为何澳洲房价只涨不跌?深度解析澳洲房价稳定增长的十大因素

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-04-12 澳洲房产投资



     澳洲房地产市场经历了几年年高速增长后,日后的走向无疑是最热的话题。当然,无论什么时候,总会有人幻想着澳洲房价什么时候会下跌!澳洲房价上涨的主要原因是什么?你看澳洲房价未来是涨还是跌呢?”其实,买澳洲房产,无论投资还是自住,该出手时就出手!千万不要犹豫。


1建筑成本的上涨




        砖、瓦、水泥、钢筋、人工的成本,这些年来的上涨是有目共睹的。建房最大的一笔成本,土地价格也在一路飞涨。因为受市政规划所限,在城市交通网络范围内,适合建房的土地确实越来越少,工业厂房改造和收购居民土地的成本增加得很快,这就造成房价不得不提升。


2空置率低




   澳洲房子的空置率一直都低于3%,一个房子放租,有三、四十人排队去抢,是常有的事。这就造成租金回报好,投资买房赚取租金比较容易。


3房贷利率低




   虽然澳洲的银行贷款利率远比英、美、中国高,但是,5%左右的房贷利率,也是接近历史最低水平了,在澳洲贷款可以只还息、不还本的,这让投资买房的还款压力停留在一个很低的水平。


4住房数目的需求增大




   在过去20年里,澳洲平均每年开建155,500套住房,而据澳洲住房产业协会HIA的保守估计,每年要18万套住房才能满足需求,澳洲房地产市场常年呈现一种供不应求的状态。


5移民数量和人口的增长




    国家住房供应理事会(National Housing Supply Council)说,到2031年,住房需求量将比供应量高出66.3万套。为什么缺那么多,又为什么是2031年呢?二次大战后,澳洲人口增长的高峰"婴儿潮"是1946年开始到1964年的,假定这些人平均寿命为85岁,要到2031年,这些人才逐渐逝去,而要有足够税收来照顾老年人,除了不断鼓励生育,还要引进大量的移民,这又造成了房屋供应的巨大压力。


6充实的资金




   从2007年起,澳洲政府允许自我管理的养老基金投资到房地产和银行房产债券中。去年底,这种退休基金有503,320个,总值有4960亿澳元,而每季度增加的数目有数千个,如此巨大的资金,即使缓慢入市,对房价的承托力来说也是不言而喻的。


7澳元的汇率相对较低




      以人民币兑换为例,相比于高峰时期的6.8:1,现在的汇4.89:1是一个比较低的汇率,它促使更多海外买家进入本地市场。


8良好的制度




   澳洲房产买卖的制度是非常完善和透明的,它让开发商及银行利益分离,避免了利益集团联合控市,它强制买卖双方聘请律师,成立信托帐户,又要求建筑商完全脱离开发商,强制实行透明的施工招标,不允许投机圈地,不允许开发商交房前动用业主购房款等等,这些良好的措施令投资房产变成一个非常有保障的受热捧的投资手段。


9政策鼓励,与建房审批制度




   澳洲是三级政府,联邦政府负责军事、外交、税收和经济策略,州政府负责大型基建和城建总体规划。地方政府则负责环境保护和具体住宅项目的审批。 

   由于既得利益和优先环境的考虑,大部分的澳洲居民都不欢迎房地产开发,每一个报建审批(DA)基本上都会收到周围邻居的反对,而地方政府是由居民一人一票选举产生的,为了反映民意,开发商在通过环评报告和满足各种规划细节时,都会受到重点"照顾",做一份报建DA往往被拖延一年以上,甚至长达五六年,要由环境法庭来解决。

   而联邦政府,州政府,为了扩大就业,扩大税收,刺激经济,会不断推出种种激励措施,这就形成了一方刺激需求,一方限制供应的上下不同局面。


在健全的社会制度以及移民政策和房地产监控体系相互协同的良性发展下,过去的60年里澳洲都保持稳健的房价增长,平均约每7年翻一番。澳洲如此良性高速稳定的房地产发展历史和宽松的金融投资体制轰然掀起一场声势浩大的全球投资热潮。




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