掘金美国楼市:华人买家的“学区房情结”

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-04-12 美房帮



2016年将是美国房地产需求旺盛的一年,其中普通的华人买家为数不少。


文/沈秋莎


相较于中国楼市的热度,美国楼市近两年虽有回暖复苏之势,但涨幅平稳。房地产网站Realtor的首席经济学家斯莫克(JonathanSmoke)表示,2016年将是房地产需求旺盛的一年,约三分之一的购房者年龄在25至34岁间,该购房主力军会给今年带来200万份地产交易单。其中,就有不少普通的华人买家。


中国买家看重地段

Christina来自大连,她高中毕业后赴美读大学,毕业后又留美工作。Christina和她老公最初都就职于摩根大通,由于公司地处纽约市区,考虑通勤方便,他们将最初的居住地选定在跟曼哈顿一河之隔的Jerseycity。他们在租房2年后,本着自住兼顾投资的原则,于2015年开始看房。


在换了五六拨经纪人后,他们最终选定了一个白人老头JayDollinger作为房产中介,Jay有着犹太人的精明和聪慧。在Jay的帮助下,他们将目标锁定在纽约州韦斯特切斯特县(Westchester)的多布斯费瑞市(DobbsFerry)。Christina对记者说,由于他们工作繁忙,无暇打理装修翻新等琐事,因此,那些可以直接拎包入住的新房对他们颇具吸引力。在看了将近1年多的房屋后,他们终于在今年选定了这套建于2005年的独栋别墅,成交价为91万美元。


这套房子共有4个卧室、2个厅、3个厕所,外加地下室和厨房。房屋周边的配套设施齐全,步行便可去超市购物,附近的公园景色宜人。值得一提的是它便捷的交通,步行15分钟便可抵达位于哈得逊河边的火车站,35分钟快车直达曼哈顿,非常适合在纽约市上班的白领。当记者问起,买房过程中,什么考量因素最为关键,Christina说,房屋位置为重中之重,房屋结构、房型皆可改动,唯有地点以不变应万变。


租金房价齐涨

在经济形势渐入佳境的美国,70后和80后的年轻人正处于事业的黄金期,经济状况良好,增长的就业机会带动人口迁徙,导致购房需求增加。而那批50年代出生的长者正经历退休的浪潮,这些人倾向于大房换小,抑或是搬到物价更低廉的地方生活。这两代人的不同需求,增加了整个房地产市场的流动性。


Windermere的首席经济学家加德纳(MatthewGardner)则预计今年会有更多待售房屋抛出,一些持观望态度的房东,也会趁着房屋净值上升之际赶紧卖房,房源库存会有所增加,但仍赶不上需求,因此,今年的房价依然会稳步上扬。


Moody’sAnalytics的首席经济学家赞迪(MarkZandi)说,2016年房地产市场会迎合购买需求,扩大供应量。尽管新造房屋不断增加,但相较于刚需,仍显不足。租房市场和房屋的空置率都处于低位,这都会促成房租和房地产市场的价格上扬。出租房的短缺,在低价位的房源中尤为显著。持有相同观点的还有ClearCapita的首席经济学家维拉科特亚(AlexVillacorta),他对记者说,2016年美国房地产呈现房租依然持续增长和房地产的缓慢增长两大趋势。


据悉,现在美国的房屋拥有率为50年来最低。


行事谨慎的美国联邦储备委员会在上调利率的同时,也欲将对经济发展所产生的负面影响降到最低。在全球经济不景气的大环境下,美元坚挺,房地产利率则充满波动,一天一变,长期走势看高。


走高的房产利率对市场而言却是利好。


房地产网站Ten-X的首席经济学家莫伊欧(PeterMuoio)则指出,工资的增长将为房地产复苏注入新的动力。各种数据的分析结果使他确信,全美2016年的工资将有所增长,这将有助于提高购买力,并为购房需求的增长打了一剂强心针。

美国房价2009年跌至谷底,2010年后开始缓步回升。数据显示,2016年1月全美独栋别墅的中位数在213800美元,比去年同期上涨了8.2%,QuickenLoans的首席经济学家沃尔特斯(BobWalters)说,“被压抑了十年的房屋需求已经复苏了。”RealtyTrac的报告显示,在美国最发达的12座城市,房市去年的反弹已超过2005年的最高点,交易的净利润也达到近10年峰值。


伴随着交易量和利润空间的上升,市场也不乏有担忧的声音。加德纳认为:“当投机倒把的交易量上升时,往往也预示着房地产市场的泡沫隐现。”


学区房紧俏

然则复苏之势也好,泡沫之说也罢,带着买涨不买跌的心理,一些收入稳定的华人买家悄然进场美国楼市了。除了文章开头的Christina,同样在去年出手购房的还有丽莎,丽莎2005年赴美攻读会计的硕士学位,毕业后在一家投行做会计,她先生则在耶鲁大学做博士后。他们一家原住在康州的特朗布尔(Trumbull),后因为女儿入学,遂于2015年决定换购学区房。无独有偶,他们也把目光落在了纽约州韦斯特切斯特县(Westchester)的斯卡斯代尔市(Scarsdale)。


该学区一直在东部地区名列前茅,因此也吸引了许多赴美购房团的注意,丽莎下了两次单,无奈都被“豪气”的中国现金买家抢走。跟其他购房者不同,丽莎对公寓情有独钟,除了价格实惠,打理方便也是他们选择公寓的重要原因。第三次,他们看中了一套2房2卫1厅的公寓,售价56万,丽莎飞速下订,最终成交价为56.2万美元,地税每年约为9000美元。


在美国房地产领域从业超过10年的JamesKing告诉记者,在房地产牛市,学区房和普通住宅的增长空间并无显著差异,可一旦进入熊市,学区房因其良好的治安、优美的环境和高质的教育,突显其极佳的抗跌性,堪称“保值房”。


一位不愿意透露姓名的硅谷工程师告诉记者,她在2005年左右,利用零首付,大批购置房产,等房产升值后,利用增值部分用抵押贷款的方式借出现金,再拿这笔现金作为首付,购买下一栋房子。增值后再卖,滚雪球似地积累资本,也为房地产泡沫推波助澜。最终,她在2007年次贷危机前夜及时收手,抛出所有的地产,净赚100多万。


当然,并不是所有的人都像这般幸运,2008年震惊美国华人社区的“吴京华”案,便是次贷危机的受害者,吴京华是一名硅谷的产品测试工程师,他通过抵押方式,先后购买了19套房子,次贷危机来袭后房产大幅缩水,他又赶巧在那时被裁,不堪压力的他继而枪杀了公司的首席执行官、业务总裁和人事部经理。


即便经济危机大潮来袭,硅谷周边的房价在经历短暂的跌幅后,迅速回升,价格依旧坚挺。根据Paragon房地产集团2015年公布的数据,旧金山湾区的房地产,2002年至2007年涨幅为59%,2008年至2011年下跌27%,2011年至2015年又暴涨60%~70%。


一位不愿意透露姓名的李姓工程师对记者说,硅谷30万左右的年薪看似很高,但10万是股票,10万年终奖,可供平时支配的也只有10万美元,几乎月光。在南湾100万左右的房子破旧不堪,最后不得不将目光投到较为偏远的东湾,虽然交通不便,但学区中等偏上,且130万便可以买到3000英尺的新房。

JamesKing对记者说,美国经济增长现已进入高点,去年一年已是高位盘整,下行风险高于上行,而且,今年一季度的GDP预期增长为2%,实际增幅仅0.6%,美国经济进入滞胀期,房价反弹不会持久,若市场进入新一轮调整,很可能下跌。JamesKing表示,相对于已处在高位的学区房,若不考虑自住和孩子升学,有闲钱的投资人可购置相对处于低位的多单元楼,单元越多,管理成本越低,投资回报率越高。不过,多单元搂所处学区往往中等或偏下,人口成分复杂,抗跌性差。


来源:一财网


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