业内深度总结好文《加拿大购房细则及费用细估》---不用谢我,我是Jenny~~

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收藏文章 赞一个 已赞 2015-10-10 美国澳洲房产置业



在加拿大买房涉及资金巨大,尤其是移民后的购房更要做足功课。加拿大是一个与中国的制度程序差异很大的国家,每一步都有专门的机构参与,其买房步骤和相关费用还需认真把握。

加拿大房价行情

加拿大住宅类型主要有:独立房屋(建筑在所属土地上的单一房屋)、半独立房屋(房屋一侧同另一所相似的房屋相连)、镇屋(两侧都和相似的房屋相连)以及共管公寓(共同管理的镇屋或公寓大厦)。加拿大按揭及房屋公司在2009年第四季度住房市场报告中对2009和2010年各省及平均房价做出了评估和预测,卑诗省继续成为全国房价最高的省份。

在加拿大买房主要步骤为:取得银行的贷款额度确认→联系房地产经纪人看房子→房产的选择→关于房产购置方面的税收政策→主要的合同条款→房产估价和房屋查验→安排房屋保险→法律文件的准备。

取得银行的贷款额度确认

在加拿大,一般首付款为房产成交价的25%,其余部分可向银行或其他金融机构申请贷款。贷款额度因个人经济状况和收入而定。审批贷款的首要考虑因素是用于支付贷款、地产税和水电费的总额不超过年家庭总收入的32%,其次是全部债务一般不超过年家庭总收入的40%。例如,如果一个家庭的年收入为4万加元,贷款利率为5%,那么银行贷款额度约为20.6万加元。按照75%的贷款额计算,这个家庭可买一套价位在28万加元左右的房子,首付大约6.9万加元,月供约为1230加元。

对于新移民来说,如在加拿大尚无固定收入,银行对其首付款要求有可能为35%左右。如购房者收入稳定,只是暂时拿不出25%的首付款,一些银行会允许只支付最低为5%的首付款。此种情况下,银行会要求提供一种额外的贷款保险以规避购房者的违约风险。其保费一般在总贷款额的0.75%~3.75%,取决于买房者的首付款与房价的比例。

房产购置的税收政策

在加拿大购置房产,需考虑房产购置税和商品购置消费税。房产购置税对新、旧房子均适用,商品购置消费税仅适用于新建造的房子。

房产购置税 该税对20万加元以下部分征收1%的税率,以上部分税率为2%。首次购置房产可退税。欲享受该税优惠需满足以下条件:申请免税者须是加拿大公民或移民,如在购置房产时不符合条件,但在房产登记后的一年内成为加拿大公民或移民,须在登记后的18个月内提交免税申请才有效。免交该税的申请人,必须在房产注册前连续居住了一年以上,或在6年内住满了2年。免税申请人不得在全球任何地方曾购买过房屋或申请过免税。购置者应在房产注册后的90天内迁入购置的房子。购置的房产(土地面积)不应超过1.24英亩。

商品购置消费税 如果购房者买的是全新的房子,须缴纳约为5%的商品购置消费税。如房价在35万加元以下,大约可享受36%的免税。

购房合同的主要条款

除房产地点、所有权、成交价格等方面的规定外,以下条款也要加以注意。

房子的设施情况 合同中应明确说明,房子买卖成交包括哪些设施。

解除条件 解除条件一般有利于买方。比如该条款可规定合同的执行取决于买方能否从银行取得贷款或验房师的报告结果等。

房产过户日 它标志着房子的所有权从卖方转移到买方。

买方入住日 可和房产过户日同,也可不同。一般晚于房产过户日几天。

费用调整日 一般和买方入住日相同,主要用来计算市政管理费及地产税等在买卖方之间分担的问题。

房产估价和房屋查验

联系购房贷款时, 银行一般会要求提供一份房产估价报告,目的在于确定房产价值。房产估价费用大约为200加元。一般贷款银行会承担此项费用。

房产查验是为全面了解房屋的结构、设施等情况。查验项目包括:房体结构、地基、外墙、内墙、屋顶、门、窗、厨房、卫生间、洗衣房、锅炉房、汽车间设施以及汽车房里的中心配电盘和中央吸尘等。验房师费用通常为250~450加元,根据房子的大小而定。

购买房屋保险

加拿大政府没有规定住宅物业必须购买保险,很多人购买是因为提供按揭服务的银行要求为房屋买保险,银行要确保其利益得到保护后才肯贷款。购房者需注意切勿为减轻保费而申报假资料,因为一旦发生意外,保险公司会派专员调查,如发现资料不实,保险公司有权拒绝赔款或减低赔款额。如果业主又在原房屋基础上做了增建部分,也要向保险公司声明。否则,一旦出事有可能遭到拒赔。保费一般为贷款额的0.5%~2.5%。

准备法律文件

联系律师或公证人准备法律文件是房屋买卖中的最后一个环节。一般要在合同规定的产权过户日之前一周内安排好。在产权过户日之前3~4天,律师会根据房屋买卖合同的成交价格和其他相关费用作出费用调整单,并通知买方在签字前需准备的款项。如夫妻双方均为买主,双方都要签字。签字后的文件将送到省房产注册办公室备案。

支付款项及付款形式

合同成立后,买方需支付的第一笔款项是房产购置合同押金。一般为成交价的5%,也可能低一些。如果此时距产权过户日还有一个月以上的时间,卖方经纪人也许会接受买方的私人支票。支票写给卖方经纪人公司,进入公司的信托账户。如已不足一个月,卖方经纪人也许会要求买方提供银行本票。该5%的押金连同利息将作为买方首付款的一部分,在产权过户日时提交给卖方的律师或公证人。

律师或公证人的费用调整单是买方需支付的第二笔款项。这笔款项包括除银行贷款外的由买方支付的首付款和政府税收等。一般要求买方要以现金或银行本票的形式支付。买卖双方的律师或公证人根据费用调整单履行各自的手续。买方的律师或公证人作为执行合同的承诺人将银行贷款以及首付款等提交给卖方律师或公证人。他们则按照承诺把产权转让给买方。律师或公证人的费用一般在700~1000加元。

去律师或公证人处签字时,也许买方会被问是否要购买产权保险。该保险在于防备原卖方在其产权上有过未注册登记的质押、索赔或其他产权纠纷。这种保险不是很贵,一般只有100~200加元。建议买一份以避免不可预见的麻烦。购房其他费用情况见表2

表2 28万加元/套的房子其他费用情况(单位:加元)

项目 费用
房产购置税 20*1%+8*2%=0.36万

商品购置消费税 28*7%*(1-36%)=1.2544万

房产估价与查验 300
房屋保险 20.6*1%=0.206万
房产购置合同抵押 28*5%=1.4万
公证人费用 850
产权保险 150
总计 33504



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