【投资澳洲】澳洲房产如何征服全球富豪?

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-04-19 澳洲房产投资


澳大利亚

作为世界上唯一国土覆盖整个大陆的国家。拥有很多独特的动植物和自然景观的澳大利亚,是一个奉行多元文化的移民国家。而澳洲不光作为一个移民大国,目前澳洲的房地产也备受关注。澳大利亚在《福布斯十大华人投资移民国家榜单》中位居首位!近两年,中国房地产龙头企业如万达集团,绿地集团及碧桂园等都相继斥巨资进驻澳洲地产市场。商界巨鳄李嘉诚也决心在澳洲房产市场大展拳脚。去年年初李嘉诚也已成为澳洲第二大葡萄园持有者。


那么为什么越来越多精明的投资人士开始把目光投向澳大利亚,使其成为最热门并且最具有投资前景的国家呢?今天就为大家进行全方位的深度分析。



澳洲成为房产投资首选
五大因素解析


一,
大环境分析
1.稳定的经济环境
相对于中国楼市调控的扑朔迷离,澳洲拥有最稳定的房产投资环境。从大环境方面来看,首先澳洲拥有最优越的自然条件和福利待遇。清新的空气,完善的社会制度和稳定的政治体系让澳洲远离纷争,并历年来都被世界评选为最适宜人类居住的国家之一。其次,澳洲经济弹性良好, 即便在全球经济危机下,澳洲也没有出现经济衰退现象,是世界上少数几个始终保持物价稳定并无通货膨胀压力的国家。澳洲实施了经济快速增长及经济结构的重大调整,在投资不损害澳大利亚国家利益的前提下,澳大利亚政府多年来鼓励外国到澳洲投资,各国大型企业不断注入,保持着强劲的经济生产力。对于投资人士来说,一个国家拥有稳定的经济环境非常重要,它决定了市场风险的高低。澳洲房产市场多年来一直保持一个稳定的增长态势。根据RESIDEX的统计数据,澳洲的房产价格在过去30年平均每10年为一个增长周期,这意味着房产价格在每7-8年会增长一倍。并且平均每年4-7%的租金回报轻松以租养息,房价和房租双线持续增长收入。
2.教育和移民拉动人口增长
澳洲有着雄厚的教育资源和科研水平。优良的师资力量让很大一部分中国家庭选择留学澳洲,因此海外留学生众多。这奠定了租房市场的部分需求。此外,澳洲作为移民国家,移民类别众多,相较于英美等国家,移民门槛较低,生活更为舒适,因此吸引了来自世界各地的大批海外精英在此定居。据数据显示,澳洲每年新进移民平均约15万人口,大大超出房屋供给量。可以说教育和移民奠定了房屋市场的需求,让投资澳洲多了一重保障。


二,
住宅市场分析
1.首付低,资产组合灵活
澳洲非常吸引海外投资者的一点就是购买房产的首付低,资产组合灵活,投资风险小,金融杠杆充足。10%的低首付让绝大多数人都可负担起。相比于股票,基金等,房产是最为稳定的投资项目,并且澳洲的10%首付是存于信托账户中,受政府监管,还有利息可以拿,完全无风险。澳洲允许海外人士贷款,最多可贷80%,轻松以租养息,还允许可以不卖房,直接通过增值部分从银行套现来达到“一套房生两套,两套房生四套”这样的资产组合,利用金融杠杆来达到利益最大化。
2.永久产权优势
澳大利亚受英国普通法传统,私有制是其核心基础。澳洲绝大部分土地为私有制,业主拥有土地的永久产权和继承权,无遗产税。而且是全世界为数不多的没有房产税的发达国家之一,有效降低长期持有的成本。
3.严格控制建造量,空置率低
近几十年澳洲房价的逐年攀高也是跟移民数量息息相关的,每年大量人口增长极大的拉动了内需,然而澳洲政府严控房屋审批量,房屋建造量却远远赶不上人口增长,这直接导致了一房难租的局面。按照国际通行惯例,房屋空置率在5%---10%之间为合理区,此时供求平衡,有利于国民经济的健康发展;而空置率在10%---20%之间为危险区,要采取一定措施,如果空置率在20%以上为严重积压区。而澳洲每年的房屋空置率基本维持在3%以下,远远低于世界平均值。据政府统计,澳洲人口平均每周增长3800人,每年移民配额在20万左右,预计到2031年,澳洲住房需求量将比供应量高出66.3万套。
澳洲人口增长与房屋审批量对比


澳洲各大城市2013-2014年空置率一览表


4.相关信息透明度高
澳洲地产业位列世界第一信息高度透明化,建筑成本以及房价基本完全透明受控,利润率有明确的法定范围。通过相应机构网站还可以查到开发商和楼盘的详细数据,包括周边的居民教育程度,年龄分层,职业结构等等,可以作为理性分析的依据。此外,澳洲房价是由多方参与制定,会经过银行和其他专业评估机构的公开量化,且政府部门对当地区域房价有长期的统计分析,整个房价和利润基本是完全透明的。
5.规范的房屋操作市场
澳洲政府严格规范了从事地产行业人员的资质审批,包括律师、代理人、经纪人等。从事地产活动的专业人员必须具有一定的学历,相应的实践经历,且考试合格颁发资质证书,经注册登记后才能执业,行业非常规范。无论是买房卖房,还是租房管理,澳洲都有最完善的体系保护房产持有人。对于海外买家来说,清晰透明的操作市场保证了投资的安全性,买家无需自己操心,完全可以做到足不出户投资海外,即省心又放心。
6.增值潜力大
澳洲统计局曾做过数据调查,在澳洲,由于政府的调控和经济的稳定等各种综合因素,房价的走势相当稳定,大约七到十年翻一倍。
三,
法律体系分析
很多不熟悉澳洲的人士会担心在澳洲购买房产是否有法律方面的风险。首先,澳洲拥有强有力的核查与制衡制度,以及备受尊重的司法和执法系统,以及公开、有效和透明的法律框架。且澳大利亚的房产市场受严格的国家监管,购房者将受到多方面的保护,风险非常小。这体现在以下几个方面:
1.首府款存于独立信托账户管理
海外人士最关心购买楼花时的首付款是否安全,这点在澳洲是完全不用担心。法律规定澳洲的首付款必须存于律师和政府共同监管的信托账户里,无论是开发商,还是买家,都不可以动用这笔钱。并且这个账户是有利息的,相当于一个定期存款。买房者等交房,验收无误后前再付剩余的钱。也就是说,开发商只有在交房验收通过后才可获得钱款,有点像国内的“支付宝”,货到才付款。如果开发商中途倒闭或破产,政府会连同10%的首付以及利息返还给客户,安全性高,保障了每一个客户最基本的利益。
2.职责区分适当,避免形成利益统一
澳洲历史不长,制度却很严谨,大部分筵席了英国法律的传统。这体现在各个领域,例如,银行独立承担市场风险,保证其在提供按揭贷款时能够客观地评估房产价值和市场风险,避免金融风险和过度投资;政府相关部门对各种需要审批的信息独立承担审批责任,相关流程同步公开;开发商严格按照通过审批的方案施工,最终审批文件纳入业主购房合同,接受公共监督。澳洲法律体制规定各方适当职责分区,避免了形成利益统一体,大大的保护了购房者。
3.澳洲房产交易强制律师和中介参与
在澳洲买卖房产必须通过有资质的中介参与,并且全程需要有律师介入。澳洲的购房合同涉及到多方面专业知识,一般业主或销售人员是无法完全掌握的,双方必须有律师,即使没有合同的因素,通过律师买楼也是强制的,使得业主不必担心操作违规违法。
四,
细节因素分析
1.全精装修,无毛坯房
澳洲所有的公寓房都是精装修好了的,建好就可以入住。除了基本的硬装之外,澳洲公寓里面几乎配备了所有的必需品如同微波炉、洗碗机、烘干机,天然气、空调、烤箱、地毯,窗帘等。只需要添置软装家具如床铺,沙 发,冰箱等即可入住。这样对于投资者来说免去了一大笔装修的开销,而且便于海外投资人出租管理。此外,澳洲建筑业质量过硬,设计感也很强。澳洲本地的大开发商质量都非常好,外观折旧小,可保持十年如新。澳洲很多大的开发商都是世界知名,所造的建筑都是让世界惊叹的。





2.后期维护好
澳洲的生活小区都是非常干净整洁,已经十几年的小区看起来和新的差不多。一方面是住户爱惜,更重要的就是物业管理到位。从最初筛选房客开始,租赁管理公司就会优先评级房客质量,挑选收入稳定的高薪白领人群,保证了租客的质量。其次,物业管理会对公寓每天进行日常清洁,定期清洗地毯,定期维护游泳池/健身馆等设施,包括防火安全检查也很仔细,确保大楼保持安全舒适的居住环境和后期维护。



五,
紧跟市场先锋者
除了之前提到李嘉诚,万达,绿地,碧桂园等先后进驻澳洲地产市场。国内知名房地产研究专家,同时也是北京大学教授的董藩也曾分析过:澳大利亚是他最看好的海外房产投资市场。历时8个月的分析对比,董藩对海外9个国家的投资前景得出一个结论:“加拿大房产市场还可以;美国、香港、新加坡前景一般;不主张投资日本、韩国、欧洲房产;而澳大利亚则无可挑剔。 董藩给出的理由是,美国有房产税和遗产税,投资者的资产若想传给子女,得交30%—70%的遗产税,贷款仅有地方银行等少数银行可贷,但附加条件很多。相较美国,加拿大房产投资没有遗产税,但贷款首付高。香港房产不适合投资,震荡大,预期也不是太好。新加坡经济总量小,产业结构有缺陷。日本没有资源,还处于地震带上,而且房价不涨。韩国房产价格的高增长点已经结束。如果非要去欧洲,只能考虑英国,德国房价基本不上涨。”所以在董藩眼里,澳大利亚是最佳的投资地点。目前有很多高净资产人士都已经在澳大利亚购置房产,国内海外置业的人数也很多,目前就客户的反馈和整个澳洲房产市场来看收益还是很好的。
此外,CCTV2央视财经频道也曾在节目中为大家分析了目前推动澳洲房产升值的五大因素,让大家全面了解澳洲房产投资情况,包括了:宽松的货币政策,移民政策的放松,贷款只还利息,土地私有和升值预期。财经报道更是肯定了澳洲房产投资的价值和稳定性。
综上所述,纵观澳洲的房产市场,无论是从大环境,房屋市场,法律,细节等各方面,都具有无可挑剔的良好条件。澳洲虽然不限制海外人士投资澳洲房产,但是为了保持国内房产市场的健康有序,澳洲政府正在出台一系列的政策,以后海外人士投资澳房会遭遇越来越多的限制!投资要抓紧!





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