《破产!离婚!单亲母亲10年从一无所有到建立$4百万房产组合!/下》【房产投资组合的故事01】

<- 分享“澳洲房产大全”微信公众号到您的社交圈,让更多的人知道!

收藏文章 赞一个 已赞 2016-04-19 澳洲房产大全


专栏寄语

一直想和大家分享点澳洲当地投资人是如何从0开始,建立起自己超牛房产投资组合的。


正好我回国了,看不了房了,我不能让那些每周追着【我的看房日记】的读者朋友失望,遂决定在未来几期无法刊登日记期间,发几篇这样的文章。希望能够让你们有些新的想法迸出。



翻译/大悟


“Esme的故事无疑是成功的,她的决心,纪律性,自控性无疑在她获得大量物业的过程中产生了决定性的作用。她用不同的方式不断丰富着自己的投资组合,这包括创新性的贷款,调控配比合理的资本增长,租金收益,现金流,及其高超的管理技巧,的确是非常优秀的投资组合!”


John Kovacs, NMD DATA


阅读上篇请点击:


《破产!离婚!单亲母亲10年从一无所有到建立$4百万房产组合!/上》【房产投资组合的故事01】


继续上文“风险管理”


预判性的房产管理


“我不断地监督者我的租赁经理,确保租金收益不会被拖延,如果一处物业没有被成功租出去,每周我就会不停的想方设法去改变,在一些区域,如悉尼,我不会将所有物业只交给一位租赁经理,以防他们的能力不够。”


保持健康的租赁期


这样做的目的是以防一些物业因为突发事件如维修而导致多数房屋一起空置。


适时售出以防风险


我会提前将一些未来可能出问题的物业标出,随时准备售出。


购买前的缜密与勤奋


“在我购买前,我总是会启用防虫及建筑类保险,因此日后发生任何类似问题,我并不会过于吃惊,我会更倾向于选择房产律师而非代立契约人以防未来事情变得复杂,我可不想未来因为法律上的事情让自己焦头烂额。”


采用合理的方式应对维修事宜


当租客要求维修时,我会立马让物业经理安排所有相关事宜,以防未来导致任何的法律纠纷。



我最大的错误及所学到的教训


在Esme的成功房产投资路上,尽管她非常勤奋,热衷于研究地区,但也有过不成熟的案例,比如错误的买入South Hedland. 


“在2013年,在一个相对高点,市场大肆宣传之时可我最大的错误就是买入了South Heland。那时兜售房产的人预测此地区人口将会疯涨,同时港口未来将扩张,但结果,不单单房价跌了,连租金也从1600/周跌倒了350/周,而能否租出去,还得看运气。


通过这种血的教训,我学到的是在一些以矿业为主的区域,你需要特别小心矿业公司兴建沟壑,同时贪婪的开发商们又很可能过度开发大量房屋。”


Esme同时也发现保险公司对于常伴有龙卷风,洪水及森林火灾可能的区域的保险费用往往高的惊人。


“借款人即银行,手中都会有一长串列表,所列的区域是他们不愿意借钱的区域。


如果一个地方过于荒凉破旧,他们是不会给你贷款的,社区类抬头(Commnuity-titled)的物业也很难得到银行贷款。 


当谈到矿区物业的重新翻新,你会发现它往往非常昂贵,而这样的交易也非常难找。另外一点需要注意的是在一些比较偏远的地方,你要小心瘾君子,他们会损毁你的房子,就算你的房子当时是空置的,也难逃厄运。”


耐心


在2013年,当Esme把她位于悉尼西区的Parramatta的联排别墅拿出来销售时,她小心翼翼地放出价格为68万澳币,最终一堆中国夫妇出价71万澳币,当时也是所有出价中最高的一个,Esme知道这个价格非常不错,她对此也很满意,但是她总觉得有点不那么自在,尽管那时她已经付了一定的广告费和装饰费用,在2014年,同样的这对买家夫妇再出价,79万澳币,她依然没卖,今天这个物业的价格在110万澳币左右。


“有时最好的策略就是买完后永远不卖!耐心就是黄金,卖出是一种过时的做法,如果你想提现,只需要通过增贷的方式,这样你既得到了现金,又保住了物业。你为什么要杀死会下蛋的鸡呢?”



最后附上Esme的房产投资组合表


大悟感言:


此投资物业组合里,我们发现,现金流的表现几乎都在4%以上,房屋跨度4个州,房屋类型以独立屋为主。


人们都喜欢听故事,当今天Esme能在一个杂志上,如此自信的娓娓道来,而你又如此相信,其实很简单,就因为她成功了。


在如今信息如此发达,大肆的广告铺天盖地,我们是成为发掘信息的先驱呢,还是成为信息的奴隶,自己考虑吧。


此篇文章即将结束,尽管这个投资组合的案例是以二手房为主的,但于我而言,依然很受用。


房展会上,看着那些张口闭口一个区域,极尽偏执之能事的国内买家,我真得懒得连一个字儿都不爱说。


感谢阅读。


于广州

2016年4月18日




大悟编写的《澳洲房产那点事儿》在淘宝,京东,当当,亚马逊等中文网站均有销售,在澳洲本地暂无。




点击展开全文