天下父母心:美国买房如何在房契上加上孩子的名字

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收藏文章 赞一个 已赞 2015-07-14 嬛嬛美国洛杉矶专业房产顾问



父母给孩子买房,美国通常有几种做法,下面我聊两种常见的,也是常被中国客户问到的。所有的解释及建议不具备任何法律效力。只为帮助在美国买房的朋友了解一些当地常识。

(做法1)房契上只写大人名字,死后留给孩子。

(做法2)房契上同时写上大人和孩子名字(联权共有jointownership with rights of survivorship)。大人逝去后,孩子承继房产的权利高于其它任何亲属或债权人。

(做法3)还有就是仅写孩子名字。在美欧,18岁以下未成年人无权签署任何法律文书,只能靠父母或监护人代理,当父母或代理人无法继续代理时,必须准备代理人“后备军”…… 所以问问律师就会了解这个方法有多麻烦!

  主要举例比较一下常用的(做法1)和(做法2):

(1)房契上只写大人名字,死后留给孩子。

  您现在以个人名义买了80万的房子,三十年后您去世后孩子才继承,他以后卖房付税的计税底数(Tax Basis) 是您去世那一天的房屋市价(假设120万),如果他马上以120万卖掉房子,收益所得是零(120万售价– 120 万计税底数= 0),不需付任何收益所得税(capital gains tax)!

(2)房契上同时写大人和孩子名字(联权共有jointownership with rights of survivorship)。

  您买了80万的房子,马上就把孩子的名字同放在房契上,这在美国算作是赠予他一半产权,他的计税底数(Tax Basis)会是您买价80万的一半,即40万。等三十年过去,您去世了,您那一半由他继承,计税底数(Stepped-upBasis)是您去世那天房屋市价120万的一半,即60万。再加原先他受赠那一半的计税底数40万,总计税底数为100万。他若马上以120万卖房。收益所得是120万售价– 100万计税底数= 20万,他需要为这20万收益纳税(如果这不是他的主要居所 primary residence)!

  可以看出,联权共有增加了孩子的纳税负担。

  联权共有还有不少隐患——

*** 如果将来有一天因某种原因你急用钱,非常需要卖掉这个房子。你肯定是非常痴爱自己的孩子,可谁也不能担保他也爱您爱得全无保留。万一他在这紧要关头阻拦卖房,您可是一点办法也没有!

*** 如果拥有一半产权的孩子不幸先您去世,结果可能是他的合法继承人和您一起拥有这个房产,

  有些时候这对您可能不是个好消息……

*** 如果拥有一半产权的孩子不幸先您去世,他的债权人creditors会来找您。

*** 如果孩子有税务问题,会有税务留置扣押权tax liens“绑“在房子上。

*** 如果孩子申请破产,即使您有一半产权,房子仍可能被强制卖出。

*** 如果孩子被起诉承担车祸责任,受害人要求赔偿金额巨大时,房产也会被牵扯到。

*** 而且,前面说过,和孩子联权共有房产在法律上算为您赠送一半房产给他,如果房价超过$26,000,您需申报联邦赠与税 gifttax。

*** 联权共有房产还会影响到申请低收入医疗福利Medicaid。

  美国联邦的Medicaid 计划是针对低收入人群,为其提供免费或减费的家庭护理等必要医疗服务。申请时,政府会调查申请人有没有通过转移财产,使自己成为低收入后以骗取福利。把孩子名字加进房契被认为有转移财产嫌疑。

  听起来有点复杂。

  通俗一句话吧 ---大部分情况下,从税务和法律角度看,联权共有不太划算。

由此我常常会建议客人不要在产权上加上未成年孩子的名字较为妥当。




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