【黄金地产-科普】”负扣税“帮助您加快财富积累的强有力工具?

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-03-09 澳大利亚黄金集团





带你全面了解――负扣税(Negative Gearing)!

 
澳洲是目前唯一施行负扣税(Negative Gearing Tax Return)的国家。顾名思义, 负负得正,应用得当的话不但无需纳税还可申请税务补偿。

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负扣税概念

     确切地说“负扣税”并不是一个税种,而是存在于房产投资中的计算方式。
在一个财政年度中,维持投资物业的现金支出,例如银行贷款利息,水费,电费,市政费,和非现金支出,例如房屋折旧等,超过投资收益(房租),所带来的负向应税收入,我们称之为负扣税(Negative Gearing)。
      之所以与税务挂钩是因为此负向应税收入可以抵减其他来源的正向应税收入,例如,工资收入(Salary/ Wage),资本利得(Capital Gain)等,以此降低应税收入,达到最终减少缴税的结果。如果纳税人除物业投资收入外没有其他收入来源,或其他来源收入少于负扣税,那么在现行政策下,没有冲抵的负扣税可以累积并延续到之后的财政年度,直到与足够的正向应税收入进行对冲。
     但是,在澳洲房投资上,负扣税是一把双刃刀,也是一个经常被误解的概念。澳洲税务局(ATO)每年都发布一个重点审核行业清单,房产投资一直都是审核对象之一。原因就是新的房产投资者经常错误申报其支出。由于投资房产可能带来的“负扣税”,买房投资变得格外具有吸引力。对于房产投资而言,负扣税就是您投资房产取得的租金收入低于您的贷款利息 及与投资该房产有关的其他支出,如地税,管理费等。负扣税一般比较适合收入较高的投资人。



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负扣税的好处

 没有人愿意在房产投资上蚀本,即使大部分房产都是负扣税(即是租金收入不足够偿还利息),但仍然享有资本增长的好处,以下例子将作详细说明。拥有房产还包括其他开销,但以下简化例子将集中于支付利息方面。
       假设你以440,000澳元购买一套房产,借贷金额为$400,000澳元,利率为7%,即是一年须付28,000澳元贷款利息。假设租金收入为每周430澳元,即是一年有22,360澳元的租金收入, 房产价值将会随时间提高,如果房产价值上升10%Œ即是增加了44,000澳元。一年后,你须支付5,640澳元利息,而房产价值增加了44,000澳元,表示你的资产比一年前多了38,360澳元。为了弄清楚现金流的状况,别忘了计算其他房产相关的开销及退税收入。如果资本增长比租金蚀损高,那么负扣税是可行的。
       建成的房子只要是进行了大规模的翻修,重建也可以有折旧的抵扣。另外,不管是新房还是旧房,地毯,空调,热水器等等的这些都可以用来做折旧抵扣。    
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负扣税的风险

但是,负扣税是一把双刃刀,在您的收入可能成倍放大的同时,您的损失也可以成倍放大。
您投资来的房产在一段时间内没有租出去,这时候,如果您仅仅依赖房租来偿还贷款的话,可能有麻烦了,说不定还拖欠还款。
每个投资者都知道,您所投资的东西的价格可能涨,也可能跌。如果您所投资的房产价格跌落的话,那您遭遇投资损失了。不过,目前澳洲房产的租房市场非常火爆,这种风险就已经很小了。


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受益群体

据澳洲统计局的数据,从负扣税中获益的有相当一个比例是“普通的工薪澳人”(average working Australians)。
从负扣税中获益的工薪群体包括:
教师与幼儿教育者
应急服务人员
护士及高龄看护者
清洁工
办公室初级文员
酒店服务人员
理发师
售货员
运输工人(公交、火车、货车、快递)
工匠(木工、水工、电工等)

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小贴士

1)屋内设施和建筑结构折旧报告可请专业的评估公司出具。
 2)对购买楼花的投资业主,在没有交房前,去自己的投资物业进行视察,为此所产生的交通费是不能作为税务支出项的。
 3)与租金直接相关的维修、维护费用可以全额抵扣,例如:维修门锁,疏通下水道,维修空调等,但如果需要更换整个家电设施,例如:重新购买一个冰箱,洗衣机,或者对房间、厨房进行重新装修,加建,拓建等则不能在其所发生财政年度进行全额抵扣,而是根据税务局的要求进行折旧计算。
 4)对于需要向澳洲税务局定期上缴预提税(withholding tax)的纳税人,如果上个财年有负扣税产生,则可在本财年初提交预提税更改申请(withholding variation),以此减少预提税支出。
5)海外物业投资人也是可以无条件使用负扣税的,但因为其绝大多数在澳洲本土没有额外收入,负扣税可以累积并延后使用。



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