澳洲市场上很多的投资者并不是很懂房产投资，在房价上涨的时候跟风情况比较普遍，并没有实现投资利益最大化和风险最小化。那么，我们应该如何选择高投资回报的房产呢？如何寻找具有较高增长潜力的好项目，或者如何判断某区域房价的未来趋势呢？

在海外成熟的房地产投资市场中，专业和成功的投资者们是通过资本增值元素分析法来进行评判和分析的。资本增值元素分析法是根据对房产增值影响的强弱关系，挑选出来那些能促使房屋价值提升的市场特征和因素。考量一个房产投资是否成功，以下八个方面是通常考虑和判断的要素：

　　1. 政府规划(20分)：新的铁路、公路、桥梁、购物中心、学校、政府规划的大型项目和工程、卫星城等

　　2. 就业机会(20分)：知识经济区、新建购物中心、医院、公司总部、规划建设中的商业写字楼等

　　3. 房屋供给(20分)：供给长期短缺不足、经常出现一房难求的现象等

　　4. 人口增长(20分)：增长率高、增长数量稳步、收入稳定提高、高收入人群比例大等

　　5. 交通设施(10分)：近火车站，近公共汽车站，近码头等

　　6. 公共设施(10分)：购物中心、学校、银行、医院、公园、图书馆、娱乐设施等

　　7. 名校名企(10分)：知名中小学、高校、跨国公司或知名企业的总部分部等

　　8. 人文景观(10分)：山、水、湖、岛、公园、风景名胜等

通常综合得分越高，房子的价格就会越贵，但是因为澳大利亚买房的目的是投资房子的未来，通过房价上涨获得最大的回报，所以一般来说，未来有政府规划，会有大量人口或就业的地方，尤其是即将开始建设的地区，其投资价值最大。

要做一个成功的投资，在这八大关注要素中，市政规划、就业机会、人口增长与房屋供给应该排在最前面，是最重要的考虑和权衡要素。因为任何一个区域有了政府规划这一强大后盾与支持，将会给这个区域注入新鲜的资本血液，增加经济能量，带来更多就业，进而带来人口的持续增长，最终会引发对当地住宅的自住及租赁需求，带来地产价格的攀升和租金的稳定增长。

纵观悉尼地产历史，不难发现这样一个普遍现象：曾经各方面都非常相似的两个地区，经过十年或者二十年的时间，整个地区的市容市貌和房屋价格差距越来越大。造成这种现象发生的主要原因就是就业机会，有大量就业机会的地区往往有大型的商业中心，会有相当一部分高薪白领们愿意选择就近而居，从而对当地房屋市场尤其是高档房屋产生大量的需求。这样一来就会吸引到一部分有眼光的高端开发商到当地进行开发，建设出一批批质量优良、外观精美的高档楼盘，整个地区发展趋势越来越好，房租和房价节节高升。

人口增长和房屋供给是决定房价走势的最直接因素，当人口增长远远大于房屋供给的时候，房租和房价想不增长都难。相反，如果一个地区的房屋供给数量较大，而并无因素显示当地人口会有大幅增长的趋势，这时候我们在做投资的时候就要分外小心三思而后行。

值得一提的是，如果是诸多规划即将开工和建设的地区，其投资价值最大、位置的投资优势最强。但进行项目筛选时千万不要本末倒置、丢西瓜捡芝麻：只看重水景、山景等而忽视了市政规划等重要组成部分。

建议广大投资者们在澳大利亚买房时，能够减少个人主观感情因素，多从客观方面考虑这些影响房价未来走势的因素，多借鉴房产投资顾问的分析，从而做出最适合自己的房产投资组合。

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