【70年土地所有权】从温州土地使用权到期说起…你需要知道的事情都在这里

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-04-19 澳洲地产置业博士



浙江温州土地使用权到期续期争议,持续在中国延烧,经媒体披露,同一社区的使用权竟有30、40、50年等不同期限,且若以市价续期几乎都是房价金额一半,中国民众议论纷纷,更有网民称:“土地革命时代来临了!”


最近,温州出现一部分市民,他们正常买卖二手房后却无法完成交易,原因是土地到期了。如果要续期,必须缴纳占房价总额约三分之一的土地出让金。其中,不少市民发现,他们持有的土地证上写着土地年限二十年到期。经当地国土资源局初步排查,温州市鹿城区内即有600余宗(套)房子受此影响。从去年开始,二十年期限的这批住宅土地使用权已经陆续到期或即将面临到期。



中国民众与媒体关注土地使用期到期的“续期”议题,源自2007年通过的“物权法”,对于“自动续期”究竟该如何“续法”语焉不详;且中央部门迄今无明确说法,导致民众误以为都是“70年到期后自动续”。




然而“70年”仅是概略数,中国各地方政府当年释出土地的“使用年限”均不同,问题十分棘手。以山东青岛的黄岛区阿里山社区为例,共有5071户,土地使用权期限分别有20年、30年与35年,其中310户早在2009年6月底就到期了。当时青岛的续期方案,100平方公尺的房子约补缴人民币6万元的续期金。


再看深圳南山的金桃园社区,2011年金桃园大厦业主被告知,在土地期满后,深圳政府将无偿收回地块使用权;此事被媒体称为“全国第一家土地使用权到期后将被政府无偿收回的物业”,成为当年震撼性新闻。




对于七十年的产权房来说,现在离到期还有时间,但既然不是永久产权房,终究还是会面临同样的问题。土地使用权到期后该怎么办?2007年3月通过的《物权法》第一百四十九条明确写到“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”(并非像很多人所认为的那样是无偿续期)。


从这个角度讲,法律上存在模糊空间,物权法规定可以自动续期,但该如何续期、需不需要交纳土地出让金以及交纳标准是多少都没有明确。截至目前,国家层面尚未出台关于出让土地续期的实施细则,更没有对出让土地使用权续期出让金收取标准作出规定。




不过,温州市国土局表示,物权法规定住宅建设用地使用权届满自动续期,但“自动续期”该如何续期,目前国家尚未出台相关实施细则。近期媒体报道“收取几十万元出让金才能续期”是对信息的误读。


温州市国土局称,温州市区一批上世纪90年代初期的住宅用地使用权到期面临续期的问题。基层国土部门在实际操作过程中无法可依、无章可循,不能办理相关续期手续,给群众带来不便。对此,温州市国土局高度重视,已着手研究相关方案,近期将报上级研究决定,妥善化解这类问题。


从全国整体而言,由于目前有关土地年限续期如何执行仍没有标准,温州上述风波随即引发“土地续期费用为总房价的三分之一”标准误解。“目前还没有1例续期成功办出,方案还没有定论,目前也没有倾向性方案。”4月17日,温州市国土资源局负责媒体采访业务的人士在电话中给记者回应。




实际上,房产的土地年限到期已有先例,2004年深圳也曾面临这样的问题。2002年以来,由于原有商业用地的20年使用权开始陆续到期,当时并没有相关界定,有一段时间,深圳采取了100%补地价的模式。


据报道,2002~2004两年间,深圳市国土系统以市场地价为标准,实行100%补地价的模式。到了2004年,深圳市颁发了《深圳到期房产续期若干规定》,对这一“历史遗留问题”作了详细规定。


而这些,也正是当时仍在审议中的《物权法(草案)》悬而未决的热点问题。


《深圳市到期房地产续期若干规定》中,对补交地价标准重新进行了划定。补交地价数额为相应用途公告基准地价的35%,补交地价一次性交付。


值得注意的是,这个35%的参照标准并不是按照目前的市场拍卖土地价格或者房价,而是基准地价。


所谓基准地价,是各种用途土地的使用权区域平均价格,是地价总体水平和变化趋势的反映。简单来说,基准地价就是土地的初始价,即土地在完成拆迁、平整等一级开发后,政府确定的平均价格。




事实上,房屋产权是由房屋所有权和土地使用权两部分组成。其中,土地使用权在出让时根据开发类型分为不同的使用年限,民用住宅用地权属年限最高为70年,工业用建筑用地和综合类用地最高为50年,商用建筑用地最高为40年。


而房屋所有权属于个人产权。根据《物权法》(自2007年10月1日起施行)第六十四条,私人对其合法的收入、房屋不动产享有所有权,其年限是永久的。同时,第一百四十九条明确写到“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”。但是,同年8月修订通过的《城市土地管理法》第二十二条又规定:“土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的,土地使用权由国家无偿收回”。续期的,应重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金。




上海金融与法律研究院研究员聂日明日前撰文称,理论上讲,出让性质的土地使用权到期的市民,如果仅仅是居住需求,可以不用缴纳土地出让金而继续住在房子里。但若要考虑未来有转让、抵押房产的可能,那么缴纳土地出让金获得出让性质的土地使用权证是必要前提,或者在转让不动产时补交土地出让金。


新房开发时,开发商在一级土地市场上竞价拍卖获得土地使用权并支付土地出让金,而土地使用权到期以后,续期的土地出让金价格没法采用拍卖竞价方式,各地实践中,一般通过基准地价来计算土地出让金。


只是应缴的土地出让金占房价比重如此之高,300万元的房产,要缴100万元的土地出让金,相当于京沪地区职工社会年平均工资的十几倍。




聂日明认为,未来住宅的土地使用权密集到期的年份,如果强行要求以现行土地出让金的计算方式来缴纳土地出让金,恐怕会有不良影响。可行的解决路径有两种:第一,大幅度降低“续期”的土地出让金;第二,以每年征收的房产税代替一次性征收的土地出让金,在房产税全面开征以后,对“续期”的土地使用权不再征收出让金。


易居研究院智库中心研究总严跃进则认为,对于70年产权的住房,主流的做法是后续用地使用权会自动更新,而非补缴,所以普通民众并不需要太担心。而部分土地使用年限不清晰,或明显短于30年,则补缴可能性比较大,尤其是一些市中心的用地用房,但此类物业估计比例不大。


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