【70年土地所有权】从温州土地使用权到期说起…你需要知道的事情都在这里,澳洲地产博士微信公众号文章

浙江温州土地使用权到期续期争议，持续在中国延烧，经媒体披露，同一社区的使用权竟有30、40、50年等不同期限，且若以市价续期几乎都是房价金额一半，中国民众议论纷纷，更有网民称：“土地革命时代来临了！”

最近，温州出现一部分市民，他们正常买卖二手房后却无法完成交易，原因是土地到期了。如果要续期，必须缴纳占房价总额约三分之一的土地出让金。其中，不少市民发现，他们持有的土地证上写着土地年限二十年到期。经当地国土资源局初步排查，温州市鹿城区内即有600余宗(套）房子受此影响。从去年开始，二十年期限的这批住宅土地使用权已经陆续到期或即将面临到期。

中国民众与媒体关注土地使用期到期的“续期”议题，源自2007年通过的“物权法”，对于“自动续期”究竟该如何“续法”语焉不详；且中央部门迄今无明确说法，导致民众误以为都是“70年到期后自动续”。

然而“70年”仅是概略数，中国各地方政府当年释出土地的“使用年限”均不同，问题十分棘手。以山东青岛的黄岛区阿里山社区为例，共有5071户，土地使用权期限分别有20年、30年与35年，其中310户早在2009年6月底就到期了。当时青岛的续期方案，100平方公尺的房子约补缴人民币6万元的续期金。

再看深圳南山的金桃园社区，2011年金桃园大厦业主被告知，在土地期满后，深圳政府将无偿收回地块使用权；此事被媒体称为“全国第一家土地使用权到期后将被政府无偿收回的物业”，成为当年震撼性新闻。

对于七十年的产权房来说，现在离到期还有时间，但既然不是永久产权房，终究还是会面临同样的问题。土地使用权到期后该怎么办？2007年3月通过的《物权法》第一百四十九条明确写到“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”（并非像很多人所认为的那样是无偿续期）。

从这个角度讲，法律上存在模糊空间，物权法规定可以自动续期，但该如何续期、需不需要交纳土地出让金以及交纳标准是多少都没有明确。截至目前，国家层面尚未出台关于出让土地续期的实施细则，更没有对出让土地使用权续期出让金收取标准作出规定。

不过，温州市国土局表示，物权法规定住宅建设用地使用权届满自动续期，但“自动续期”该如何续期，目前国家尚未出台相关实施细则。近期媒体报道“收取几十万元出让金才能续期”是对信息的误读。

温州市国土局称，温州市区一批上世纪90年代初期的住宅用地使用权到期面临续期的问题。基层国土部门在实际操作过程中无法可依、无章可循，不能办理相关续期手续，给群众带来不便。对此，温州市国土局高度重视，已着手研究相关方案，近期将报上级研究决定，妥善化解这类问题。

从全国整体而言，由于目前有关土地年限续期如何执行仍没有标准，温州上述风波随即引发“土地续期费用为总房价的三分之一”标准误解。“目前还没有1例续期成功办出，方案还没有定论，目前也没有倾向性方案。”4月17日，温州市国土资源局负责媒体采访业务的人士在电话中给记者回应。

实际上，房产的土地年限到期已有先例，2004年深圳也曾面临这样的问题。2002年以来，由于原有商业用地的20年使用权开始陆续到期，当时并没有相关界定，有一段时间，深圳采取了100％补地价的模式。

据报道，2002～2004两年间，深圳市国土系统以市场地价为标准，实行100％补地价的模式。到了2004年，深圳市颁发了《深圳到期房产续期若干规定》，对这一“历史遗留问题”作了详细规定。

而这些，也正是当时仍在审议中的《物权法（草案）》悬而未决的热点问题。

《深圳市到期房地产续期若干规定》中，对补交地价标准重新进行了划定。补交地价数额为相应用途公告基准地价的35%，补交地价一次性交付。

值得注意的是，这个35%的参照标准并不是按照目前的市场拍卖土地价格或者房价，而是基准地价。

所谓基准地价，是各种用途土地的使用权区域平均价格，是地价总体水平和变化趋势的反映。简单来说，基准地价就是土地的初始价，即土地在完成拆迁、平整等一级开发后，政府确定的平均价格。

事实上，房屋产权是由房屋所有权和土地使用权两部分组成。其中，土地使用权在出让时根据开发类型分为不同的使用年限，民用住宅用地权属年限最高为70年，工业用建筑用地和综合类用地最高为50年，商用建筑用地最高为40年。

而房屋所有权属于个人产权。根据《物权法》（自2007年10月1日起施行）第六十四条，私人对其合法的收入、房屋不动产享有所有权，其年限是永久的。同时，第一百四十九条明确写到“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。但是，同年8月修订通过的《城市土地管理法》第二十二条又规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回”。续期的，应重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。