【房产投资】2016墨尔本置业大规划,让你的房产赚赚赚!

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-02-14 澳洲地产之家


墨尔本,澳洲第二大城市,不仅人口净增量位居澳洲第一,而且是一座同时兼具“全球最适宜人类居住的城市”五连冠以及“全球第二地产增值潜力城市”美誉的高潜力国际投资城市。


当然不仅仅如此,墨尔本也吸引了许多世界超级富豪(净资产在3200万澳元或以上)的青睐,他们认为墨尔本甚至于超过法兰克福、多伦多和日内瓦,最适合他们居住的地方。




墨尔本为什么如此任性呢?!让我们一起来回顾一组2015年关于墨尔本的大数据吧:


  • 从房价方面看:根据RP Data数据显示,2014-2015财年,墨尔本房价劲涨 10.2%。第三季度(7月-9月),墨尔本房价以7.4%的涨幅领先全澳各首府城市,仅9月,墨尔本房价就激涨了2.4%,月度涨幅和季度涨幅皆领涨全澳。截止至11月30日的过去一年,墨尔本房价跃涨11.8%。

  • 从租金方面看:根据RP Data租金统计报告显示,墨尔本周租租金一年来增长了2.1%,增长至449澳元/周,是租金年涨幅最高的首府城市。

  • 从空置率方面看:据SQM数据显示,11月30日,墨尔本平均空置率降为2.4%。包括首府城市在内的全国房屋销售时间为37天,墨尔本的销售时间则更短,为32天。


由此可以看出,墨尔本一直以低风险、稳定回报备受开发投资者的青睐。


为此维多利亚政府提出的2050发展新策略,Plan Melbourne,专注于未来30年内基础设施的拓展和改善,并指出这是历史上最庞大的基础设施升级项目。


在宣布新计划时,州长Denis Napthine表示,该计划不但包括激进的交通运输系统,也涉及都市和活动区域的变革。


进入2016,墨尔本各地区政府规划也在不断改变,让很多投资开发者措手不及。那么,都有哪些城市规划和市政建设在悄悄改变我们的生活呢?而位于这些市政规划周边的房子是不是也在悄然增值让你的房产大赚呢?如何在变化中保证投资的安全和高回报?


影响房价的最根本因素:人口增长与房屋供求


据最新统计,澳大利亚的人口现逾2389万。


自2009年6月以来,维多利亚州增加了近47万人,人口远超其他州,其中移民占重大比例,约56%的新居民源自海外。随着人口平均寿命增加和海外移民日益增多,澳大利亚人口数量在未来的几十年将持续增长。


墨尔本未来40年远景规划,预计到了到了2050年,常住人口将超过650万,需要额外提供120万个工作岗位。


墨市划出5个城市次级区域,预计墨尔本北部和东南部人口增长幅度最大,将迎来70万新居民,东部城郊增长幅度最小,但也将新增35万名新居民。


受墨尔本快速发展影响,墨尔本西南区一举成为墨尔本置业者的“新战场”,人口增长最多的地区是Wyndham,包括Point Cook、Werribee、Hoppers Crossing和Tarneit,2014年有10,604人迁入,现在常驻人口有近20万人。


2015年,Werribee、Point Cook成为墨尔本西区人口增长最快的地区,为该地区房产持续开发的基本驱动力。


为了持续稳定人口的增长,《墨尔本规划书》进一步确认将在East Werribee、La Trobe、Sunshine、Parkville、Monash和Dandenong South等地兴建6个永久性的就业集群区。


这些宏伟的规划也给距离Werribee5分钟车程的PointCook等区域带来了无限的投资升值潜力。


当然不仅如此,还计划在墨尔本东南部修建第三个机场,满足维州市民搭乘国内航班的需求。


随着墨尔本的人口逐渐超过悉尼,墨尔本内城区将成为全澳最大的就业中心。促进内城区的就业机会增长是当中的一个要点。


这份长达176页的规划书是“墨尔本和维州未来40至50年内最为重要的文件”,将能够协助墨尔本保持世界最宜居城市之一的地位。



另一面,为了满足人口增长需求,规划提出至少需要加建157万处住所


《墨尔本规划》预测外交地区将在未来20年内出现大规模增长,并将更多地关注维州次发达地区。


维州州长提出“我们不希望维州只有墨尔本,我们希望墨尔本发展,但我们也希望维州的次发达地区能够分享这种增长。预计我们今后需157万间房子,其中96万间房子将建在成熟区,其他的房子将建在新开发区。”


根据最新的规划蓝图,墨尔本东区的人口增长数量将只有北区、西区和南区增长数量的一半。


一个新的大都市规划委员会将负责执行这个计划。预计60%的新屋都将是位于老城区的公寓房、排屋和单元房。



墨尔本作为国际化都市,在人口不断增长以及经济形势不断变化中一直与时俱进,除了靠多元文化外,其基础硬件设施也一直在持续加强中。


澳大利亚政府投入326亿澳元用于墨尔本基础配套设施建设。据澳洲权威地产研究机构SQM《2016澳洲房地产繁荣与衰退报告》预测,2016年墨尔本将成为澳洲房价增值最大首府城市,报告预测2016年墨尔本房价最高涨幅为13%,租金回报率最高为7%。



墨尔本地铁


2018年,墨尔本将开始修建第一条从西北区直接贯穿到东南区的地铁线,届时大家就不用再走City Loop(城市环线)啦,因为可以直接坐地铁在CBD东西两面穿行。


这个斥资$110亿的墨尔本地铁铁路隧道项目将建设长达9公里的地铁线路。目前项目正在前期勘探施工中。


隧道建成后,载乘量每小时将多出2万人,除了墨尔本公共交通系统以外,将创造自上世纪八十年代City Loop开通以来最大的载乘量。


墨尔本机场容量将大幅扩增全新国内航站楼


传说中的全新国内航站楼4现在已经完工一半了。


专供机场和航空公司工作人员通行及对旅客公共开放区域在今年一月也已建好,这项工程安装了240个镶嵌玻璃,创造出这个航站楼艺术级的外观和感觉。


现在,重心主要放在内部装修上,电梯和扶梯最近都已安装好,地板铺砖也正在进行中。


零售商区域快要完工,也将很快转手给商户们自己去独立装修。估计在今年就将对外开放运作了


墨尔本市区将建巨大的新天地E-Gate


这个选址目前还是一块占地20公顷未被开发的铁路区,邻近Docklands和West Melbourne。


由于位于Dynon Road的E出口附近,这个项目被命名为E-Gate。


在计划中,它将成为一个集居住、商业以及社区多个使用功能为一体的市内区,一旦完成,预计在未来20-25年内为市民提供超过5000个就业机会,容纳12000人的住房与占地二十万平米的商业零售区。


这将为墨尔本CBD实现功能延伸,为市中心的居民生活谋巨大福利。


联邦广场东区开发


虽然面积还未到E-Gate的五分之一,但这块联邦广场以东的铁路区拥有巨大的开发空间,不仅归功于其极佳的地理优势(直通高速公路和公共交通),它还被抱以使雅拉河北岸重新恢复生机的期待。


这个项目很可能建造出一个全新的娱乐文化区,彻底转变Flinders Street的东部形态,而市中心人们的生活也将更丰富多彩。


Flinders Street Station大翻修




在2015年2月中旬的时候,总理DanielAndrews和维州公共交通部长Jacinta Allan正式宣布,1亿资金将被拨用给Flinders Street Station做紧急翻修跟各方面升级,包括月台、入口、厕所和信息展示区。


这次紧急翻修也是因为Flinders Street Station部分设施已出现破裂跟漏水现象,厕所肮脏以及高峰时期常出现的乘客拥挤现象,政府意识到,要是再不采取措施,这些问题将难以补救。


此次翻修工作包括为火车站提供更多通往月台的入口,安装更多最新代myki读卡器,重修厕所设备,修补ElizabethStreet入口的售票厅以及安装一个巨大的面向联邦广场电车站的时间表显示屏。


这个项目的完成将让我们看到一个更少拥挤、更多入口,还有更重要的是,更干净的Flinders火车站。


墨尔本公园(网球中心)二次开发


墨尔本公园(Melbourne Park)的这次再开发将为市民带来一座管理与媒体大楼,这座全新八层大楼将在每年夏天的澳网公开赛为墨尔本奥林匹克中心和澳洲网球的工作人员以及数百位媒体人提供便利。


这项工程预计在2016年底完成。


相信这个项目完成后将又一次助墨尔本完成举办全澳最好赛事的目标。


Parkville体育村改造墨大学生的福祉


在2006年,为了6000名参加Commonwealth Games的运动员安排住宿,这个邻近Royal Park跟Melbourne Zoo的区块被建设成了不折不扣的体育村。


如今,维州政府考虑将它转变为普通住民区,这包括了将近1000座新住所,其中20%会被用作公益住房,大多数住房里还会配备残疾人专用厕所跟淋浴。


新铁路线建设让你出行更方便


这条新的地方铁路线将解决从西边到市中心火车线路中存在的不足。


目前,连接West Werribee Junction跟Deer Park的专用火车轨道已经建好,接着便直接沿着现有的轨道从Sunshine直达Southern Cross Station。


这很有效地将市中心与西墨尔本线路分开,以免打架,也因此Geelong,Bendigo和Ballarat都将第一次拥有专有线路直达 市中心了。


这条线路建好后,预计会在清晨跟晚上高峰时间增添总计33条线路并且每天能多容纳五万四千名乘客。


机场、高速路、车站...326亿澳元保障基建配套


这份计划也确定了墨尔本的逾24个“城市改造点(urban renewalsites)”,包括Hampton车站、Highett、Flemington-Newmarket片区和Essendon车站。


根据这个计划,Western Port Highway将被升级到高速公路的标准,连通Hasting港;


从kensington到SouthYarra将有MelbourneMetro线路;


墨尔本机场和Avalon机场之间也将有铺设铁路线路;


Rowville和Doncaster之间料也会修建新的铁路线路。


政府将建造East West Link,通过隧道将城市的东部和西部连起来;


改进公路,将Western Port Highway干道改成高速公路,使Hastings港到墨尔本更加方便;


开建墨尔本的第一条地铁,地铁将从South Yarra到Domain到Fishermans Bend到Southern Cross,再通过Southern Cross和通往Sunshine的火车链接,并在Albion East处扩展到飞机场,将墨尔本的飞机场和市中心连接起来。



在21世纪前,由于长久以来墨尔本市对西南区的忽视,使得目前南区还处于价格低洼阶段,随着2050发展战略规划的实施,南区的Wyndham等区域被指定为5大重点发展城区,像Poink Cook这样紧邻新兴就业中心、商业中的城区获益颇多。


根据新的基建建设规划,预测出墨尔本2050计划最受益的18个区域,它们同时也是Plan Melbourne中提到的特定区域。


城市更新区域


  • Fishermans Bend(Port Melbourne)

  • E-Gate

  • Arden-Macaulay



区域内就业增加城区


  • Monash

  • point cook

  • La Trobe

  • Sunshine

  • Dandenong South

  • East Werribee

  • Parkville



关键活动和工作中心


  • Dandenong

  • Box Hill

  • Ringwood

  • Essendon Fields

  • Narre Warren

  • Broadmeadows

  • Epping

  • Footscray



大墨尔本区域房产稳步增长的五个核心要素:人口、基础设施、就业、经济、宜居都已经满足,不愧于“全球最宜居城市的后花园”美名。


大墨尔本房产在过去10年里均稳步上升,公寓产品均价相较悉尼便宜约38%,更具可负担性。加之,近年来澳币保持低位,人民币纳入SDR、“中澳自贸协定”签订、移民留学政策的逐渐宽松等利好,这对于移民、留学、旅游,现在到澳大利亚进行资产配置更具便利性。
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