华人掘金美国楼市看重什么?

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-04-12 威翰地产美国房产资讯


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相较于中国楼市的热度,美国楼市近两年虽有回暖复苏之势,但涨幅平稳。美国房地产网站的首席经济学家斯莫克(JonathanSmoke)表示,2016年将是房地产需求旺盛的一年,约三分之一的购房者年龄在25至34岁间,该购房主力军会给今年带来200万份地产交易单。其中,就有不少普通的华人买家。

Christina来自大连,她高中毕业后赴美读大学,毕业后又留美工作。Christina和她老公最初都就职于摩根大通,由于公司地处纽约市区,考虑通勤方便,他们将最初的居住地选定在跟曼哈顿一河之隔的Jerseycity。他们在租房2年后,本着自住兼顾投资的原则,于2015年开始看房。


在换了五六拨经纪人后,他们最终选定了一个作为房产中介J,J有着犹太人的精明和聪慧。在J的帮助下,他们将目标锁定在纽约州韦斯特切斯特县(Westchester)的多布斯费瑞市(DobbsFerry)。Christina对记者说,由于他们工作繁忙,无暇打理装修翻新等琐事,因此,那些可以直接拎包入住的新房对他们颇具吸引力。在看了将近1年多的房屋后,他们终于在今年选定了这套建于2005年的独栋别墅,成交价为91万美元。


这套房子共有4个卧室、2个厅、3个厕所,外加地下室和厨房。房屋周边的配套设施齐全,步行便可去超市购物,附近的公园景色宜人。值得一提的是它便捷的交通,步行15分钟便可抵达位于哈得逊河边的火车站,35分钟快车直达曼哈顿,非常适合在纽约市上班的白领。当记者问起,买房过程中,什么考量因素最为关键,Christina说,房屋位置为重中之重,房屋结构、房型皆可改动,唯有地点以不变应万变。



租金房价齐涨

在经济形势渐入佳境的美国,70后和80后的年轻人正处于事业的黄金期,经济状况良好,增长的就业机会带动人口迁徙,导致购房需求增加。而那批50年代出生的长者正经历退休的浪潮,这些人倾向于大房换小,抑或是搬到物价更低廉的地方生活。这两代人的不同需求,增加了整个房地产市场的流动性。


Windermere的首席经济学家MatthewGardner则预计今年会有更多待售房屋抛出,一些持观望态度的房东,也会趁着房屋净值上升之际赶紧卖房,房源库存会有所增加,但仍赶不上需求,因此,今年的房价依然会稳步上扬。


Moody’sAnalytics的首席经济学家赞迪(MarkZandi)说,2016年房地产市场会迎合购买需求,扩大供应量。尽管新造房屋不断增加,但相较于刚需,仍显不足。租房市场和房屋的空置率都处于低位,这都会促成房租和房地产市场的价格上扬。出租房的短缺,在低价位的房源中尤为显著。持有相同观点的还有ClearCapita的首席经济学家维拉科特亚(AlexVillacorta),他对记者说,2016年美国房地产呈现房租依然持续增长和房地产的缓慢增长两大趋势。


据悉,现在美国的房屋拥有率为50年来最低。


行事谨慎的美国联邦储备委员会在上调利率的同时,也欲将对经济发展所产生的负面影响降到最低。在全球经济不景气的大环境下,美元坚挺,房地产利率则充满波动,一天一变,长期走势看高。


走高的房产利率对市场而言却是利好。




房地产网站的首席经济学家莫伊欧(PeterMuoio)则指出,工资的增长将为房地产复苏注入新的动力。各种数据的分析结果使他确信,全美2016年的工资将有所增长,这将有助于提高购买力,并为购房需求的增长打了一剂强心针。


美国房价2009年跌至谷底,2010年后开始缓步回升。数据显示,2016年1月全美独栋别墅的中位数在213800美元,比去年同期上涨了8.2%,QuickenLoans的首席经济学家沃尔特斯(BobWalters)说,“被压抑了十年的房屋需求已经复苏了。”RealtyTrac的报告显示,在美国最发达的12座城市,房市去年的反弹已超过2005年的最高点,交易的净利润也达到近10年峰值。


学区房紧俏

复苏之势强劲,一些收入稳定的华人买家悄然进场美国楼市,除了文章开头的Christina,同样在去年出手购房的还有丽莎,丽莎2005年赴美攻读会计的硕士学位,毕业后在一家投行做会计,她先生则在耶鲁大学做博士后。他们一家原住在康州的特朗布尔(Trumbull),后因为女儿入学,遂于2015年决定换购学区房。无独有偶,他们也把目光落在了纽约州韦斯特切斯特县(Westchester)的斯卡斯代尔市(Scarsdale)。


该学区一直在东部地区名列前茅,因此也吸引了许多赴美购房团的注意,丽莎下了两次单,无奈都被“豪气”的中国现金买家抢走。跟其他购房者不同,丽莎对公寓情有独钟,除了价格实惠,打理方便也是他们选择公寓的重要原因。第三次,他们看中了一套2房2卫1厅的公寓,售价56万,丽莎飞速下订,最终成交价为56.2万美元,地税每年约为9000美元。



在美国房地产领域从业超过10年的James告诉记者,在房地产牛市,学区房和普通住宅的增长空间并无显著差异,可一旦进入熊市,学区房因其良好的治安、优美的环境和高质的教育,突显其极佳的抗跌性,堪称“保值房”。


一位不愿意透露姓名的硅谷工程师告诉记者,她在2005年左右,利用零首付,大批购置房产,等房产升值后,利用增值部分用抵押贷款的方式借出现金,再拿这笔现金作为首付,购买下一栋房子。增值后再卖,滚雪球似地积累资本,也为房地产泡沫推波助澜。最终,她在2007年次贷危机前夜及时收手,抛出所有的地产,净赚100多万。


当然,并不是所有的人都像这般幸运,2008年震惊美国华人社区的“吴京华”案,便是次贷危机的受害者,吴京华是一名硅谷的产品测试工程师,他通过抵押方式,先后购买了19套房子,次贷危机来袭后房产大幅缩水,他又赶巧在那时被裁,不堪压力的他继而枪杀了公司的首席执行官、业务总裁和人事部经理。


即便经济危机大潮来袭,硅谷周边的房价在经历短暂的跌幅后,迅速回升,价格依旧坚挺。根据2015年公布的数据,旧金山湾区的房地产,2002年至2007年涨幅为59%,2008年至2011年下跌27%,2011年至2015年又暴涨60%~70%。


一位不愿意透露姓名的李姓工程师对记者说,硅谷30万左右的年薪看似很高,但10万是股票,10万年终奖,可供平时支配的也只有10万美元,几乎月光。在南湾100万左右的房子破旧不堪,最后不得不将目光投到较为偏远的东湾,虽然交通不便,但学区中等偏上,且130万便可以买到3000英尺的新房。


永久产权

精明的犹太银行家早就明白:房地产业中,“增值的是地,贬值的是房。”纽约曼哈顿的房子昂贵,不是因为其砖瓦价值高,而是房子下带有的土地是不可再生资源,随时不断升值。

首先我们要知道,美国是私有财产制,房屋的买卖包括土地,就是说,买家在买房的同时也买下了那块地。而中国,住宅产权是七十年期限,一般商业房产期限只有五十年。


能让越来越多的中国人对美国房地产趋之若鹜的原因,其中有一个比较重要的,那就是美国房屋的永久产权,中国房屋产权非永久这是众所周知,刚从农耕时代中走出来的,受传统儒家思想影响的中国投资者不仅把房产当做居住和投资的工具,更把它当做一份家族意义的传承想要永久传下去,在本国的政策不能满足此要求的时候,大家的视线就转移到海外,美国的房屋产权政策恰好就符合投资者的期望。


美国“永久产权”的依据

在《物权法》第一百四十九条中规定,住宅建设用地使用权限期间届满的,自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。


住宅建设用地使用权期间届满,自动续期,这使得住宅业主感到安心。自动续期解决了土地使用权和房屋所有权在期限上的冲突问题,消除了二手房购买者对土地使用权年限的后顾之忧,将促进二手房的流转,有利于提高房屋和土地的利用效率。虽然《物权法》没有提及续期后的费用及相关问题,对商业和综合建设用地如何处理,能否自动续期也没有具体规定,不过,随着后续法律法规的完善,配套法律、法规将对《物权法》相关部分进行补充。


优质的基础建设

投资美国房产,投资保值的功能是肯定的了,但最吸引中国投资者的,还是美国的社会基础设施:美国有着世界上最好的大学;美国文化使投资者不会感到孤立;而且在美国投资很保值。大多数在美国投资房产的中国人不是为了自己,而是为了他们的孩子和家庭。美国的房产法律制度健全,对投资人持有房产,出租房产,出售房产有完全的保护。在美国,所有的房地产所有权文件,诸如转让契据,都是公开的。任何人都可以通过在地方法院查询记录而很容易地查到房产交易历史。而且,随着政府记录的数字化而可通过网络获取,了解一处欲购房产的信息变得更加容易。当然这也是个双刃剑,因为涉及到了房主身份隐私的问题,投资人完全可以通过美国的地产专业人士和律师来保护房主个人身份不被暴露。


本文来源:第一财经日报


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