好 vs 坏?说说美国社区管理局 HOA 的那些事

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-03-28 美国诚德投资置业



目前美国的新建住房很多都有社区管理局(HOA)。 历史上,只有公寓(Condo)或者连排住房(TownHouse)会有社区管理局,它来负责公共地区的管理。 由于美国居民更倾向於独立住宅(House),近几十年里,建筑商尽量在同一块地上建造更多相似的独立住宅,这样既可以节约成本,又可以加快销售。
 

建筑商可以一边建造,一边销售,用销售的收入来建造新的住宅,增加了流动的资金。为了完成这一过程,建筑商会成立社区管理局,逐步把地产所有权转移给购房者。 社区管理局的作用是销售新的住房、制定社区内的各项规章和管理社区。 到2012年,美国大约有20%的人住在有社区管理局的社区。 当地政府一般比较欢迎社区管理局,因为社区管理局会管理小区内的各项公共设施,如:小区内的公路、绿化、垃圾处理和供水供热管道等。 政府可以从这些地产收取地税,又不需要提供相应的公共服务。 


 

当购买社区内的住房时,买方要签署合同遵守管理局的各项规章并每个月支付管理费。 投资者在购买投资房产的时候,需要对所在社区的规章制度有所了解,以免造成不必要的麻烦。 

社区管理局和中国的物业管理公司不一样,它负责挑选合适的物业管理公司,有点类似于中国的街道委员会,但是权力要大很多,其职能有点类似于地区政府,但又不属于政府机构。 如果屋主违反了某些规章,它可以强制执行惩罚措施。 还可以在地产上加上扣押权(lien),使得该地产的出售十分麻烦。 这种独特的职能使得社区管理局在人们口中毁誉参半。 


 

 

1优点

管理局委员是由小区内的业户选举产生,代表了该小区的利益,可以指定适宜的规章维护业主的利益。 


 

通常有社区管理局的小区环境维护的都不错,因为管理局详细地制定了规章,如:必须保持门前草坪的整洁,维持房屋外观整洁,禁止制造噪音。 如果屋主受到邻居的干扰,他可以向管理局投诉。 这比向政府投诉要简单有效得多。

 

管理局还可以集小区之力,建造各种娱乐设施,只对住户开放 ,如:游泳池,健身房,卡拉OK室,网球场等。 每个住户不需要花很多钱,就可以享受到这些福利。 


 

管理局公用私人的物业管理公司,通常效率更高。


 



 

2 缺点

由于管理局制定了诸多的规定,业主的各种活动受到了限制,这使得该社区的住宅相对於没有社区管理局的住宅有着许多劣处。 


 

双重费用:理论上,地方政府向屋主收取地税,用来提供各项公共服务。 但社区管理局替代了政府,收取管理费提供公共服务。 这等於业主白白缴纳了地税,也没有享受到服务。 所以把地税加上管理费,业主的负担要高于没有管理局的住宅。 


 

活动受限:业主对于住宅没有完全独立的使用权,诸多活动受到限制。 如:不允许养大型宠物,不能在后院建游泳池,禁止装卫星天线等。 有些社区还强制规定一些住宅的维修必须雇用制定的公司。 


 

金融风险:业主没有办法控制自己的费用负担。如果管理局管理不善,或者不负责任业户拒交管理费,那麽那些负责任的业户就要缴纳更多的费用来维持管理局运营。 


 

法律风险:管理局的规定经常会触犯业主的利益,所以常有业主起诉管理局。 管理局每年要花费一定的资金雇用律师打官司。 一旦输了,管理局就要赔偿巨额的资金,而这些钱自然来自于普通住户。 另一方面,因为管理局类似公司性质,律师更愿意起诉它而不是个人,因为管理局用能力赔偿巨额罚款。 


 

腐败风险:由于管理局可以自由选择提供各种服务的公司,很多公司为了拿到合同,会直接或者间接地为委员提供好处,所以经常用管理委员受贿腐败的现象。 这些行为更增大了业户的负担。

 


3 买主的注意事项 

在购买有社区管理局的住宅时,除了住宅本身,买主还要详细考察管理局的情况。实际上,管理局的状况对住宅的价值有着不小的影响。 


 

财政状况:通常社区有两个银行账户。 一个叫做经营账户(Operating Account),用来支付社区的日常管理,如:剪草、清理路面等;另一个叫作储备帐户(Reserve Account),用来支付不太常见的费用,如:管道泄漏、法律纠纷等。 如果过去几年经营帐户一直亏损,或者储备帐户的资金很少,这些意味着社区未来需要从业户收取更多的费用来维持运转。 如果社区的财政状况不好,银行也不愿意贷款。 


 

月管理费(Common Charge):管理费反映了社区的运行支出,是业户的固定费用。 买主要详细检查管理费所包括的服务内容。 对于独立性住宅,通常会包括公共地区的维护、社区中心的各种福利设施,有些还包括了电话和网络。 对于公寓,还会包括提供24小时热水等服务。 由于各个社区提供的服务不一样,所以买主很难横向比较。 总体来说,管理费越低越好。很多时候,看似管理费高是由于社区提供了很多服务,但并不是每个业户都需要这些服务,如果业户不喜欢游泳,那麽他每个月就相当於替别人出钱维护游泳池。再者,管理费里面包括的服务很多时候收费高出市场价格,如果业主直接向市场购买的话,可能会有更好的价格。 买家还要注意在过去几年里管理费的增幅,以此可以推断未来管理费的涨幅。 


 

专用费(Special Assessment):专用费是社区为了某一特定的项目而向业主收取的额外费用。 如:社区的地下管道年久失修,需要一大笔资金更新,这时社区的一半做法是向银行申请贷款完成项目,然后要向业户收取额外费用来偿还贷款,期限一半是3-5年。 这里有一个误区,买家经常认为专用费只是一时的,等偿还完,就没有了。这其实是很多社区管理局的把戏。所有买家都希望管理费低,所以管理局就故意把管理费设得比较低,吸引买家,把很多费用转嫁到专用费里面。很多买家会发现,当一项专用费结束的时候,另一项专用费会接踵而来,专用费变成了月管理费。


 

规章制度:社区对业主的要求越严格,住宅的价值就会越低,因为很多买家会往而却步。 买主在购买前,一定要详细阅读所有规章,了解业主的福利和责任。 如:有些社区不允许把住宅作为商业用途,对居住人的人数有上限要求,不允许再社区内养狗等。 如果发现某些条款无法遵守,就要放弃购买,避免以後更大的损失。 有些社区要求投资房要多交20%-50%的管理费,每次更换房客的时候多要交额外的费用,这些都对投资者的投资收益率产生影响。 


 

社区其他业主的情况:如果社区内有很多业主不缴纳管理费或者频临破产,这就意味着管理局要从其他人那里收取更多的费用来维持运营,业主日后的负担更重。 另外一个潜在的风险是,一旦社区内一个住宅被银行没收拍卖,其它的住宅的价格会受到巨大的影响。因为社区的住宅大都按照统一规格建造的,未来的买家看到相似的住宅有如此之低的交易价格,他便会以此为基准来确定愿意支付的价格。 


 

卖房的规定:在买房时就要考虑到将来卖出时会遇到的问题。有些社区要求卖出的房价不能低于某个值,有些还规定管理局有优先购买的权利。 



 

4 业主的注意事项 

不管是投资还是自住,业主都要积极的参与到管理局的各项活动中,这对於维护自身的利益非常重要。 通常管理局每个月或者季度,会开一次会,法律规定会议的内容和决议都要公布给每一个业主。 业主需要仔细阅读,了解当前社区的状况,一方面看自己的利益是否得到维护,另一方面是看是否有新的规章需要遵守。 


 

每年,管理局会开一次全体业户的大会,公布小区的财政状况和选举委员。 业主最好要参加,在会上可以提出自己的建议并选择符合自己利益的委员。 如果有时间和精力,还可以参加选举成为委员,制定规章制度,在维护社区利益的同时,可以更好地维护自身利益。 如果不闻不问的话,很容易受到损失。 笔者就有朋友有投资房,但从来不关心社区事务,结果某一次的社区大会通过对投资房增收30%额外费用,使得他的投资收益大幅缩水。



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