爆炸受损房屋的房贷在美国要不要还?

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收藏文章 赞一个 已赞 2015-08-20 i美国房产


爆炸受损房屋的房贷在美国要不要还?


心路独舞


天津滨海新区瑞海物流仓库的爆炸事件,不仅夺去了很多人的生命,也造成了附近小区居民的财产损失,让很多人流离失所。而更雪上加霜的是,尽管房子受损不能住了,银行的按揭贷款还要照还,否则可能会因违约而留下不良信用记录。但向肇事公司索赔,不仅不是短期能够有结果的事情,而且在如此大规模的损失下该公司极可能倒闭而赔偿不起。所以,目前爆炸点附近的不少居民决定拒领政府提供的生活补贴,而是希望政府能回购受损的房屋,这样就不会自己无过错、却莫名奇妙地卷入房子既不能住却又不得不缴纳房贷的矛盾境地中。


于是很多网友微友又纷纷给我留言,询问这种情况发生在美国的话是不是要继续还贷款、美国政府会不会回购等,而在绝大多数情形下的美国人的回答会是:“这种问题在美国基本不存在”。那这又是为什么呢?因为在美国借贷买房子的时候,按揭银行都会要求贷款人购买房屋保险,而且在洪水或地震等自然灾害的高发区,光买火灾等意外保险还不行,银行还会要求贷款申请人购买地震或(和)洪水保险,保险的赔偿额度还要与贷款规模匹配,这样不管因为什么原因(只要不是骗保)房子有损失了,介入赔偿的首先会是保险公司,他们不仅会提供房产和内部财产的损失赔偿,修缮或重建的费用,而且还会提供修缮或重建期间的安置费用,这样的话,美国的房主就不会陷入前面提到的房子没得住了却还得缴纳贷款的怪圈中。


美国银行不仅在买房借贷时要求你买相应保险,而且在每个月还贷的账单上除月供外还要加收保险月费和月均地产税,后者被广泛称为房贷账户上附加的“成屋履约保证”账户(Escrow Account)。看到这里我相信有些读者一定会忍不住要问了,美国银行这样做不属于“捆绑”强行销售吗?当然不是。首先,在还清贷款之前,房子是贷款的抵押,也就是说房子这时应属于银行,若按揭人不按时交纳房子保险的话,意外事件毁掉房子后相当失去了贷款抵押品,失去抵押的按揭人便不再有贷款资格,因此想贷款的话就得买房屋保险,这同时也是对贷款人自己财产的一种保护。其次,如果贷款人不按时缴纳地产税的话,地方政府会收缴房产,这样房贷同样失去了抵押品。还有,为避免银行捆绑销售,房屋保险公司的选择权归贷款者自己,只要保险条款和贷款规模相当,银行没有否决权,更不能指定保险公司。综上所述,结果是借房贷的同时必须缴纳Escrow账户,这不仅在法律上完全能站得住脚,而且是绝大多数美国银行房贷的例行操作,按揭银行会用你Escrow账号的钱替你去支付房屋保险和地产税,也省了自己要去缴纳的麻烦,可以说是一个双赢的举措。


这是一个房贷账单样本,红框里列出你每个月和本年为止支付的本金、利息和escrow数目



我们自己就曾经历过房产保险公司赔付的经历。前几年秋天,丫丫继承的一栋商业公寓着火了,火灾毁坏了整栋楼,事发一周之内,保险公司的代表来到现场调查,一个月之内保险赔付的支票寄来,这张支票是在扣除所欠银行贷款后剩下的余额,而银行贷款未付的余额保险公司已另行付清了,我们根本不需要去管。之后的一年半里,保险公司按照保险条款陆续支付了火灾现场清理、新公寓施工等费用,两年后重建的公寓再度开始运行。但如果当初没有保险的话,银行不会放贷款给丫丫的爷爷去建造这栋商业公寓,当然我们自己也不敢这样做,因为欠债付不起的时候有可能会让自己的其他财产成为索赔目标的。


如果再回到天津的案例,若发生在美国的话结果会像我们家的案例一样即房主由保险公司来直接赔付,然后保险公司追究肇事公司的责任,如果政府被证实在颁发许可、审查资格等上没有履行应该的监管责任、甚至有渎职嫌疑时,政府会成为肇事公司的连带被告,最后由法庭来裁决各自的责任。不过这已经是保险公司、肇事公司和政府之间的法律纷争了,对老百姓来说类似“爆炸受损房屋的房贷要不要还”的问题根本不会存在,因为在这之前百姓的利益已先行被保证,这才是美国宪法的立法基础——“We The People”(我们人民,作者译)这三个字的本来含义。



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