建议,谨记保留原始发票,收据,或是信件等作为报税凭据。当然,里面窍门很多,找专业人士协助可以免除不少烦恼。


(图文源自网络,文章的所有权属于原作者)


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