2016年旧金山房价走势将如何?买房投资是亏是赚?

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-04-12 易居北美房产



    谈到旧金山湾区2016的房价走势,让我们先来看看最近10年的房价情况。

    Palo Alto 的房价最近十年来一直是长势汹汹,除了2008年有微跌之外,近两年更是如坐了火箭一般的飞涨,你咋不上天呢?(虚线为Palo Alto的房价曲线,本图来自Zillow数据,下同)

    Los Altos的房价跟Palo Alto情况类似,但是2008年跌幅有比Palo Alto大一点。(最下方虚线为Los Altos的房价曲线)


    东湾著名华人区Fremont的房价是个过山车,从 2006年的70万到2011年低谷50万再涨回2015年的90万。


   湾区面积广大,从图中可以明显看出,湾区每个City的房价并不完全一样,但从长远来看湾区的房价一直是在增长过程中,而且热点区域房价抗跌性非常强。

    房价反映的是区域内买卖意愿的体现,涨跌幅的原因复杂,失业率,人口净流入数量,工资水平,新房供应量都反映出房价水平。

    两年前在湾区买过房子的都沾沾自喜,当初60万的房子现在涨到了90万,涨幅超过50%,两年净赚30万。现在手里拿了大把现金的湾区码农太太们都在等着湾区房价暴跌,拿Cash买白菜房和法拍屋,不然只能呆在家里window shopping了。


    最近就业市场有些变差,创业公司融资困难,估值缩水,美股大行情不好。个别跳水的厉害,比如LindedIn,现在都不好意思再称自己为FLAG四大金刚之一了,不过这少了L的FAG,看上去好好笑。

    说起房价暴跌,不得不提2000年和2008年的两次房价暴跌。2000年的Dot com泡沫源自IPO的狂热,当时大批的裁员,那种绝望情绪让人感到恐怖,认为IT不会再有出头之日。裁员迫使许多人转行或者回国,有些职位就此消失,再也没有回来。可是,当时湾区的房价微跌了10%多些,另有些地区比如当时的旧金山,IT并非支柱产业,房价没有受到影响,所以2000年的房市称不上崩盘,调整是一个更为恰当的词。而2008的金融危机,这样的崩盘可以说是百年一遇。

    而现今的贷款规定之繁杂,审查之严格,常常让经纪人们叫苦不不迭。买房之前对客户的贷款知识辅导是必须!必须!必须!几乎每个贷款都会有或大或小的问题,这个时候房地产经纪需要做好客户与贷款师之间的协调工作,确保交易顺利close。


说几个我比较支持的观点:

    1、湾区拐点还没有到来,现在湾区inventory(存量房)比较低的时候,离拐点还远。什么时候看到一大堆房子在市场上挂三五个月还出不了手,那就是拐点了。

    2、我周围大部分人都是等着跌了我好买的这种心态,这种心态的人大量存在,房市也不会跌的太狠,说明大家对这块地区经济长远还是看好的,泡沫挤挤还能发展。真要是大家开始考虑卖房换地区了,那房市就要真撑不住了。

    3、湾区的经济虽然有裁员,但是还没有这么差。很多公司在裁员,也有很多公司在缺人手,经济并没有很明显的下行。

    4、学区房确实保值,跌得慢长得快,破房子为啥这么贵,嗯就是这么贵,谁让人家是学区房呐。

    5、如果是刚需,比如孩子近两三年要上学的,想改善居住条件的,父母过来需要大空间的,你可以自己计算下,再租房几年的成本,以及预计房价的涨跌,要是两者相差不大,还是买房合适。如果是自住刚需买下来基本没错。

    6、Palo Alto那种几个M的好地区的房子,永远不会大跌的,长期一定是涨的,想出手是没错的,只是如果你有几个M,如果有更好的投资机会,可以考虑权衡,是投资自己的生意还是投资房子。

    7、买房这个事,如果你有钱,就自己去市场上下几个offer试试水,周边朋友打听下市场,自己投简历看看job market行情,千万别听论坛里所谓的牛人指点,很多人2013年问该不该买房,会不会很撑,一堆人劝别买,然后那个人还真的没买,然后呐?然后就没有然后了。买房这事自己去调研,别老看别人的观点跟着跑。

    8、2008年后中美两国印了多少钞票,湾区作为全球的科技中心,必然是会分一杯羹。 中美两国的钞票都湾区硅谷跑,房价一定看涨,可预见的未来也是。

    9、目前湾区房价很坚挺,尤其是传统好区,供远小于需求。组里快退休的老工程师根本不会卖房搬到外州,他们现在房产税都极低。自己买不起小黑屋,不代表其他人也买不起。 

    10、经济规律是几年一个循环哪怕以后几年经济放缓甚至衰退,也都是正常的,没什么可奇怪。房地产市场也是一个循环,但是这个循环可能很长,湾区有2000和2008年两次房地产危机调整,所以很多人认为这个循环是以7-10年为周期的,其实这个观点并不完全正确。周期长短很难讲,1968年到-1989年加州房地产市场连涨了21年,也许我们这轮房价增长是20年,现在只是个开始,谁知道呐!!!!


    附录《过去 46 年美国全国和加州的房地产变化趋势》(见下图)

西雅图华盛顿大学精装公寓——U Place

总价:27万美金起

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咨询电话:400 000 2323


来源:旧金山湾区地产专家 王万龙博士

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