干货|美国房产投资流程及所需费用一览

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-04-12 美国一线地产


美国房地产市场经过金融危机后的下行,在最近几年出现全面复苏态势,加之最近人民币汇率进入贬值通道,投资美国房产成为很多家庭全球化配置资产计划中的重要一项。为此,“美国留学妈妈圈”特别邀请了拥有20多年金融及房地产投资管理经验的李安龙博士,及芝加哥排名第一的房产中介@Properties公司经纪人马亭女士为我们讲解了美国房产市场价格走势及美国房产市场投资要点。

美国近20年房地产市场价格回顾

从1995年到2015年,过去20年美国房地产发展可以分为三个阶段:

1995年到2007年:持续上涨阶段。这个时期,尽管世界上也发生了亚洲金融危机、俄罗斯货币崩盘、911恐怖袭击等重大事件,但美国房地产市场却一直保持上升态势;

2007年到2012年:房价回落阶段。2007年金融危机发生后,房价开始向下走,美国很多地区都有50%甚至更多的跌幅。

2012年到现在,市场复苏阶段。美国房产市场开始快速复苏。很多地区回到金融危机前的房地产价格水平。


美国房地产投资机会与风险

投资美国房地产有几种途径,一是直接投资,即直接购买别墅、公寓、写字楼等;另一种是间接投资,比如投资房地产基金,房产证券化产品等。

我们认为美国房地产中期走向良好,值得考虑投资。原因有几个,一是美国经济已经复苏,失业正逐步减少;二是美国正处在利率低谷,贷款成本降低很多;三是美国的股票市场估值已经很高,投资获利空间有限;四是由于新兴经济体的经济波动,美国对外投资在放缓,势必资金会回流回美国境内,有可能会造成房地产价格的上扬。基于这种情况,投资者有机会选到投资回报率较高的地区进行投资。


美国区域性房产价格对比

美国近期房价增长指数2004年6月到2015年6月)

美国买房流程:

第一:选择地产经纪人。在美国,只有拥有执照的经纪人才有资格带领客人看房子。

第二:要提供银行贷款资格审核证明或银行存款证明。在看房子之前,这个文件必须要提供给经纪人,证明您在资金上是有资格购买房子的。经纪人带客人看完所有房子后,挑选出自己想考虑的房子,经纪人会提供详尽资料,包括房子的交易史、房屋贷款情况、过去六个月房屋所在社区房屋交易情况等。

第三:给价:根据上面的综合情况,经纪人会跟买家商议一个价格,进行出价(offer)。合同书需要附有贷款公司的申请贷款的提前批准言,及其他有关条款比如卖家接受合同期限、房屋检查期限、落实贷款的期限等。买房一定要给卖方提供房屋披露表(propertydisclosures),需要卖家对房屋的状况作一个说明,买卖双方都要在披露表上签字。

第四:还价:卖家接到给价后通常会还价直到双方达成协议。达成协议后,买家经纪人需要在24小时内将定金支票给到卖家经纪公司或律师公司,订金通常在1千美元到1万美元。如果买家在验房时发现有任何不满意,定金是可以退还的。

第五:验房:买家需要出钱请专业人士来进行房屋检查。报告出来后,买家可以跟经纪人商量,哪些要请卖家修理,一般情况下,250美金以下的修理费用,就不需要提到修理清单上,需要买家自行处理。

第六:律师审查合同:不是每个洲都需要律师审查合同,比如西雅图就不需要律师,伊利诺伊州就需要双方律师审查合同,买房律师代表买房权益,会重点对房子的产权等进行尽责调查。

第七:购买房屋保险,批准贷款:如果需要办理贷款,建议大家最好提前申请美国信用卡等,积累信用记录。

第八:交房检查:在这个步骤,我们买家可以着重看要求卖家整改的地方是否完成。

第九:过户,付清余款,收房:美国没有房产证,就是买房子的文件就完成过户的手续。

美国买房费用一览

美国买房,根据房屋大小及所处州的不同,有不同的费用。以下概括可能的费用:

1. 律师费: 400美金至1000 美金
2. 房屋检查费: 250美金至800美金
3. 房屋保险: 200 美金至700美金(公寓)贷款公司必须要的文件之一。别墅50不超过约$1000 100万不超过$2000加州50万约$1000,另加地震保险

4. 交易税:每个地区不同。举例,芝加哥市区,房价每500美金支付0.75美金
5. 第三方监管费用:500 美金至1000 美金

6. 地税:1-3%的房价,加州差不多1.2-2.0%之间,芝加哥不到1.7%

7. 如果卖房,那您卖房的交易成本大约为售价的6%左右,其中包括经纪人的佣金、律师费、和美国州和郡的交易税。

美国买房小贴士:

注意事项一:任何人都可以在美国买房,不限于绿卡持有者。持有B1B2的客户也是可以贷款的。

注意事项二:一定要找经纪人来买房。美国经纪人有美国公用房产系统的进入权,可以给客户提供最新的房产信息。另外,在美国买房,买方是不需要付经纪人费用的,卖方需要支付经纪人费用。因此,从效率和费用考虑,都需要找经纪人来买房。

注意事项三:房屋检查要仔细。即使是新房也建议大家雇佣专业公司来检查房子,特别是别墅购买,需要检查地基、屋顶、下水道系统、壁炉系统等专业检查。

注意事项四:选择房子要注意细节。比如在美国,在街尾的房子会更受欢迎。如果特别低的房子,要看夏天雨水大的时候房子周围会不会积水。这些细节都需要考虑。

注意事项五:外国人在卖房的时候需要交税,一般会提前扣房款的10%,报完税后,可将多余的部分返回给你。如果在出售房屋65天内购买相同性质的房屋,可以将税延后到给将来的子女。

“美国留学妈妈圈”在美国各大城市均有合作的会讲中文的房产经纪人,如有需要,请加“liuxuemamaquan"为个人好友,进行咨询。

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