中国人美国买房和当地人有什么区别?

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-04-08 LongAndFoster美国荣富地产



虽然美国欢迎任何国家的公民里美国购买房地产,但还是有一些区别对待,比如银行贷款,出售交易,出租收入,遗产税收等。



在美国买房过程中,首先要决定房产所在的城市,是在哪个州,哪个城市,再决定在哪个社区。然后可以聘请当地的房地产经纪人陪同看房子,看完房子,决定购买了,就得进行签署买卖合同(PurchaseandSaleAgreement),房屋检验,申请贷款(中国人来美购置房产大多用现金一次到位,就可免了这道程序),购买房屋保险,过户(Closing)。作为购房者必须了解相关的知识,对购置房产的每一流程都要慎重考察和把关,才能将买房烦恼事发生的可能性降到最低。


美国买房

重视教育的中国人一般来美国喜欢购买学区屋,在美国也有学区屋。美国的公立中小学不收学费等任何其他杂费,但学生只能是来自本学区(schooldistrict)的居民。因为学校的经费和老师的薪水由地方政府拨款,而地方政府的预算主要靠房产税。一个地区的房价高,从而地方政府能征收到较多的房产税,就能建条件较好、设备较新的学校,能提供吸引优质师资的薪水,而学生的统考成绩和其他评估结果也会比较好,所以有“好学区”一说。


虽然我们都知道“物以类聚、人以群分”这句老话,不过在美国,更现实的是“人以钱分”。所以,你具有多少经济能力,可以买怎样层次的房子,你周围的邻居们也往往在相近的收入区域内。好学区一方面能吸引较高层次的居民,另一方面又得依赖高房价带来的高税收支持;而购买中高级房屋的居民比较富裕,工作比较稳定,受教育程度比较高,为子女教育的投资也比较多,从而能为学校提供较好的学生来源,有利于学校提升教学质量。如此互相促进,好学区就成了好社区的代名词了。当然,好学区的房价受有形价值和无形价值的共同作用而大幅攀升,同样的房子在好学区和坏学区的售价可以相差巨大。


作为外国人里美国购买房屋在签署合同要注意很多细节是与中国不同的地方

在选定社区,看中房子,讨价还价谈定价格后,双方就要签署买卖合同,把买卖双方议定的条件和价格用对双方都具有约束力的合同形式固定下来。一般是由买方经纪人提供房产购买合同,卖方经纪人在此基础上作评估,对于具有潜在法律风险的条款进行修改,或者增加条款。合同签署后就具有法律效力,任意修改或取消,要承担违约责任。

购房合同中除列明买卖双方的姓名和房产的议定价格外,还要有房产的法律描述,这包括房屋地址、地段编号、地契编号、房屋平面图、土地面积、建筑面积、房产税是否结清、房产抵押状况等。买方要对这些房产描述逐一核实,确认无误。

除此之外,合同中还包含一些保护卖主和买主的条款。比如定金条款用来保护卖方,补偿卖方在签署合同、房产下市后,由于买方不能履行合同,最后房产没能成交带来的损失。通常定金是房产议定价格的2-3%。

贷款意外条款(Mortgage ContingencyClause)则是针对买方的保护条款。除现金交易外,大多数人买房需要向银行贷款,而且很多情况下是在签订了买房合同后才向银行申请贷款,因此有可能出现合同签署了但银行拒绝贷款的情况。贷款意外条款赋予买方因贷款不成而取消合同的权利,即合同中约定一个日期,在此之前如果买方拿不到银行贷款批准书,买方有权取消合同,所有定金退回买方,双方互不追究责任。所以,卖主通常会调查了解对方有一定的信用和贷款能力后,才会认真同其谈交易。

买方为了保护自己,还应在合同中列入房检及维修责任条款。在成交前,买方要雇请有执照的房屋检验师对房屋作彻底检查,如发现存在较大的结构、建筑破损或隐患,买方可以要求卖方就有问题的地方进行维修或更换。为防备卖方在房产成交前未完成维修的状况,买方可以在合同中规定如发生这种情况,在房屋议定价中扣除维修费用。

同时,购房涉及的房屋保险主要有两种:房屋财产保险(Homeowner’s Insurance)和房屋产权保险(TitleInsurance)。房屋财产保险的范围包括任何房产及屋内财产的损失,比如火灾、入室抢劫、偷盗等带来的损失。房屋产权保险是免除买主遭受产权纠纷的损失。比如一个老头过世了,他的女儿把老头的房子卖给你,一切法律手续看来正当、完备无忧。房屋成交后不久,突然又冒出个老头的儿子,宣称这笔买卖无效,因为他作为继承人之一没有同意。如果你买了房屋产权保险,就由保险公司出钱帮你打官司;如果你输了官司,保险公司要赔偿你购屋的损失。


在美国由于土地是私有的,开发商从私人手里买来土地,这块土地也许不清不白转手多次了,所以买新房也会出现产权方面的问题。另外,新房的开发商可能没有完全支付建筑公司的建房款项,新房建好售出,但买主并不知道潜在的债权纠纷。待房屋过户后,建筑公司前来讨债,而开发商已经破产或者逃之夭夭,这时麻烦就来了。有了房屋产权保险,就由保险公司打理向建筑公司赔偿的事项。房屋产权保险是一次性支付的保险,能够持久保护房屋产权的安全,此保险费的计算根据购房价格而定。


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