在中国买房只是一个长期租户?澳洲房产和中国房产的差别不只是一点点!

<- 分享“图说墨尔本”微信公众号到您的社交圈,让更多的人知道!

收藏文章 赞一个 已赞 2016-04-18 图说墨尔本



导读:很多温州以外的人看到这个消息感到震惊,是因为“心有戚戚”——自己前些年买的二手房,土地年限是不是也所剩不多了……


近日,一则《温州一批20年产权住宅土地使用权到期,续期须按房产价格三分之一缴费》的新闻引发舆论关注。


据温州媒体报道称,当地一部分市民正常买卖二手房后却无法完成交易,原因是土地到期了。如果要续期,必须缴纳占房价总额约三分之一的土地出让金, 100多万元的房产,续期就要再缴纳30多万元。


房子70年后怎么办?温州上述问题随即引发全国广泛关注,也变得迫切和现实起来。据称,温州上述状况在全国可能也属先例。


事情经过:高价买了土地到期的二手房


这起尴尬的事情要从上个月说起。


今年3月份,温州市民王女士买了一套二手房,办理房产证和契证后,但是4月7日,买卖双方去过户土地证时却发现,房子的土地使用证只有20年,而且已在3月4日过期了。


王女士来到温州市鹿城区行政审批窗口,工作人员告诉他,要拿到新的土地证,必须补缴费用延长土地使用期限,初步估算,这笔续期费大约要30万元,而这套房子,总价才65.8万元。


这并非个别情况,经温州国土部门初步摸排,单市区土地使用年限在2017年底到期的房产有600多套。


据悉,2007年3月《物权法》中规定,“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”,但是其中并没有说明如何续期、是否需要缴纳土地出让金等,近十年来,官方也没有给出相应说法。


温州市国土资源局官员承认,那些土地使用权期满的民众,很多是收入较低的人士,再次缴纳高额土地出让金会给他们造成很重的负担。


中国人其实只是在花钱租房


此事件发生后,引发网民热议。湖南网民“娜迪娅”说,“北上广深的房子续费是房价的三分之一!算一算!每户都是几百万,哈哈!”,山东网民“鹏翔九霄”说:“看谁还敢买房。租房是最好的选择。”


江西网民“海纳百川”说:“土地是谁的?这个国家不是人民的?是少数人的?”


浙江省网民“EPOX”说:“在中国大地上就没你一分土地是自己的,买一套房子就买一个壳。”


凤凰财经4月16日针对温州这一消息,发表题为《所有的房东,都是一个长期租户?》的文章提到,1949年之后,中国所有土地不再归属民众所有,而是归为国有。也就是说,老百姓失去了拥有自己土地的权利。

公开资料显示,1990年5月,中共国务院又颁布了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》,规定对土地使用权进行有偿出让,居住用地出让年限最高为70年。


财经人士黄生4月17日发表文章质疑,中国的房地产是否有投资价值?因为花钱购买房地产只是租了一个土地使用权,而且租金昂贵,到期后还要再次交钱,这意味着同一块土地可以多次收费,这显然是不合理的。

温州的这一事件后,恐怕会有其它地方政府效仿,因为地方政府又可以通过土地使用权到期续缴费用来收钱,这也成了地方政府变相敛财的工具。


著名经济学家谢田曾经撰文表示,“70年使用权”臭名昭著,70年下来,国人什么权益都没有,因为他们只是向政府付了70年的租金!政府不把土地(以及地上的房地产)权利还给中国人民,中国民众从来就未能真正拥有房地产的产权,而只有可怜的、70年的使用权。


澳洲房产和中国房产的差别不只是一点点


海外投资在这几年越来越成为一个很热的话题。澳大利亚,之所以能成为时下最热门的海外投资置业目的国,是有其多方面优势的。


公开资料显示,澳洲、美国、加拿大等西方国家的民众都拥有房产永久产权,意味着可以世世代代稳定居住,中国人因此更青睐海外置业。


澳洲海外投资审查委员会(FIRB)数据显示,澳洲房产近40年房产增值7%~10%,2014年到2015年间,中国人在澳洲的房产投资总额大约为1188亿元人民币。


中国和澳洲房产市场有着诸多不同之处。首先,澳洲房产对海外人士购买是有一定条件的,比如不能买二手房,因为二手房只限持有一年以上澳洲签证的人士购买,而且没有永久居住权的居民只限购一套。


 产权拥有期


澳大利亚有财产私有制的经济基础,法律规定业主拥有永久土地所有权,而不是租赁权(国内的使用权,是把所有权和使用权剥离开来,这时的使用权就等同于是租赁权)。而实质上“永久产权”这一术语指的是您可以永远享有该土地的所有权。澳大利亚法律规定,土地所有者拥有地上12米,地下7米的所有权。除非您拥有的土地是政府计划的军事用地或者文物遗产等,拥有时限才可能会受到限制,但这种情况通常都会在土地购买时加以说明。

如果是租赁权, 您只能在一定期限内拥有土地。在中国,目前这一期限是70年,比如国内最近对使用权的问题讨论热烈,70年的使用权可以续约,但是需缴纳一定费用,所以在房地产评估时,过了一定年限的房地产价值会降低。


但是,永久产权的房地产就不会存在这个问题。因此,永久产权对于投资来说更优越,能够长久保值、增值。  


增值潜力


中国经济的快速腾飞带动了房产市场的迅猛增长,数不清的人靠房地产或者简单的倒卖房屋奔了小康致了富。听朋友说,上海房价增长最夸张的时候三个月翻了一番,只能让人后悔自己当初没有赶上。谁让房地产是先买的人赚后来人的钱呢?

在澳洲,房价的走势却是相当稳定的,年增长7%—10%,大约7—10年翻一番。尤其是自九十年代开始,在全球经济宽松的大背景下,增长尤为迅猛。这主要是由白人文化导致的,外国人喜欢租房更胜于买房,澳洲居民中有近30%的人租房住。然而,近几十年源源不断的新增移民为澳洲带来大量的住房需求,也带来了购房安家的观念。每年2.1%的人口增长极大的拉动了内需,刺激了经济。这些移民中,又以中国人做出的贡献最为巨大。


澳洲房价的涨幅虽然不如中国,但是这也正是成熟市场的表现。正是因为租房文化的盛行,澳洲房产产业相对于其他国家也更加健康,风险相对较小。

     

贷款难度   


在澳洲,房产投资者向银行申请贷款的难度要比中国低的多,即使是留学生也可以申请贷款。不需要额外的抵押物,房子本身就是你的抵押物。这足以说明银行业对澳洲房产市场具有充足的信心!如果你的还款能力出现问题或者破产,银行只需收回这套房产,并以当时的价格对外竞拍。银行敢于这么做只能说它有把握回收之后的市场价格肯定高于它放贷时支付的价格,这可是赚钱买卖!要知道,悉尼平均每周有十套房产被银行收回再拍卖……房产泡沫的说法不攻自破。     

并且,最近的种种经济指标和数据指明,澳洲房产泡沫的确很少。即便是十年一遇的经济危机,对澳洲房产市场也并没有过大的冲击,原因是房产市场占据了平衡澳洲经济发展的角色。每当对世界经济有不安定预期时,澳大利亚政府便会采取一系列措施鼓励房产市场,刺激内需。这些政策包括降息、政策性补助等。


贷款首付     


房屋贷款在投资上起了金融杠杆的作用,用较小的投入获取较大的投资收益。在租金与贷款利息持平的澳洲,首付当然是越低越好,而购买澳洲房产首付仅为10%。反观国内,05年开始国务院下令,个人住房贷款首付提至30%,第二套房贷首付不低于50%。如果购买的第二套房用做投资用途及出租,那么在理论上已失去了投资价值。  


目前已有对澳洲房产市场了解的留学生家长开始打起了“以房养学”的算盘。的确,以墨尔本60万房产为例,购楼的订金只需5%—10%,即3万—6万澳元,是一个留学生不到一年的学费+生活费。两年后楼盘竣工,按照年增长7%计算,房屋已增长至68.4万,获利将可能是两年的学费。     


其后如果将此房用于自住,付的是和房租差不多的贷款,得到的将是一套房子。如果将此房用于出租来抵消贷款,找个房价高的年份卖掉,得到的将是大笔的 capitalgain。如果一边自住,一边将此房的Master room租出去,自己住小间,每年给租客涨房租(贷款是不会随房价涨的),既节约了自己的房租,还将得到卖房时capitalgain。当然了,在这样一个讲求专业的国家,找个专业的投资团队,专业的律师维护最大权益,专业的会计会帮助避税。
 

只付利息     


澳洲的银行是允许购房者只还贷款利息不还本金的!国内房屋使用权70年,所以当然要在房屋使用的期限内把钱付清。而澳洲的房屋是私有财产,无限期,那么你想什么时候还清就什么时候还清!


为什么要只还利息?第一,既然购买不动产是一种投资,那么利益最大化风险最小化就是我们的诉求。投资者有风险喜好和风险厌恶之分,对投资项目的信心强弱不一。如果没信心,就少投钱,将多余的钱放自己口袋里。如果很有信心,那不如拿pay-off的钱在其他地区多买几处房产,既实现了利益最大化又分散了风险。第二,只还利息还能使每年的账面亏损最大化,退尽量多的税回来。反之,pay-off以后,租金收益超过了折旧depreciation了怎么办?不仅不能退税还得因为投资盈利而上税!
 

再融资    


当房价涨了以后,例如60万的房子涨到了70万,那么,可以用这10万的涨幅向银行申请再融资。拿这“隐形”的10万作为第二套房子的首付,“免费”购买第二套房产。以此类推,每隔几年便可以向银行申请Refinance,轻松走上投资理财的正确道路。这就是西方版的母鸡生蛋,蛋变母鸡的故事。在发达国家,想要一夜暴富的几率非常低,巨额的财富往往都是通过每个人的努力慢慢积累起来的。掌握了正确的投资理念,每个人都可以生活的很好。


这起风波之后,恐怕又将有一批人开始转向投资澳洲房产,移民澳洲了,毕竟没人想买了房子安了家,最后却只是一个长期租客而已...


推荐阅读



改造一个男人,移民澳洲是最好的方法!没有之一!


欧洲富豪大迁徙!澳洲成百万富翁移民的首选目的国!


2016全球最富裕的25个国家排名!看看中国和澳大利亚排第几?


墨村秋季游玩大攻略!抓螃蟹、赏枫叶、摘板栗...有这一条就够了!


墨尔本及周边移动测速摄像头位置大公开!以后再也不怕超速被开罚单了!


史上最全!墨尔本各个suburb固定交通摄像头位置(最新)!



点击展开全文