奥克兰房产市场供不应求的缺口到底有多大?深度分析告诉你房价还得飞涨

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-04-13 逸居新西兰



某房地产研究机构最近公布的数据显示,新西兰的房价增长速度高居世界第二。其中,新西兰第一大城市奥克兰的房价以25.4%的增长速度在全球165个主要城市中排名第二。奥克兰房价涨速傲居全球前列,主要是因为房地产市场的供给始终无法满足旺盛的需求。




接下来,逸居就携手新西兰最大的建材公司James Hardie,一起为您分析奥克兰房地产市场供不应求的主要原因:


1
建筑许可审批效率低

虽然奥克兰需要开展的建筑工程很多,但政府对建房许可的审批速度仍然保持在1960年代的水平,即政府审批一项建筑许可请求需要花费至少一个月的时间。
 

这个效率和《疯狂动物园》里的那只树懒有的一拼:Comp…uter…is……Load….ing… Please……………..wait………New…..Up…date…………….



如此低的审批的效率不仅给房主,也给其它相关从业人士造成了很大的不便。
 
不过,奥克兰市政府目前正在考虑让部分私营部门也能审批建筑许可,这样一来,议会就将不再是唯一可以批复建筑许可的部门了。

建设和住房部长Nick Smith表示,政府正在建立一个用于审批建筑许可的信息共享系统,以便让建筑许可的审批更有效率,同时能够降低工作成本。但是这一切需要在法律委员会评估之后才能投入使用。

2
“搬砖”人员短缺

在过去的10年中,无数建筑公司在新西兰如雨后春笋般应运而生,建筑工人的数量也增加了3万余名,可这仍然满足不了目前的市场需求。




据说“搬砖”起薪就高达5万新西兰元/年,掐指一算,一栋建筑如果有四名建筑工人来搬砖,这个成本好像有点高。不过,在奥克兰,想要请到四名经验丰富的建筑工人,绝对不是一件容易事。


按照预测,未来3年奥克兰建筑行业还将需要3万个建筑工人,这有这样才能满足奥克兰住宅的建筑目标。

3
土地供应数量小


在过去二十年,奥克兰市内大部分住宅都是独栋别墅。与公寓和Unit相比,独栋别墅的使用率明显更低。




从2016年开始,奥克兰政府着手投入大量资金与人力用于开发住房,以试图改善房屋供不应求的现象。据悉,政府接下来将释放多片土地用来建设房屋。此外,政府还将把数万公顷的土地划入新的“未来城区”,估计在未来三十年内,这些土地上将会增加 11万套住宅。与此同时,政府还将一些现有的独立住宅区重新规划成公寓和联排区,以增加房屋的使用率。


4
人口剧增

奥克兰人口始终保持快速增长状态,而未来三十年这个增长趋势将持续下去,预测总计将增长100万人口。那么,为了满足人口剧增带来的住房需求,按照每三个人需要一套住宅来计算,奥克兰每年需要新建1.3万套住宅才能勉强满足大众的需求。



如今,新西兰经济的蓬勃发展每年吸引了至少5.5万新移民。其中大部分的新移民都会选择在奥克兰定居。所以奥克兰在未来25年内将会增加将近100万人,成为一个拥有200万人口的国际大都市!人口的激增使奥克兰在未来面临严重的房屋短缺。那么如果想让大家都有房可住,这座新西兰最大的城市就需要再建造至少40万套住房。


5
大量海外投资者的介入

与中国的一线城市相比,奥克兰的住房性价比更高,更适合投资。长期以来,奥克兰房产的出租回报率一直都保持在较高水平,而房价的平均涨幅更是达到了惊人的30%。所以,奥克兰的房地产市场吸引了大量的海外投资者。




与邻国澳大利亚相比,新西兰政府在政策上也更欢迎海外投资者:



澳大利亚政府近年来针对房地产交易增加了印花税,并且禁止海外买家在当地购买二手房。而新西兰则完全没有这样的限制。


另外,新西兰的金融机构也可以为海外投资者提供方便快捷的贷款服务。在新西兰,海外投资者可以申请到75%-80%的贷款比例,这一额度与当地居民几乎没有太大差别。

目前奥克兰房市依然存在着严重的供需不平衡。为了能建造更多的住房,特殊住宅区(SHA)被政府提上了日程。目前全奥克兰一共有156块特殊住宅区,这样就可以提供更多的土地。与此同时,市政府还制订了放松对建筑密度要求的政策,这也是被人们熟知的奥克兰统一规划(Unitary Plan)。

作为新西兰地区最大的建材公司,James Hardie在房地产市场中扮演了重要的角色。一方面James Hardie可以提供很多高质量、适合中高密度住宅的建筑材料。另一方面James Hardie的建材还可以降低生产成本,起到提升美观的作用。
 
逸居认为,随着新西兰经济的持续发展和政府有效的宏观调控,在著名企业比如James Hardie的大力支持下,奥克兰住房供应紧张的问题迟早会得到妥善的解决。




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视频由新西兰卓嘉传播制作

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