【谨慎】如果你中了这几点,就大事不好啦!

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-04-07 墨尔本房产资讯


好了!想要做好房地产投资,首先就要摆脱传统的思想束缚。


1. 带着主观偏好选择投资房


关于投资房的选择,小编一定要强调一遍:投资房与自住房的选择标准是不同哒!小编无数次听见投资人抱怨说某个投资房的阳台太小、卫生间没有窗户、是地毯不是地板、房屋外观不够新颖,怎么不朝南北等等问题。




但其实对于房产投资,房子本身只是一个产品, 一个媒介,一个帮助投资人获取投资收益的工具。如果把房子看成一支股票,一个债券,你还会考虑自己是否喜欢这支股票吗?唯一需要考虑的只应该是它的投资回报!并且是怎么样用最少的资金带来最大的回报。


说白了也就是物业的升值潜力,出租回报、长期持有成本、以及您的现金流。


2. 土地情节


绝大多数的中国投资人都纠结在土地这个问题上。但其实有没有“地”不该是全部考虑!加一个字,“地点”才该是考虑的关键!

试问,墨尔本CBD的一房公寓,和任何一个偏远地区的一套别墅,如果是同样的价钱,那么单纯从投资角度上来说,你认为哪个更有升值潜力?哪个在未来出售的时候会更加抢手?

别墅的好处是含土地所有权,缺点是前期投入大、不便打理、在长期的持有成本上远高于公寓。


截止2016年墨尔本的别墅平均出租回报率是百分之1.6左右,而公寓则在百分之5.4。




而相比前期投入极大的别墅,楼花(指预售的新房,交房时间在1到2年不等)给投资者带来的资金压力就小了很多,有时候一套别墅的钱几乎可以分散投资两套或更多的公寓,投资楼花让投资人能更加灵活的操作自己的投资项目,把利益最大化,资金风险最小化。


3. 房子会不会涨


这个恐怕是最常见的问题了。这里我想反问房租会不会涨,工资会不会涨,水电费会不会涨,物价会不会涨,有没有通货膨胀?如果这些都会涨,那么房子为什么不涨?


其实房价也就是所有这些东西的结合体。

目前在澳洲,光是通货膨胀,每年就是百分之4左右,如果经济形势好,投资房选在了一个好的地段,拥有各种升值的潜在因素,那么7到10年完全就可以翻一倍,甚至大于一倍。


举个简单的例子↓

50万的房产,在10内保守估计以8%的年平均回报率增长,那么10年之后就会达到108万。

所以,你觉得房子会不会涨呢?


4. 抄底的心态


几乎每一个投资人都希望自己可以在最低点买入,最高点抛售。可是最低点究竟在哪里?小编相信再专业,再优秀的投资专家也无法回答这个问题。只有当房价回升的时候,我们回过头看才知道:哦!原来上次我想买没买的时候就是最低点!


高抛低吸是每个投资者的梦想,可巴菲特也说过,想要抄底是神做的事,不是人做的事。广大投资者应该更优先看价值,而并非价钱。


很多人都喜欢投资二手房,认为反正不是自住,旧房便宜,首次投入小,所以感觉风险就小。

然而,风险永远在看不见的地方。


纯粹从投资角度出发的话,新房比二手房更能将投资利益最大化。



由于字数有限,小编在这里就给大家盘点几个主要的方面。


升值


两套极其类似的物业,比如朝向,楼层,面积都接近,但是如果新旧有别,新房的增值幅度永远会大大高于旧房。全新的建筑材料和设计理念也会让新房更加保值,这一点在银行估价的时候尤为明显。


如果你想用房产增值来贷款出第二笔资金,银行对新房的估值会比对二手房的高出很多(意味着您能一次性贷出更多的现金),即使是在交房的几年以后,这时新房的重大优势就体现出来了。




目前澳洲的几大城市为了赶上人口的高速增长,解决住房供不应求的危机而四处盖楼。每年各个区域大量的新房落成使周围那些老旧房产更难出手,或者为了出手而不得不压低价钱。



租金


租金是降低物业长期持有成本的最有效工具。


在澳洲,同一地区的新房和二手房的租金有时可以相差百分之30以上,因为不光是租客普遍优先选择新房,新房的设计理念和格局确实也更加现代化,人性化。比如客厅与睡房的比例,采光,书房设计等等。那么租金回报高与容易出租的特性,就给您的现金流带来了进一步的保障。



持有成本


在设施差不多的前提之下(有/没有 游泳池、健身房等),二手房比新房的持有成本更高。


一般二手房比新房更容易出现在建筑结构、水管、墙体上的损坏,而这所有的损坏维修费都是需要业主自己掏钱的,并且每个季度的物业管理费也会因为物业老旧、损坏而不断大幅上涨。


这些隐形的费用会让业主在不知不觉中大幅提高持有成本。有些投资者贪便宜买二手房,但一旦不幸出现楼房的维修问题,就真的是追悔莫及。





而新房,虽然在刚开始的时候物业费比旧房略高,但是能在较长的一段时间里维持不变,而旧房有可能在突然之间翻修设备而需要一大笔钱,这点希望投资者务必要考虑到。


除此之外,新房在节能,环保,隔热,防水等环节也有更大的优势,更低的支出。



税务


目前澳洲政府的投资房退税政策都是偏向于新房,对于在澳洲有收入的朋友,新房每年通过投资物业退的税可以是旧房的数倍。


在澳洲,纳税人买投资房都可享受负扣税,这是澳洲税务系统中允许个人减少可扣税收入的一种方式。通过负扣税,投资者每年可以省下一大笔税费。





(以上内容源自网络,由澳洲高盛地产采编)


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