投资澳洲别墅or公寓?有"地" 还是"没地"?

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-02-04 澳洲地产投资总商会



RP亚太的分析团队表示,从澳洲房屋增值的角度看,无论是公寓还是别墅都是升值的,只是幅度稍有不同。根据官方数据显示,过去40年以来,根据地区不同,澳大利亚的公寓房平均每年增长6%~8%,而花园别墅的涨幅则达到10%~12%。

当然,华人骨子里都是喜欢做“地主”的,有地皮的就是“老大”。在传统思想左右下,多数人都觉得买房子当然是要买占地面积大的,别墅的占地面积通常比公寓要大得多,整块土地都是属于自己的。然而,买房不仅仅要看占地,无论是公寓还是别墅,所在位置和未来的发展空间同样重要,房子周边的环境,交通,学校,医院,购物等配套设施都是提升房地产价值的重要组成因素。


这里,我想分享一个实例给大家。这是一个真实案例,前不久曾有一对中年夫妻来我司咨询澳洲投资房产。夫妻俩想在澳洲的墨尔本买套房子,但问题是老公想买花园别墅,老婆却想买高级公寓,老公说:“买别墅好,占地大,可以真正做地主”。老婆却说:“你这个老土,去国外买房子,还要跑去郊区,难道去澳洲做农民不成?肯定是住市中心的公寓有派头了,又方便”。由于他们坚持不下,始终无法说服对方。夫妻两人看中的物业,都是正在建造,尚未竣工的房子,也就是我们常说的一手的期楼。其中一套价格是70多万澳币,位于CBD内的高级公寓房,使用面积60多平方米,两室一厅,公寓楼下就是商场,购物、出行都非常便利。而另外一套房价格是90多万澳币,是距离市中心20公里左右的花园别墅,建筑面积有200多方,土地面积400多方,虽说是“郊区” or Inner City,但其实开车到市中心上班,最多只需半小时左右。

首先,我们来比较一下这两套房子的地址位置和便利程度。公寓就在市中心,楼下即超市,不但上班方便,商业配套齐全,繁华热闹,即便是用来投资,也容易租出去。市中心通常都是商业,教育,金融,购物及娱乐的聚集地,交通自然也是四通八达,无论是上学还是工作都是非常便利及迅捷的。所以如果是买来自住的,完全是明智的选择。然而,以CBD为中心,方圆30公里内的地方通常也被称为市区,开车最多30分钟左右。澳洲本地人其实都喜欢住在离市中心5到30公里的地方。而且,每个社区,通常都规划好了齐全周到的配套设施,无论是CBD还是其他地区,生活的便捷程度几乎是一样的。由此可见,无论是市区的公寓还是郊区的别墅都各有千秋。

其次,可以对比一下物业管理费用。在澳大利亚悉尼购买一套2房公寓,每年需缴纳约5-6千多澳元的物业管理费,有些靠海的,像Docklands的公寓可以高达每年1万澳元管理费。如果是自住的话,可以享受公寓内免费的泳池及其他健身设施。如果这是投资的话,那可就完全不一样了。公寓的设施越齐全,越豪华,每月的管理费自然越贵,而且一年比一年贵,这对现金流是最大的威胁。

相对之下,如果买的是带地别墅,虽无须缴纳物业管理费,但每家每户的业主有责任管理好自家的花园,需要定期除草,修葺围栏,或是请专业人士。这些维修最多每次几百澳元,一整年下来最多1-2千澳元。如此比较,其实花费远远低于公寓的管理费。

再者,我们从银行贷款的角度分析一下这两套房。如果是现房,买公寓房,特别是CBD里的,比如Postcode 3000,银行对于贷款的政策相对较严,首付必须三成;如果是买别墅,银行贷款会相对宽松,因为有土地,降低了房贷的风险,所以最低首付可能需只两成。

 在澳洲,通常主要租房的人群包括有:留学生,新移民,及单身白领这些人,所以市区的公寓通常可选择购物便利,交通发达的商业区或学校附近,郊区的别墅,也可以考虑尽量购置在知名学府附近,交通便利之处,可保证出租的需求量。从投资的角度看,市区公寓的出租率高,需求高,空置率低,租客大多是短期(2-3年)的学生;郊区的房子面积大,租金高,较稳定,租客大多是长住(5-10年)的澳洲人。所以作为投资者,你必须很清楚的选择你心仪的租客。RP亚太大部分的会员都选择长租的澳洲人。毕竟这里是澳洲,不能把亚洲的思维带过来,而且租客租的越久,越省事。


RP亚太策略家觉得,作为初始投资者,在资金有限的情况下,可以考虑先投资带地别墅,成本与风险较低,回报也颇为丰厚。而且,带地的别墅 通常从0到建好只需要9-12个月。可是公寓就相对花上较长的时间,24-36个月。如果你投资带地别墅,在时间上你已经赢别人一大步了。等到别人的公寓改好时,你投资的房子已经出租而增值两年了,而且可以开始滚下一栋了。RP亚太的策略就是每12-24个月投资一栋房产,所以时间就是金钱,投资房产就是一项与时间赛跑的比赛。



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