后花园专题 | 奥克兰《未来城市化土地供应策略》独家破解,助你找准升值潜力旺区

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-04-15 后花园房地产在线


现有各类政策及规划


未来30年内,奥克兰人口预计会增加100万,这就意味着要满足市民生活及工作的需求,奥克兰需要建造近40万的新房,并且创造27.7万个工作岗位。《奥克兰规划》(AucklandPlan)就是奥克兰市议会未来发展策略的方向,也指明奥克兰未来将如何满足人口增长带来的居住需求。




这个规划明确指出,提供一系列棕地(brownfield,指被弃置的工业或商业用地而可以被重复使用的土地)和绿地(greenfield,城镇周围的未利用地)的土地供应具有重要的意义,这意味着:

 

在任何时候都有未来20年的土地开发能力
 
供应平均未来7年内不受限制且已准备好开发的土地


《奥克兰统一规划草案》(Proposed Auckland Unitary Plan)指出约需要1.1万公顷的郊区土地来作为未来城市化发展的用途,将会需要满足11万房屋的建造需求。这就意味着《未来城市化土地供应策略》要与之相配合,从而确定在未来30年郊区土地供应的一个时间表。因为一块荒地是不适合马上开始建房的,一系列的基础设置(水电供应管线等等)都需要提前建好,所以《未来城市化土地供应策略》的安排下,土地所有者、毛利族群、开发商、基础设置供应者以及奥克兰市议会将都可以更清楚和明确的了解到,在何时,哪些地将会为城市化开发做好准备!

《结构规划》

结构规划决定了未来城市化区域的顺序和时间。当一个区域为开发做好准备的前三年,《结构规划》就要提前完成。一份结构规划将显示出一大片区域内各类土地的用途安排(包括购物中心,住宅,工作场所及公园等)同时这个规划还会涉及基础设施的建设,比如公共交通、街道、学校等等。通过规定好不同地块的使用方向,以及基础设施的分布及一体化等,《结构规划》将会指导未来土地开发的方向

 

到这也许大家有点困惑,各种“计划”“规划”等等有点繁多,他们之间的关系如何呢?我们在这里简单列在下面的图中,帮助大家搞清楚其中的关系:



 

另外,特殊建房区(Special Housing Areas,SHA)与《未来城市化土地供应策略》(下称《供应规划》有着密切的关系:

 

SHA – Special Housing Area, 中文的直译是特殊建房区,也有翻译成“专项住宅区”的。它是基于法案Housing Accord and Special Housing Act 2013,政府为了加快建房速度平衡新房短缺,允许在奥克兰部分位置打破现有的规划方案,修建更加紧凑型的住宅区域。这些位置往往都不属于2010Metropolitan Urban Limit,也就是在原有的规划方案下无法建造高密度紧凑住宅。SHA特殊建房区是在奥克兰统一规划之前推出的,所以它和UnitaryPlan 没有太多直接的关系。

 

值得注意的是,新的特殊建房区将会在《供应规划》所涉及的范围内,所以这些地区开发进程也会与《供应规划》的土地供应计划相一致。

 

城市化建设将会有多大面积


未来30年,计划中的将城市化地块将会有多大的面积呢?我们可以拿目前哈密尔顿的市区范围做例子,来说明到底有多大的郊区土地将会进行城市化建设。


规划中将进行城市化建设的土地面积有1.1万公顷,刚好是哈密尔顿市区面积的150%。未来的城市化建设将会包括各类市区的开发项目,例如:住宅、集会场所、商铺、公园、工作场所、学校、医院以及社区服务设施。而住宅将会包裹一系列的市区住宅类别及相应密度,包括公寓、联排别墅、独立别墅,具体例子可以看下图:



 

未来城市化土地开发的时间顺序

 

该供应计划将会持续超过30年,从2012年持续到2041年。整体时间框架分为三个十年,每个十年又可分为两个“五年计划”。详情如下:

 

第一个10年:预期建设2.62万至3.11万栋住宅



由于当前市场强烈的需求,在第一个十年内,特殊建房区(Special Housing Areas,SHA)政策扮演着重要的需求。在这些地区的投资项目目前已经在计划好或者正在计划中。这些地区在未来城市化地区中,位于西北方向及南方。预期会有1.5万至1.8万栋住房将会在这些地区建成。在这个十年计划的下半部分,Paerata,Whenuapai 和 Puhinui将会成为重点地区。Paerata和Whenuapai已经有一些输水设施及废水管道,将会可以建设约1.12万至1.31万栋住宅。Puhinui将提供约406公顷的土地,大部分用于办公场所的建设。

 

第二个10年:预期建设2.83万到4万住宅



 

第二个十年的开发将会进入一个较为主动的开发时期,与结构计划和基础设施计划相配合。在第一个五年当中,Pukekohe、Kumeu-Huapai、Riverhead、RedHills、WarkworthNorth and North East 以及 Drury West将会成为发展重点。Pukekohe最近已经在规划当中,输水及废水运输基础设施已经可以支持即将开始的开发,但该地区将会需要投资改善交通运输系统。其他地区在前五年将会需要更多的投资来完成输水等方面的建设。第二个五年当中,Takanini和Warkworth South将会是重点地区,Takanini需要提前较长时间来规划和建设基础管线设施,同时也需要克服一些岩土工程技术方面的问题。

 

第三个10年:预期将建设3.32万至3.91万栋住宅



在这个阶段,第一个和第二个十年涉及的地区城市化进程已基本完成,这些地区剩余部分将会成为开发重点:Opaheke -Drury, Silverdale-Dairy Flat 以及 Wainui。这些地区是大面积的郊外地区,尚未有城市化基础设施。对于像Wainui及Dairy Flat这类地区,基础设施到位将会需要长达20年。

 

以下是本次策略的总览图,点击可看大图,详情请查阅链接阅读英文原文:http://www.aucklandcouncil.govt.nz/EN/planspoliciesprojects/plansstrategies/Councilstrategies/Documents/finalfutureurbanlandsupplystrategyplan.pdf




规划中各地区住宅建设数量、预期就业岗位数量以及基础设施建设成本


根据以上的城市化发展规划,未来将需要建设大量的基础设施,而很多基建需要在土地开发时间点前完成。下图中您就可以看到,各地区在未来城市化进程中所可以建的住宅数量,提供就业岗位数量以及基建成本,目前这仅为初步的估计数据




以上就是奥克兰政府《未来城市化土地供应策略》相关内容的解读,希望能为大家提供一些有用的数据,使您对奥克兰未来各区发展趋势,有一个更为宏观的了解。



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